文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 墨言

今年国庆 " 黄金周 " 最后一天，开发商红色、喜庆的成交数据海报铺天盖地。

国庆期间，在广州，保利发展成交 50 亿元，越秀地产成交破千套、销售额达 30 亿元，珠实地产销售额超 20 亿元，粤海置地成交 5 亿元 ......

在一众传统老牌粤系开发商中，出现了一个陌生的名字——广州地铁地产。没错，它就是广州地铁集团旗下的地产开发平台。

官方宣传海报

国庆期间，广州地铁地产珑璟台项目到访超 400 组，成交额 2.5 亿元，加上白云区云城上品黄金周首日成交额破 0.5 亿元，整个黄金周，广州地铁楼盘销售额至少超过 3 亿元。

翻了一下 2024 年 1-9 月广州房企销售榜，广州地铁地产悄悄坐上了 " 广州第三大开发商 " 的宝座。

在克而瑞统计数据中，广州地铁地产全口径金额 148.5 亿元，仅次于保利和越秀，后两者全口径销售额均超过了 300 亿元，领先后面的万科地产、中海地产逾 20 亿元。

图片来源于克而瑞

而在中指研究院披露的 2024 年 1-9 月中国房地产企业销售业绩排名中，广州地铁地产以销售额 170.6 亿元，进入了全国房企 50 强，位居第 42 名，超过了大家熟悉的雅居乐、星河湾、合景泰富、奥园等粤系房企。

从国庆黄金周的销售表现看，广州地铁地产销售额不及珠实、中海、万科等，今年 10 月累计销售额也有可能被超越，丢失广州房企销售额第三名的宝座。

但在一揽子政策下来之前，即广州全面放开限购之前，广州地铁地产完成了惊人的 148.5 亿元销售额，风头压过了中海、万科、华润、招商等房企。

行业尚处逆势时，广州地铁地产，竟有强于头部房企的销售能力？

网红豪宅背后的大金主

据源媒汇统计，目前，广州地铁地产在广州共有 19 个在售楼盘项目、9 个独立开发项目、10 个合作开发项目，其中包括琶洲南 TOD、星瀚 TOD、星樾 TOD 等 " 网红盘 "。

做到上百亿销售额，广州地铁地产仅用了 3 个楼盘。

中指研究院统计数据显示，今年 1-9 月，琶洲南 TOD、珑璟台、品实云湖花城分别实现销售额 73.7 亿元、15.8 亿元、15.3 亿元，合计 104.8 亿元。

其中，千万级别网红豪宅琶洲南 TOD，是当下广州的销冠楼盘，由广州地铁地产与越秀地产联合开发，二期项目操盘主体公司为广州市品鑫房地产开发有限公司。天眼查显示，广州地铁集团、越秀地产分别持有该公司 80%、20% 股份。

今年 3 月，琶洲南 TOD 二期准备入市销售，首推 17 栋、18 栋、20 栋和 21 栋，包括 142㎡、196㎡和 211㎡三大户型，吹风价为 10.5-14 万元 /㎡，后又加推 24 栋。

截至源媒汇发稿，琶洲南 TOD 二期项目完成去化率超过 50%，网签 157 套房源，已售总面积约 2.38 万㎡，在售房源数量为 108 套，未售总面积约 2.37 万㎡。

琶洲南 TOD 畅销的主要原因是，这里要规划建设一个新的富人区。

除了今年一线城市豪宅行情火热之外，另一个重要原因是——琶洲板块的稀缺性。一方面，琶洲南 TOD 总体货量不多，确定引入名校省实，配套兑现落地；另一方面，琶洲板块住宅用地卖一块少一块。

2023 年底，琶洲 331 地块完成出让，这被视为琶洲板块仅剩的一宗宅地。因此，越秀地产敢于以单价 7.57 万元 /㎡拿下该宗地块，并创造了广州楼面价地王。

不过，今年 7 月，海珠区新滘东路北侧储备地块控规对外公布，即琶洲南 TOD 项目的东边，一纸规划将商业用地变更为住宅用地，竟诞生了 6 宗宅地，预计新增供应 2000 套左右房源。

控规的调整，打破了 " 琶洲不再开发住宅 " 的戒律，甚至有可能改变新富人区的未来格局。

图片来源于广东省人民政府公告

但作为琶洲南 TOD 项目背后大金主，广州地铁却先饮到了 " 头啖汤 "，也让它悄悄坐上了广州第三大开发商的位置。

珑璟台、品实云湖花城都是临湖项目。前者位于海珠区腹地，由广州地铁地产独立开发，属于广州地铁 18 号线上盖项目，但周边是城中村，缺乏配套建设。后者靠近总投资 3500 亿元的白云湖数字科技城，由广州地铁地产和珠江实业共同开发，但是超大盘，缺乏大型商业等。

