最近，艾莎妈妈打算举办一场关于800-1000 万如何平衡买房与选校的线下分享会。

为了这场分享会，她肝了 50 多页 PPT，并向整个办公室官宣了人生中第 162 次减肥，整个人看起来鸡血满满。

路过艾莎妈妈座位时，我瞅着 PPT 都这么厚了，顺口问了一句：预算这么高，选择一定很多吧？

没想到话一出口，艾莎妈妈就开始咆哮："你懂个锤子！！这个价位的全是疑难杂症，我有个粉，看完广州都找不到房哎！"

当时给我尴尬得，赶紧揣起保温杯回了工位。

之后我就开始琢磨：都这么有钱了，800-1000 万买家究竟难在哪里？

为了搞明白这个问题，我花了一个下午的时间，仔细研究了下买家们的倾向。

数据显示，2023 年 -2024 年 5 月，贝壳一共成交了 560 套总价 800-1000 万的二手。

其中，越秀区74 套（越秀区比较小，板块比较碎，姑且算作一个板块），天河北66 套、天河公园（含华景新城）58 套、天河东52 套、珠江新城40 套，5 个区域占据半壁江山，其余板块零零碎碎。

打开地图看一看，5 个板块存在很多共性：

其一，位置非常集中，全部位处珠江新城 10 公里范围内，地段横跨三个时代的 CBD，稳得不能再稳。

其二，5 个板块一个不落地站在红色区域，这意味着每个板块都是人间旺地，配套成熟到飞起。

其三、地铁线路相对密集，除了天河东的奶厂，你几乎找不出地铁完全真空的地方。

不过，在地图上看房，怎么看都是优点。

只有抛开地图，来到实地，你才能切身体会到买家们的痛点。

缺点一、二手楼龄不算年轻

根据数据，过去一年半成交的 560 套二手，建成年代中位数是2006 年，也就是说平均楼龄 18 岁。

18 岁的小姑娘个个水灵，18 岁的房子可不一定。

图 丨 18 岁的华景新城陶然庭苑

这个预算，这个楼龄，只能保证原装电梯 + 独立花园，外观与保养，你很难去追求什么。

缺点二、户型开始落后

随便拉几套半年内的成交出来，你会发现100-140 平常见三房，140 平以上才常见四房，不少户型并不方正，阳台规划也很难理解。

对标新房，120 平就能做出很漂亮很实用的 4-5 房，多少让人有些犹豫。

缺点三、教育问题太多

正所谓刚需买地铁，改善买教育，豪宅买环境，对 800-1000 万的改善买家来说，教育是最重要的，但教育往往伴随着三个问题：

第一，板块内有没有名校？

越秀区有，遍地名校，预算内可以买到东风东同等梯队学位房；

天河北有，华阳 / 龙口西 + 广州中学阵容堪称天河 NO.1；

天河公园有，天府路 / 华景 +113 中学，环境与学位并肩加分 ;

珠江新城底子还不够厚，没有顶级名校，但在人民币及圈层加持下，整体水平能达到强二线水准。

天河东就比较魔幻了，这里有大量刚需小区，生源相对混杂，因此强校弱校并存，圈层相对纯粹的奶厂，就成了天河东改善客最钟爱的地方。

但一出奶厂，生死难料。

图 丨 天河东，牛奶厂

第二，学校读不读得上？

注意，越秀各名校是公认的爆满，上学难度众所周知。

而天河北、天河公园、珠江新城、天河东，则在集体面对学位预警危机。

提前 1-3 年搞房子，才能保证不被分流，如果无法提前购房，就只能听天由命，这也是二手劝退买家的主力原因。

第三，学位会和房子绑定多久？

正常来说，从化学位占用年限是3 年，越秀、荔湾、黄埔、花都、南沙是5 年，海珠、天河、白云、番禺、增城是6 年，整体相对可控。

但学位房重灾区，天河北的广州中学，天河公园的 113 中学，特别要求初中入读时，小学学位不得被占用，这意味着房子将被锁定更久！

要知道，天河北 + 天河公园，绝大部分二手楼龄已经超过了 20 年，你让大家把房子住到 30 多年，他们是真的没有信心啊！

所以，别看 800-1000 万预算不低，执着二手，楼龄、户型、书包，你强求不了一点。

那么，有什么解决方式？

两种途径，要么降低预期，要么看回一手。

这里，我可以给大家一张表单，里面有简单介绍 800-1000 万预算，能搞到什么样的房子，如果你用得到，可以自行保存，有疑问可扫码私聊 @艾莎妈妈。

不过，这张表单没有仔细去讲每个盘的个体差异，更没有讲到这些学校有啥区别。

开发商只会告诉你，学校有几个班，是纯小学还是九年制，校名是什么，啥时候开学。

但清华湾区附中、汇景实验等学校各有什么特点，口碑如何，怎么招生……这些疑问，可以在看房阶段就直接找艾莎妈妈解决。

懂房子，也懂学位，是 @艾莎妈妈最大的优点。

好了，以下是本次分享会的大致介绍，如果你对它感兴趣，可以拉到文末报名。

主要内容

1、买什么样的房子

2、选什么样的学校

以800-1000 万预算为例，重点以天河为例，解析天河以及对比 11 区幼升小、小升初、中考环境

适合人群

1、不知道广州整体教育格局的朋友。

2、这两年读书在纠结天河、越秀、万博、广钢的朋友。

见面时间

6 月 1 日（本周六）下午 2 点半

见面地址

保利天瑞  （暂定）

2、仅限小范围交流，最理想的状态是 5 人以内。如果这期主题不大匹配的，可以先扫码加我，留意下一期。

3、名额有限，优先满足过去和我们有过线下交流的粉丝朋友。

4、这一次由于是开发商提供了场地跟接待，所以回馈粉丝，没有实行收费制。如果下一期地点在公司会议室，那我们也会一如既往实行收费制哈。

戳下方小程序报名，名额有限，先到先得

最后，都看到这了，那就给大家发一份福利。如果你的孩子 4 岁，5 岁，要提前考虑书包的 ~

不管你是 150 万、300 万、500 万、800 万、1500 万、2000+ 预算在纠结书包的，都可以找艾莎妈妈，领一份 2 万字读书资源包，有备无患。