文 | 酒管财经

都说春江水暖鸭先知，一个行业当下最真实的势态，总能从资本的态度中窥视一二。

就在煤老板们纷纷抄底高端酒店的同时，" 珠宝大王 " 周大福却把手伸向了长租公寓。

近日，有消息称由华住集团与光大安石联合成立的投资平台——安住此间获得市值 600 多亿的周大福企业的重要投资，但投资数额并未透露。

据悉，周大福企业此次作为新股东加入，将继续支持安住此间的发展，积极拓展国内中端酒店、长租公寓的投资机会。

值得注意的是，周大福以往投资及管理的多是奢华酒店，此次投资安住此间，周大福不仅进一步扩大了在酒店和长租公寓市场的业务版图，更实现在不同市场细分领域的多元化投资和资产配置。

最近两年，关于长租公寓的资本动作频繁，长租领域收购新闻仍旧不断，多家资本纷纷下场继续加码长租公寓。

只不过，随着多方玩家涌入长租赛道，势必会导致行业的蛋糕越分越小，这条路可能并没有想象中的那么好走。

01 低调的安住此间，迎来新资方

或许，很多人对安住此间并不熟悉。

安住此间，是华住集团与光大安石于 2019 年 5 月联合发起设立的泛居住地产投资基金，是国内首个酒店及公寓地产投资基金，专项投资于中国境内的酒店及公寓等居住类不动产物业。

据了解，其业务模式是采用基金模式，先通过物业的收购来持有资产，之后对物业重新定位和改造翻新，然后通过华住的品牌输出和高效运营，提高盈利能力。

其中，酒店项目大多委托华住运营，公寓项目则由华住旗下的城家来运营。

成立之初，时任华住集团战略投资副总裁的叶菲就表示，安住此间投资的重资产项目将会较多地瞄准中端酒店市场，但在高端和经济型酒店领域也会有所涉猎。

此外，为了获得更高的收益，安住此间投资运营的重资产项目也不仅是单纯的酒店项目，也会根据物业的具体位置和形态来衡量该物业适合的业态。

值得注意的是，自成立以来，其在酒店领域动作并不多，目前在一线城市仅投资并持有四家已开业运营的有限服务酒店和一个正在开发建设的项目。

安住团队的核心成员来自一线不动产投资机构和酒店管理公司，拥有丰富的行业经验。

据悉，新资方周大福企业是周大福集团旗下的私人投资控股平台，在能源、医疗、教育、媒体和私募投资等多个产业板块均有布局。其投资及管理的高端奢华酒店和地产物业遍布全球，包括瑰丽酒店、周大福中心和 K11 购物中心等地标性物业。

此次周大福作为新的股东加入，将继续支持安住此间的发展，积极拓展国内中端酒店、长租公寓的投资机会。

业内人士认为，周大福的加入能为安住此间带来更多资金支持和资源整合机会，借助周大福的品牌影响力和在酒管领域的管理经验，有望进一步提升其在国内长租公寓市场的竞争力。

02 珠宝大王，竟是业内老玩家

事实上，周大福早就有酒店基因，也不是首次涉足长租公寓赛道。

早在 2018 年，周大福就推出专为年轻一代打造的城市潮流酒店和跨界潮流生活方式品牌——同派，定位是高端服务式公寓。

据其官网介绍，同派秉承 " 始于酒店，不止于酒店 " 的理念，打造创新的商业模式，将传统城市酒店的功能延伸和拓展，融入长租公寓和共享办公的场景和服务。

值得一提的是，同派归属于新世界同派酒店管理集团，其创始人郑志雯除了担任周大福珠宝副主席之外，也是瑰丽酒店集团 CEO。

2020 年 12 月，瑰丽酒店集团与携程旗下丽呈集团签署战略合作协议，旨在中国区共同拓展及运营新世界酒店及度假村及同派酒店，共同打造以数字化场景为依托的创新生活方式酒店品牌。

2021 年 10 月，携程旗下丽呈集团与瑰丽酒店集团旗下新世界酒店及度假村、周大福企业旗下的同派酒店正式成立合资公司，目标在三年内在中国大陆开发 10 家新世界酒店及度假村和 90 家同派酒店。