两个项目都能完成超 15 亿元销售额的关键是：降价。珑璟台入市时单价 9.5 万元 /㎡左右，现价低到 7.5 万元 /㎡，部分房源单价甚至 6 字头。品实云湖花城入市时单价 3.75-4.3 万元 /㎡，现价低到 3.2 万元 /㎡。

今年以来，上述两个项目也在不断通过一口价、特惠房、购房返佣、购房补贴等形式推动去化，今年国庆黄金周期间同样进行大力度降价卖房。

若不降价去化，珑璟台、品实云湖花城滞销的问题就难以解决。

根据广州市住建局披露的数据，珑璟台最早拿证时间为 2023 年 3 月，网签已售房源为 80 套，去化率仅为 30.5%。品实云湖花城最早拿证时间为 2020 年 4 月，网签已售房源为 2301 套，去化率为 65%。

赚钱全靠卖房

很多人不知道，除了地铁商业经营之外，物业开发与经营，是广州地铁的第二大主业，也是最赚钱的业务。

广州地铁 2024 年债券半年报显示，公司实现收入 86.8 亿元，同比增长 17.4%，其中运营业务、物业开发收入占比为 43.3%、31.35%，为前两大业务。收入增长主要是物业开发收入实现大幅度上涨，录得同比增长 36.84%。

在赚钱能力上，今年上半年，广州地铁运营业务亏损近 3 个亿，毛利率为 -7.93%，物业开发毛利为 10.8 亿元，占到总体毛利比例为 74.6%，毛利率则约 39.8%。

广州地铁卖房赚钱能力远远超过了中海、华润两大以盈利能力著称的房企，后两者同期毛利率为 22.1%、22.3%。

具体项目上，广州地铁地产的赚钱能力更加惊人。今年上半年，琶洲南 TOD 项目实现利润率 25%、番禺陈头岗星瀚 TOD 项目利润率为 201.7%、品实云湖花城项目利润率则为 11.74%。

上、中、下三图依次为琶洲南 TOD、星瀚 TOD、品实云湖花城项目公司

不过，广州地铁地产的开发业务，与中海、华润等头部房企有着很大区别，它将自己定义为 " 非典型房企 " 或功能性房企，即卖房本质上就是为了填补地铁运营需要的资金或产生的亏损。

根据广州地铁官网显示，其将自己定位为 "TOD 轨道交通都市美好生活运营商 "，开发模式为 " 轨道 + 产业 + 生活 "，用物业开发价值为地铁建设筹资，反哺地铁运营。

广州首条地铁线 1 号线全线开通于 1999 年 6 月，贯穿彼时的新兴区域芳村、老城区荔湾、越秀、东山和天河，算得上 " 轨道 + 产业 + 生活 " 项目概念的，当属现在黄沙领展购物广场、恒宝广场等。

当下的 TOD 模式，则参考、借鉴于香港地铁 " 轨道 + 物业 " 发展模式。让广州地铁全面走上 TOD 发展模式的契机，主要有两点：

一是 2017 年初，广州市发改委发布了有关 TOD 综合开发的意见稿，推进土地储备，实施综合开发，形成城市功能区等；二是深圳地铁早在 2004 年底联合香港地铁，开始探索 " 地铁建设 + 沿线物业 " 开发模式，反哺地铁运营，并于 2016 年通过收购方式控股万科，全力加码这条赛道。

2017 年，广州地铁开始走上了深圳地铁的发展路线，一边 " 疯狂 " 买地——开局就以总价 195.4 亿元拿下番禺汉溪长隆地块和官湖车辆段上盖地块，在 2022 年 5 月 TOD 项目达到 15 个。截至目前，广州地铁地产累计开发超过了 20 个项目，储备待开发项目 70 余个。

另一边，广州地铁本身缺乏地产开发经验，且需要投入不小的资金。因此，它开始与本土国资房企越秀地产密切往来，在不少项目上进行合作开发，并在 2019 年 2 月以认购 30.81 亿股份的方式成为越秀地产二股东。

有意思的是，越秀地产与广州地铁地产开发平台存在同业竞争、紧密合作的双重关系。同时，除了越秀地产之外，广州地铁地产合作方还包括珠实集团、新世界中国、科学城集团等。

激进扩张之后，加上现在房地产行情弱复苏，广州地铁资金流动性也有紧张的趋势。今年 6 月末，其有息负债规模为 2450.6 亿元，其中短期债务为 379.5 亿元，货币现金为 229.9 亿元，现金短债比仅为 0.6；净借贷比率则为 74.6%。

同时，广州地铁持有商品房库存规模为 486 亿元，较今年年初仅减少 3 亿元左右。所以，不降价卖房，广州地铁商品房滞销将更加严重。

但靠着轨道开发低成本拿地、国资背景借贷的双重优势，即使降价，也不妨碍广州地铁赚得盆满钵满，还悄悄登上了广州房企销售规模季军的宝座。