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记者 |   强亚铣

编辑 | 肖子琦

红星资本局 5 月 4 日消息，继南京等城市之后，上海也加入了商品住房 " 以旧换新 " 的队伍。

日前，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在上海发起商品住房 " 以旧换新 " 活动。参加活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件 " 退房退款 "。

就在一周前，深圳也官宣在全市推行房产 " 以旧换新 "，自 5 月 1 日正式开启。对于 " 以旧换新 " 细节，5 月 4 日，参与 " 以旧换新 " 的深圳一楼盘顾问表示，" 换房人 " 看中新房后需交定金给开发商，随后有 2 个月的时间去卖房，期间如果没卖掉就退还全额定金。

" 以旧换新 " 效果如何？乐有家提供的数据显示，深圳绿景白石洲璟庭于 4 月中旬试点 " 以旧换新 " 后，两天成交 7 套，成交金额破亿元。上述销售顾问表示，" 以旧换新 " 活动比较火爆，截至目前成交额在 3-4 亿元。

上海、深圳房协牵头 " 以旧换新 "

旧房未出售可无条件退房退款

据上海市房地产行业协会官方公众号介绍，本次 " 以旧换新 " 活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。具体流程是：购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。

图片来自上海市房地产行业协会官方公众号

据介绍，上海首批参加倡议的项目 30 余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。5 月 4 日，思为地产总经理牛明洋向红星资本局表示，上述区域属于上海五大新城，以旧换新可以提高五大新城新房去化率。

红星资本局了解到，上海首批参加倡议的房地产开发企业 20 余家，房地产经纪机构近 10 家。双方也对 " 以旧换新 " 作出相应承诺。

例如，参加 " 以旧换新 " 活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件 " 退房退款 "；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房 " 全城推、优先卖 "。

5 月 4 日，来自上海某头部房产中介机构的一位人士向红星资本局表示，目前，每个房地产开发商给的活动细则都不一样。例如嘉定区的三个新盘项目今日表示，限购客户可以交意向金，5 月底前不符合新政的客户意向金全退。

就在一周前，深圳也官宣在全市推行房产 " 以旧换新 "。深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房 " 换馨家 " 活动》的通知称，自 5 月 1 日正式开启 " 以旧换新 " 活动，为期一年。

简单来说，就是房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的 " 解约保护期 "（建议不少于 90 天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议且无须承担违约责任。另一边，参与活动的中介机构对换房人旧房进行评估，制定挂牌价格，并在各大房地产网站和中介门店进行推广。

从具体细节来看，深圳和上海均是行业协会牵头，由房地产开发企业和中介机构两方面给予换房人支持。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，相比政府和国企，行业协会来推动 " 以旧换新 " 是最合适的。

" 中介行业协会可以调动旗下中介机构的积极性，而中介机构和从业人员又是连通卖方和买方、新房和二手房的最佳载体。房地产行业协会能够调动开发商参与的积极性，又与政府机构有密切关联，可以就推动房地产良性循环向政府部门建议一些优惠的政策 "，李宇嘉表示。

深圳 " 以旧换新 " 有楼盘两天销售破亿

专家：开发商不能借机去库存，要拿出优质项目

上海这边 " 以旧换新 " 刚刚起步，另一边启动了 4 天的深圳效果如何？

据深圳市房地产业协会，深圳参与活动的第一批房地产开发项目包括云海湾花园、金众云山海公馆、前海宸湾、绿景白石洲等 13 个；房地产经纪机构则包括乐有家、链家、美联物业、中原地产、朴邻等 21 家公司。

5 月 4 日，红星资本局致电上述地产项目和中介机构，了解 " 以旧换新 " 活动细节。绿景白石洲一位销售顾问表示，换房人如有意愿把旧房出售，又看中了该项目的新房，可以交 20 万元的定金给开发商，购房人有 2 个月的时间去卖房，期间如果没卖掉就退还全额定金。

" 以旧换新 " 效果如何？红星资本局注意到，乐有家提供的数据显示，在 4 月 20 日 -4 月 21 日的周末，经过集中主推，绿景白石洲璟庭上客量与成交转化率双双提升，两天上客 288 批，" 以旧换新 " 成交 7 套，成交金额破亿元。

上述销售顾问向红星资本局表示，从 4 月中旬试点以来，以旧换新活动比较火爆，目前成交额在 3-4 亿元。

李宇嘉认为，此次深圳启动的项目比较多，范围比较广，深圳年轻人比较多，住房自有率低，二手房平均面积比较小，多数在 80 平米左右。另外换房需求也很大。同时，二手房挂牌量比较大，全市大概有 10 万套以上的挂牌房源，近期二手房价格下跌比较明显。以旧换新能够加速二手房库存的去化，稳定商品房价格，从而稳定市场预期。

李宇嘉还建议，相关的中介机构和参与的新盘项目能够把具体的优惠明确公示出来，比如完成卖就买新的中介费率可以降到多少，开发商的优惠能在市场促销的基础上，还能有多大的优惠等。中介行业协会要加大信息披露和诚信管理，以确保这些优惠能够落地。

红星资本局注意到，中指研究院最新统计，自 2023 年以来，支持商品住房 " 以旧换新 " 的城市已超过 40 个。2024 年年初至今，就有郑州、福州、长沙、南京等 10 余个城市推行了关于住房市场 " 以旧换新 " 的相关政策。

李宇嘉建议，参与 " 以旧换新 " 的开发商，新盘绝不能推尾货，借机去库存，而是要拿出优质的项目参与活动，而且要有价格上的优惠。通过以旧换新，让参与的开发商获得参与活动能有效提振销售的好处，对市场其他开发商起到示范效应。

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