@房财经 程姗

由龙光集团和合景泰富联合开发的香港豪宅项目凯玥，再遭境外资本的觊觎。

而有部分外资银行不顾该项目开发商及其整体债权人利益，极力撺掇其他银团成员，推波助澜。

近日，有媒体报道，一家 " 秃鹫基金 "Ares 意图恶意收购香港豪宅项目凯玥，遭到两家开发商强烈反对，与多家投资人正在携手发起 " 阻击战 "。

有知情人士透露，近日凯玥项目开发商龙光及合景泰富已与美国摩根大通签署合作协议，双方将合作引入资金方对抗此次恶意收购。

另据悉，两家开发商的众多投资人正在联合起来自救，愿出资协助开发商共同对抗 Ares 的恶意收购，正与公司积极商讨以采取合适的应对行动。

双方的出招，让 Ares 此次收购能否如愿，还存在很大变数。

" 秃鹫 " 盯上凯玥

外资银行推波助澜

凯玥项目作为国际级度假豪宅项目，位于居港岛南区临海地段，背山面海，总销售面积超 67 万平方呎，6 座住宅大楼提供共 295 伙入室海景大宅，标准单位实用面积 1400-3600 方呎。

2019 年，龙光和合景泰富以凯玥作为抵押担保，发起了一笔银团贷款。目前，该笔贷款尚未到期，付息正常，并无支付违约。

据境外财经媒体 debtwire 报道及知情人士透露，今年 4 月，Ares 向凯玥的一些银行债权机构提交了一份收购提案，以每 1 美元面值的银团贷款，初步报价 0.95 美元，寻求购买凯玥项目贷款的多数权益，以期夺取该项目控制权。

与一些资产管理公司通过收购合作帮助企业脱困不同，" 秃鹫基金 " 惯用手段是趁火打劫式的抄底收割，在博取超额收益的同时，将导致更多企业和投资人陷入困境。

这种另类投资模式一直颇具争议。阿根廷前总统克里斯蒂娜，甚至谴责美国 " 秃鹫基金 " 是 " 经济恐怖分子 "。

据多位债权人透露，此前，恒生银行作为一家以中国香港及中国大陆业务为重点的银行，牵头组织银团参与 Ares 的计划，还帮忙游说其他银行接受该项收购，漠视交易对香港房地产市场的潜在冲击及其他债权人的利益。

内部人士透露，有债权人对此次有银行积极参与损害借款企业利益的恶意收购提出质疑。香港企业财务困难处理守则明确规定，任何债务协商的基本目标，应该是就借款人的长远前景作出明智决定。

4 月 17 日，恒生银行针对 1.732 亿美元和 7.31 亿港元的贷款，向香港法院申请了对时代中国的清盘呈请，首次聆讯日定在 7 月 3 日。对此，时代中国称将寻求法律手段坚决反对。

" 野蛮人 " 恶意收购

业界担忧带来多重负面冲击

在优质土地越来越稀缺的香港，凯玥是名副其实的豪宅项目，不仅是龙光集团和合景泰富手中压箱底的优质资产，也是双方境外债务重组计划中的关键一环。

合景泰富正寻求境外债的全面解决方案，并已委任安迈融资为财务顾问，以确保公司的持续经营；而龙光境外债务重组进展中，截至 3 月 28 日，已有占美元优先票据未偿还本金总额逾 90% 的票据持有人签署重组支持协议。

在两家开发商境外债重组正处关键的当下，一旦开发商失去项目控制权，可能导致两家房企境外债重组落空，使得众多香港及内地银行、债券持有人的权益失去保障。

不仅如此，还将严重影响两家公司在境内的 " 保交付 " 工作大局。2023 年，合景泰富和龙光分别交付了近 2 万套及超 5.3 万套。

对于 Ares 的此次恶意收购，有香港地产界人士亦不看好该交易。其认为，一旦 Ares 取得凯玥项目的多数贷款权益后，若想成功，则需以低价方式快速处置该项目剩余的 270 多个豪宅单位，此举必将严重损害项目的真实价值，并对复苏中的香港房地产市场造成较大的负面冲击，继而也或将对香港金融市场的稳定带来一定的影响。

而近日，中原集团主席施永青撰文指出，香港楼市及时全面 " 撤辣 " 收效明显，" 但世上存在着一股恶势力，不希望香港欣欣向荣，而是希望香港走向没落颓败。最能反映香港正在没落，莫如香港楼市拾级而下。我预期这批不想香港好起来的人，今后仍会集中火力攻击香港的楼市。"

摩根大通出手

银团成员态度或逆转支持开发商

值得龙光和合景泰富欣慰的是，在此关键时刻，摩根大通打算就该事件伸出援手。

知情人士表示，摩根大通已与两家开发商签署合作协议，后者将作为独家承销商用最短时间为项目实现快速融资，以偿付 8 月份到期的整笔银团贷款。

这意味着，在得到摩根大通协助后，龙光及合景泰富将大大提高对抗 Ares 恶意收购的胜算，并为凯玥项目银团提供更好的偿付条款。银团成员在考虑项目收益及回报的同时，亦应顾及社会整体经济效益，在 Ares 收购计划中作出最恰当的选择。

多位业界人士认为，摩根大通此次与龙光及合景泰富合作，一方面显示其香港房地产市场持续看好，另一方面是看中凯玥项目的良好资产质量和销售前景，对开发商的运营能力给与充分认可和保持信心。

就凯玥项目本身而言，在香港政府全面 " 撤辣 " 后，其销售也开始攀升。近日推出 16 伙实用面积 1956 及 2247 平方呎的四房海景大宅，连续售出 14 伙，均为过半亿单位，套现超过 8 亿港元。鉴于市场反应理想，该项目正在陆续加推。

有分析认为，恒生部分银行对 Ares 的投资方案感兴趣，是基于凯玥过去受制于楼市整体大环境而销售缓慢，但随着香港政府撤销所有 " 辣招 " 后，豪宅市场的购买力得到释放，可消除有关银行的疑虑。

有地产业界人士表示，在考虑自身投资收益的同时，贷款银行还应该慎重审视出售项目贷款，给 Ares 对香港房地产及金融行业所带来的一系列负面影响，着眼社会大局。凯玥项目由龙光、合景泰富控制操盘，才能更好实现项目价值，保障投资人利益。尤其是，摩根大通入场助力，将进一步提振开发商、银团及投资人信心，一定能促成实现多方共赢。

而鉴于凯玥项目销售表现强劲及摩根大通出手，多数银团成员或将重新评估此次交易，有望继续支持龙光及合景泰富。