文 / 乐居财经 魏薇

政策频吹暖风之际，融创开启了暴雷房企公开融资的先河。

10 月 17 日，融创中国在港交所公告称，以每股 2.465 港元的价格配售股份，配售股份及认购股份占公司现有已发行股本的约 5.6%，配售价较前一交易日收盘价折让约 20%，认购事项所得款项总额约为 12.05 亿港元。

融创中国在 10 月 16 日的收盘价为 3.08 港元，当日涨幅高达 40%。配股消息发布后，融创中当天股价持续下挫，跌幅超 20%。

房企股价持续低迷，股权融资很难落地。地产行业上一次配股还是在 2023 年 8 月，雅居乐配售 3.46 亿股，筹资约 3.87 亿港元。

前一阵的股价反弹为融创提供了难得的融资窗口期。受楼市政策利好刺激，原股价在 1 港元左右徘徊的融创中国股价从 9 月下旬以来持续上涨，国庆期间曾最高涨到每股 5.51 港元。之后虽然有所回落，但仍维持在 3 港元左右。

此次距离融创上一次配股融资已经过去了两年多。2022 年 1 月，融创完成 4.52 亿股的配售，当时的配售价格高达 10 港元，最终实际募资总额 45.2 亿港元。

12 亿港元的资金，与融创庞大的整体债务相比有些微不足道。但此番股权融资，是融创恢复融资能力的关键一步，在一定程度上也有助于行业信心的提振。

债务压力

融创此次配股所得款项净额主要用于支持境内公司债的长期解决方案落地，及一般营运资金。配股完成后，实控人孙宏斌及一致行动人持股比例从 29.16% 下降至 27.61%，其他公众股东持股将从 70.46% 摊薄至 66.72%。

融创中国认为，配售及认购事项将支持更好的化解公司境内公开市场债务风险，相关债务风险的化解也更有利于公司推进保交付工作的完成和经营恢复。

折价配股背后，是融创正面临的巨大债务压力。

最新公告显示，2024 年 8 月，融创集团新增到期未偿付借款本金为 25.74 亿元。截至 2024 年 8 月 31 日，到期未偿付借款本金总额达到 1122.51 亿元。其中，逾期金额超过 1000 万元的有息债务包括银行贷款 225.43 亿元、非银行金融机构贷款 727.94 亿元以及其他有息债务 167.76 亿元。

此外，融创集团自 2023 年 2 月至 2024 年 8 月期间，发生了 15 项失信行为，包括有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务、违反财产报告制度以及其他规避执行的情况。

截至今年中期，融创中国有息债务规模下降至 2774.3 亿元，较去年末减少约 4 亿元。从有息债务期限上看，不足 12 个月的计息负债共有 1934.9 亿元，一至五年内的负债为 730.5 亿元，五年以上的负债为 108.9 亿元。

鉴于市场复苏持续低于预期，融创已将境内公司债 2024 年上半年和第三季度的本息支付展期至 2024 年年底，并正在寻求长期解决方案，更好地化解公开市场债务风险。

1-9 月，融创累计实现合同销售金额约为 364.5 亿元，同比减少 48.68%，累计合同销售面积约为 179.2 万平方米，累计合同销售均价约为 20340 元 / 平方米。

亏损收窄

今年上半年，融创中国的亏损大幅收窄。

期内实现营业收入 342.8 亿元，同比减少 41.4%；毛亏 18.1 亿元，比去年同期 30.79 亿元的亏损额大幅收窄 41.2%；公司拥有人应占亏损约为 149.6 亿元，亏损额同比减少约 2.7%。剔除公允价值调整以及物业减值拨备对毛利的影响，融创实现毛利约 23.9 亿元，毛利率约为 7%。

上半年，融创将 10 只境内债券展期到今年年底后，下半年融创将重点深化与核心金融机构总对总的沟通合作，寻求灵活多样的解决方案进行债务风险化解及资产盘活。

化债路上，" 保交付 " 是融创的首要任务。2023 年完成 31 万套交付后，今年上半年，融创在全国 52 个城市交付约 5.8 万套，总交付面积约 849 万平方米。今年，融创将冲刺超 17 万套的交付计划。

截至 2024 年上半年，融创与各大 AMC 合作金额近 300 亿，有效实现了优质项目盘活。累计获得政府纾困基金和银行配套融资批复资金额超 300 亿元，超 110 个项目进入融资协调机制 " 白名单 "。

出险以来，融创积极自救，方式包括但不限于配股融资、出售股票、转让项目、孙宏斌自掏腰包提供无息借款、出售商业运营板块。

前后用时仅用 18 个月，就融创完成了境内外债务重组，整体化解约 900 亿元人民币。

2023 年 1 月，融创公告称 160 亿境内债整体展期成功。展期共涉及 10 笔存续的公司债券及供应链 ABS，加权平均展期期限 3.51 年，公司还以广州文旅城等多处资产作为展期偿付保障，并创新设计了现金支付 + 小额兑付的机制保障投资人权益。同年 11 月，融创通过 " 债转股 + 发新票 " 的方式，完成百亿美元债务重组，并削债 45 亿美元。

止跌回稳

经过三年的调整，房地产市场已经开始筑底。近期，房地产市场暖风频吹。

10 月 17 日，住房城乡建设部会同有关部门打出止跌回稳 " 组合拳 "，概括起来就是：四个取消、四个降低、两个增加。

四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低，就是降低住房公积金贷款利率 ; 降低住房贷款的首付比例 ; 降低存量贷款利率 ; 降低 " 卖旧买新 " 换购住房的税费负担。

两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将 " 白名单 " 项目的信贷规模增加到 4 万亿。

9 月 24 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局出台了包括引导银行降低存量房贷利率等五项房地产金融新政策。9 月 26 日，中央政治局会议提出 " 要促进房地产市场止跌回稳 "。随后，上海、广州、深圳、北京等一线城市密集发布楼市新政，全国多地跟进出台了针对房地产市场的优化调整政策。

可以看到，特别是一线城市，10 月份以来已经全线回暖。