文 / 乐居财经 严明会

在政府全面 " 撤辣 " 后，香港楼市持续升温。

近日，龙光与合景泰富合作开发的凯玥项目推出 16 伙实用面积 1956 及 2247 平方呎的四房海景大宅，连续售出 14 伙，均为过半亿单位，套现超过 8 亿港元。

项目卖得火热，但背后的开发商龙光、合景近来也因凯玥项目纷扰不断。原因是，凯玥项目遭到了境外资本的 " 觊觎 "。

据境外财经媒体 debtwire 报道及知情人士透露，今年 4 月，美国另类投资管理公司 Ares Management 向一些银行提交了一份收购提案，每 1 美元面值的银团贷款，初步报价为 0.95 美元，寻求购买凯玥项目贷款的多数权益，以期取得该项目的控制权。

而为了阻止 Ares 的恶意收购，龙光与合景两家开发商强烈反对，并与多家投资人正在携手发起 " 阻击战 "。

有知情人士透露，近日，凯玥项目开发商龙光及合景泰富已与美国摩根大通签署合作协议，双方将合作引入资金方对抗此次恶意收购。另据悉，两家开发商的众多投资人正在联合起来自救，愿出资协助开发商共同对抗 Ares 的恶意收购，正与公司积极商讨以采取合适的应对行动。

凯玥项目位于居港岛南区临海地段，背山面海，总销售面积超 67 万平方呎，6 座住宅大楼提供共 295 伙入室海景大宅，标准单位实用面积 1400-3600 方呎，为香港罕见的度假式海景豪宅项目。

开发商曾于 2019 年以凯玥作为抵押担保发起了一笔 102 亿港元的银团贷款。目前，该笔贷款尚未到期，付息正常，并无支付违约。

与一些资产管理公司通过收购合作帮助企业脱困不同，一些如 Ares 的另类投资管理公司，常常通过以较低的价格收购困境企业的债务权益，以博取超额收益。这种另类投资模式一直颇具争议，而这些另类投资管理公司也被业界形象地称之为 " 秃鹫 "。

据了解，在凯玥项目原 102 亿港元的银行贷款中，经开发商偿还之后，目前贷款余额剩约 85 亿港元。而该项目货值高达 300 亿港元。意味着，如果该恶意收购成功，Ares 将仅用少量的资金就撬动了一个巨量的项目。

但显然，这种超额的收益是以牺牲其他债权人的整体利益为代价的。

另据多位债权人透露，此前，恒生银行曾牵头组织银团参与了 Ares 的计划，并参与游说其他银行接受该项收购。

有债权人对此次有银行参与这起恶意收购提出质疑。根据香港金融管理局及香港银行公会联合银行颁布的 " 香港企业财务困难处理守则 "，" 任何债务协商的基本目标，应该是就借款人的长远前景作出明智决定 "。

此前，4 月 17 日，恒生银行还曾针对 1.732 亿美元和 7.31 亿港元的贷款，向香港法院申请了对时代中国的清盘呈请，首次聆讯日定在 7 月 3 日。不过，时代中国称，将寻求法律手段坚决反对。

可以看见的是，在优质土地越来越稀缺的香港，凯玥是名副其实的豪宅项目，不仅是龙光集团和合景泰富手中压箱底的优质资产，也是双方境外债务重组计划中的关键一环。

合景泰富正寻求境外债的全面解决方案，並已委任安迈融资为财务顾问，以确保公司的持续经营。龙光境外债务重组进展中，截至 3 月 28 日，已有占美元优先票据未偿还本金总额逾 90% 的票据持有人签署重组支持协议。

一旦开发商失去项目控制权，可能导致两家房企境外债重组落空，使得众多香港及内地银行、债券持有人的权益失去保障，并影响两家公司在境内的 " 保交付 " 工作大局。合景泰富及龙光两家开发商 2023 年分别交付了近 2 万套及超 5.3 万套。

有香港地产界人士并不看好该交易，其表示，一旦 Ares 取得凯玥项目的多数贷款权益后，该笔交易若想取得成功，则需以低价方式快速处置该项目剩余的 270 多个豪宅单位，此举必将损害项目的真实价值，另外，也将并对复苏中的香港房地产市场造成较大的负面冲击。

龙光与合景拉来摩根大通合力反击，备受业界看好。

作为全球最大的金融财团之一，摩根大通资本实力雄厚及市场影响力巨大。知情人士表示，摩根大通已与两家开发商签署合作协议，后者将作为独家承销商用最短时间为项目实现快速融资，以偿付 8 月份到期的整笔银团贷款。

这意味着，在得到摩根大通协助后，龙光及合景泰富将大大提高对抗 Ares 恶意收购的胜算，并为凯玥项目银团提供更好的偿付条款。

多位业界人士认为，摩根大通对中国市场非常重视，已经在中国内地及香港设立了多个子公司和分支机构，参与了多项重大的投资和并购项目。

此次与龙光及合景泰富合作，一方面显示其香港房地产市场持续看好，另一方面是看中凯玥项目的良好资产质量和销售前景，对开发商的运营能力给予充分认可和保持信心。

有地产业界人士就表示，摩根大通入场助力，将进一步提振开发商、银团及投资人信心，一定能促成实现多方共赢。据悉，鉴于凯玥项目销售表现强劲及摩根大通出手，多数银团成员或将重新评估此次交易，有望继续支持龙光及合景泰富。

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