2024 年 9 月，上海宝山同派酒店正式开业。

不难发现，周大福在酒店领域有着一定的投资管理经验，更是早已试水长租公寓。

2023 年 6 月，观博啟城与定位为 " 宿舍型公寓 " 的运营商轻松寓，发起成立了保障性租赁住房资产管理平台——城璟租住。

图片来源 | 地产资管网

  其中，观博啟城成立于 2023 年 5 月，由周大福企业携手啟城投资组建，重点关注目前符合国内公募 REITs 发行所涉及的不动产或新基建类资产，如保障性租赁住房，生物医药产业园及高端制造产业园等。

同年 6 月，城璟租住集团就收购了开元旅业集团所持有的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目，也是城璟租住集团旗下首个重资产长租公寓项目。

2024 年 3 月，城璟租住集团完成收购位于上海宝山区大场镇环镇南路的独立楼宇项目，并计划将该项目改造升级成为宝山区宿舍型保障性租赁住房项目，也是城璟租住集团完成收购的第 2 个重资产长租公寓项目。

不到一年时间，城璟租住就接连完成 2 笔重资产收购，布局超千间宿舍型保障性租赁住房，其长租业务的发展速度可见一斑。

从已收购的两个项目来看，周大福主要聚焦于针对蓝领的宿舍型租赁住房这一细分领域。

在业务布局上，除了主打蓝领的宿舍型租赁住房外，周大福在小户型共享型公寓、白领公寓和中高端服务式公寓等都有布局规划。

在《酒管财经》看来，不同于同派定位中高端，面向 Z 世代，突出潮流与趣味以及城璟租住定位蓝领的 " 经济型 "，周大福对安住此间的定位更像是两者间的 " 中端 "。

此番周大福对安住此间的投资，大概率是为了进一步补充和完善在长租公寓各细分赛道的布局。

03 长租公寓蛋糕 " 分食者 " 并不少

其实，随着酒店与长租行业之间的边界越来越模糊，居住形态也越来越灵活，酒管公司涉足长租公寓已经并不罕见。

今年以来，希尔顿、雅诗阁、博枫等纷纷紧盯国内长租公寓市场，对此领域的投资持续加速，试图从中分得一杯羹。

雅高更是预计到 2027 年将有超过 150 座公寓投入运营，增长率超过 200%。

今年 9 月，锦江酒店（中国区）宣布推出首个企业公寓品牌 " 途羚公寓 "，并在上海开设了首家门店，开业当天就实现满房。

长远来看，新玩家切入长租公寓业务已经势不可挡，这块蛋糕注定是要被瓜分一部分。

但长租公寓的生意这么好做吗？

世邦魏理仕《中国长租公寓投资报告》称，我国集中式长租公寓供应还存在巨大缺口——截至 2022 年，在营的集中式长租公寓仅 300 万套，预计到 2030 年需求至少 1200 万套，即还存在 900 多万套缺口。

图片来源 | CBRE 世邦魏理仕

仲量联行数据显示，2023 年全国长租公寓大宗交易投资额 110 亿元，超过了前两年的总和。

随着行业的发展和政策的推动，预计未来几年长租公寓市场规模大概率将继续保持高速增长。

不过，随着越来越多的企业跨界做起长租公寓生意，连珠宝企业也没错过，往后的长租公寓品牌经营压力只多不少，将面临市场竞争加剧、政策风险、租客博弈等多重挑战。

随着多方玩家涌入长租赛道，势必会导致行业的蛋糕越分越小，因此卷产品、卷服务在未来大概率将是常态。

保利曾以调研形式归纳出城市青年心中 " 最理想 " 的长租公寓主要有三点：

房子要有品质，追求居住体验感；

服务要对标酒店，舒适感、安全性、便捷度缺一不可；

生活内容要精彩，既追求私密空间，也强烈渴望社交，社群活动绝不能少。

不难发现，长租公寓市场正进入 " 高品质、高性价比 " 的双高阶段。

对此，一位酒旅观察人士提醒道，长租公寓注定不是短时间的生意，赚不了 " 快钱 "，长租公寓的竞争壁垒并不在于单纯的房源数量，而在于背后精细化运营管理能力，非常考验企业的品牌力、专业性和资管实力。

长租公寓的跨界之路不易，玩家入场仍需谨慎。

跨界之前，一定要先做好自身基因的判断，尤其是运营管理能力的强弱以及是否有能够支撑业务长期发展的耐心和资本。

未来，在长租公寓赛道是否会有像周大福这样的新玩家逆势而出开辟一条全新赛道，仍值得我们关注。