财联社 10 月 28 日讯（记者 李洁）李嘉诚旗下企业在北京 " 开发 " 长达 23 年的住宅项目，近日开始打折抛售了。

有市场消息称，李嘉诚位于北京朝阳区东四环的 " 御翠园 " 项目于近日开盘，直接以 7.6 折的价格甩卖，特价房仅 7.6 万元 / 平方米，比附近二手房的价格还低。

对此，该项目售楼人员向记者表示，楼盘确实在近几日推出了 50 套特价房源，" 特价房销售均价低至 7.5 万元 / 平方米 -7.6 万元 / 平方米，户型是 140 平方米、180 平方米的大平层以及联排别墅，目前这几个户型都有房源在售 "。

按照该项目此前 9.07 万元 -9.97 万元 / 平方米的备案价，此次特价房每平方米售价下降近 1.5 万元 -2.4 万元，由此计算，本次特价房销售价格较备案价最高价格，相当于打了 7.6 折。

" 因为价格比周边二手房价格还要便宜，上周末来看房的客户特别多，都需要排号，甚至一个销售要带 5 个客户。" 上述置业顾问告诉记者。

" 虽然 9.30 政策之后，北京市场成交量出现比较明显的回暖，但从目前市场上在售项目价格行情来看，普遍在价格上给出力度比较大的折扣，在指导价基础上打七折的项目还是蛮多的。" 合硕机构首席分析师郭毅告诉记者。

其进一步表示，御翠园价格低开的方式契合当下市场环境，也真正起到了撬动市场需求、提升项目热度的作用，预计本次推出 50 套特价房之后，剩余继续销售的房源价格会有所提升。

值得关注的是，御翠园项目从拿地至今，已开发了 23 年，其也是当年李嘉诚进入北京的第一个住宅项目。

公开资料显示，" 御翠园 " 由长江实业旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司开发。据多家媒体此前报道，" 御翠园 " 所在的姚家园项目地块总面积约 40 万平方米，由和记黄埔于 2001 年时以 7 亿元的价格拿下，楼面价仅 1750 元 / 平方米。

拿地 4 年后，长实开发的一期逸翠园才在 2005 年开盘，随后便陷入了漫长的马拉松式 " 开发 " 阶段。距离拿地 20 多年后，该项目二期御翠园才在今年开盘入市。

据北京市住建委官网，御翠园于 2023 年 7 月 18 日获得预售证共有 9 栋，包括 3 栋高层、6 栋联排别墅，准许销售面积达到 9.32 万平方米，共 473 套房，其中 77 套联排别墅，396 套高层产品，拟售均价在 9.07 万元 -9.97 万元 / 平方米区间。除了这 9 栋住宅，御翠园还有 5 栋高层住宅及 12 栋联排别墅，未在本次销售之列。

在这二十多年时间里，李嘉诚旗下企业也享受到土地升值带来的利好，御翠园销售备案价相比地价上涨了五十多倍。分析人士指出，即使按照 7.6 折的价格 " 降价 " 出售，相较于当时拿地的地价来看，售价也上涨了近 50 倍，其仍能大幅盈利。

事实上，在此之前，李嘉诚旗下在内地及香港推出的多个楼盘也通过打折方式销售，最高降幅曾达到 5 折。今年 7 月，李嘉诚旗下位于东莞的 " 海逸豪庭 " 项目以 5 折价格抛售在售房源，最低单价 1.3 万元 / 平方米，相较最高点时 3 万元 / 平方米的售价，相当于打了 5 折。

此外，李嘉诚旗下企业在香港开发的港岛南港铁站项目蓝色海岸（Blue Coast）于 4 月 6 日开盘，开盘价较同区域其他楼盘价格低了 6000 港元以上，这一价格被称为 " 捞底价 "，与周边的二手房价相比，相当于打了 7 折，引发万人抢房潮；4 月 22 日，长江实业位于香港沙田半山的豪宅项目名日 · 九肚山，单位定价也下调了 23% 至 32%；5 月 19 日，长江实业在香港新界洪水桥推出 "#LYOS" 住宅项目，包含 14 套分层单位和 14 套复式户，售价最高下调了 25% 和 32%。

一家大型房产机构高层曾表示，当市场不明朗时，长实集团总是率先降价，作为开发商需要考虑机会成本，当然希望尽快收回资金，同时也能获得利润。如果其选择持有库存，开发商在两方面可能会受到影响：一是持有成本，二是现金可以产生的收入回报。

对于旗下项目频频降价的原因，长实集团主席兼董事总经理李泽钜在 2024 年度股东大会上表示，" 楼盘的定价不可一概而论，定价是按照每个物业不同条件，包括所在位置、交通、周边环境，以及当时市场环境而厘定。"