随着年内 LPR 第三次下调，房贷利率应声而下。近两天，地方房贷利率 " 破 3 进 2" 逐渐成为普遍现象。值得注意的是，许多城市的商贷利率甚至突破了住房公积金利率的下限，出现了 " 利率倒挂 "。不过，目前，已有城市上涨了在 LPR 基础上的加点幅度。

据南 · 方 +10 月 24 日报道，广州多家银行接到通知，房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。

据新京报贝壳财经 10 月 24 日报道，记者从广州多家银行获悉，加点有所回调，首套房贷利率执行不低于 2.85%。而目前，首套住房公积金贷款期限 5 年以上，年利率也是 2.85%。

不止广州，在江苏省南京、苏州等城市，多家银行的工作人员告诉记者，按照要求，首套房贷利率不能低于 2.95%，加点从 -90BP（基点）变成了 -65BP。

广州有银行加点上调 10BP

南京、苏州上调 25BP

综合南 · 方 +、新京报贝壳财经报道，10 月 21 日，最新贷款市场报价利率（LPR）公布，1 年期和 5 年期以上 LPR 均下降 25BP，5 年期以上 LPR 下降至 3.6%，这是今年以来 LPR 降幅最大的一次。各家银行纷纷调整房贷利率，部分银行报价出现商贷与公积金利率 " 倒挂 " 情况。

一家商业银行个贷部门负责人对南 · 方 + 记者表示，该行房贷利率根据客户资质情况，定价为 LPR 减 100BP，或 LPR 减 95BP。在 10 月 21 日，最新贷款市场报价利率（LPR）公布前，LPR 减 100BP 为 2.85%，LPR 减 95BP 为 2.9%。但随着最新 LPR 报价，LPR 减 100BP 为 2.6%，LPR 减 95BP 为 2.65%，均低于 2.85% 的公积金贷款利率。

" 此前的合同签订为 LPR 减 100BP 的客户，我们只能按照 2.6% 执行。但随后新签订的客户，只能按照不低于 2.85% 执行。" 一家商业银行个贷经理告诉记者。

另据新京报贝壳财经，目前一些低利率城市率先上调了加点。

广州汇丰银行的工作人员告诉记者，最近，加点有一定的回调，目前首套房贷利率是 LPR-74BP，为 2.86%。

广州是利率最 " 卷 " 的城市之一，首套房贷利率通常为 LPR 减去 75BP、85BP、90BP 甚至 100BP，不过主流银行是减去 75BP。LPR 下降之前，汇丰银行的首套房贷利率最低可以做到 2.85%，减去了 100BP，为广州最低。

招商银行广州某支行的工作人员称，目前首套房贷利率是 LPR-75BP，为 2.85%，LPR 下降后，往上调整了 10 个 BP。在此之前，招商银行在广州的首套房贷利率是 LPR-85BP。

不止广州，还有江苏省的多个城市统一了首套房贷利率下限，为 2.95%，在 LPR 下降时，这相当于上调了加点。

中国邮政银行南京分行相关工作人员称，按照银监会的统一要求，目前首套房贷利率最低只能做 2.95%，即 LPR-65BP，加点上调了，不然市场太混乱了。

在此之前，南京、苏州首套房贷利率是 LPR-90BP。

苏州方面，中国银行苏州某支行的工作人员告诉记者，首套房最低执行 2.95% 的利率，LPR-65BP，这是银监会的统一规定。"2.95% 是临界成本，没有办法再下降了，再降就是亏本生意了。"

招商银行苏州某支行客户经理称，现在外部规定要求，不能低于 2.95%，加点从 -90BP 变成了 -65BP。

另据财联社报道，多位南京的贷款者也表示接到银行通知要上涨 BP。" 我前两周签的贷款合同，但没有放款，之前说利率是 LPR-90bp，昨天跟我打电话说新发放贷款改成 LPR-65bp 了。目前还在和银行协商当中。" 南京的购房者吴白（化名）对记者表示。

此外，江苏省其余地区还有银行向记者确认，在昨日 LPR 调降前便收到银监会通知，表示首套房贷款利率不得低于 2.95%。" 确实上周收到了通知，要求银行的首套房贷款利率不得低于 2.95%。这个利率不是银行自己定的，是监管统一的。" 苏州某城商行的客户经理对记者表示。

银行反向操作导致降息效应减小

据财联社，" 目前观察到，南京、苏州等地反向操作，即虽然 LPR 下调了，但其基点有所上浮了，即从 -90BP 调整为 -60BP。这说明各地在房贷下调方面，其实已经是有所见底了。这也和近期房地产交易市场升温是有关系的。" 上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者指出。

此前，业内曾计算 LPR 下调 25 个基点为贷款者带来的收益，按照 100 万贷款本金、30 年期等额本息方式计算，月供减少 130 多元 , 全部利息大约减少 4.8 万元。但若银行上调浮动 bp，则优惠力度将有所折扣。

" 由于近期银行贷款方面的活跃度增加，所以其并没有出现同频率的下调，反而通过相反操作低效了降息的效应。对于购房者来说，要适当关注此类信号的变化，要认识到一些信贷政策可能出现筑底的态势。" 严跃进表示。

值得注意的是，此前南京等地就出现过 LPR 下降但部分银行上调 bp 的操作。严跃进建议各地要朝着持续宽松的导向进行，尤其是结合近期购房热情较高的情况，持续促进交易市场的创新高。

公积金贷款利率调整空间打开？

据 21 世纪经济报道，上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚表示，公积金住房贷款带有政策性支持含义，一般要比商业银行的住房按揭贷款利率要低。从过往来看，的确没见过商贷利率低于公积金住房贷款的情况。这种情况的发生，意味着公积金贷款利率调整空间也应打开。

据第一财经，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，从倒挂情况看，目前部分城市首套房的房贷利率为 2.85%，最低可以做到 2.6%。而公积金贷款利率现为 2.85%。若此类政策后续推进，那么公积金贷款的 " 性价比 " 就很低了，商业贷款将比公积金贷款更为划算。

严跃进认为，公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，尤其是目前差异对比下。

记者注意到，2015 年之前，公积金利率变动较为频繁，步入 2022 年以后，公积金利率仅调整了 2 次，其间 LPR 下调了 6 次之多。

展望后续 LPR 和房贷利率走势，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，LPR 有可能维持当前水平或有小幅调整。今年 5 年期以上 LPR 已经累计下降了 60 个基点，达到历史最低水平。未来 LPR 的调整将取决于多种因素，包括经济增长情况、房地产市场状况等。各地房贷利率可能会根据 LPR 调整而有所下降，但具体水平还需参考当地政策和市场情况。

" 伴随一揽子增量政策陆续推出，宏观政策在稳增长方向全面发力，LPR 报价下降符合当前宏观政策的大方向。" 中信证券首席经济学家明明指出，着眼于促进房地产市场止跌回稳，提振经济增长动能，未来 LPR 报价或还有一定下调空间。而各地房贷利率可能会进一步降低，具体水平将取决于 LPR 的调整幅度和各地政策的执行情况。

编辑|程鹏 杜波 易启江

校对 |卢祥勇

封面图片来源：视觉中国（资料图）

每日经济新闻综合自新京报贝壳财经、南 · 方 +、财联社、21 世纪经济报道、第一财经、北京商报