上周末，李嘉诚旗下企业在北京 " 开发 " 长达 23 年的住宅项目，抛出了 7.6 折的史诗级折扣。

据悉，现场买房人把售楼处堵的水泄不通，50 套特价房昨天当天就销售一空，第二天推出 60 套房源也全部售空了。

市场消息称，该楼盘是位于北京朝阳区东四环的 " 御翠园 " 项目，由原先的 9.8 折直接调整为 7.6 折甩卖，特价房仅 7.6 万元 / 平方米，和周边二手房存在 2 万元左右的倒挂。

李嘉诚折价抛售北京项目这一举动与其近期在香港、东莞等地的房产折价销售形成连串，背后或透露出深层的市场信号。

御翠园房价较地价涨了 50 多倍

据了解，御翠园项目从拿地至今，已开发了 23 年，这也是李嘉诚进入北京的第一个住宅项目。

公开资料显示，" 御翠园 " 由长江实业旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司开发。" 御翠园 " 所在的姚家园项目地块总面积约 40 万平方米，由和记黄埔于 2001 年时以 7 亿元的价格拿下，楼面价仅 1750 元 / 平方米。

据北京市住建委官网，御翠园于 2023 年 7 月 18 日获得预售证共有 9 栋，包括 3 栋高层、6 栋联排别墅，准许销售面积达到 9.32 万平方米，共 473 套房，其中 77 套联排别墅，396 套高层产品，拟售均价在 9.07 万元 -9.97 万元 / 平方米区间。

在拿地的 20 多年时间里，李嘉诚旗下企业也享受到土地升值带来的利好。分析人士指出，即使按照 7.6 折的价格 " 降价 " 出售，相较于当时拿地的地价来看，售价也上涨了近 50 倍，其仍能大幅盈利。关键是要理解这一定价策略背后的市场判断。

合硕机构首席分析师表示，" 虽然 9.30 政策之后，北京市场成交量出现比较明显的回暖，但从目前市场上在售项目价格行情来看，普遍在价格上给出力度比较大的折扣，在指导价基础上打七折的项目还是蛮多的。"

其进一步表示，御翠园价格低开的方式契合当下市场环境，也真正起到了撬动市场需求、提升项目热度的作用，预计本次推出 50 套特价房之后，剩余继续销售的房源价格会有所提升。

市场拐点信号？

事实上，在此之前，李嘉诚旗下在内地及香港推出的多个楼盘也通过打折方式销售，最高降幅曾达到 5 折。

今年 7 月，李嘉诚旗下位于东莞的 " 海逸豪庭 " 项目以 5 折价格抛售在售房源，最低单价 1.3 万元 / 平方米，相较最高点时 3 万元 / 平方米的售价，相当于打了 5 折。

此外，李嘉诚旗下企业在香港开发的港岛南港铁站项目蓝色海岸于 4 月 6 日开盘，开盘价较同区域其他楼盘价格低了 6000 港元以上，这一价格被称为 " 捞底价 "，与周边的二手房价相比，相当于打了 7 折，引发万人抢房潮。

业内专家认为，李嘉诚历来以市场嗅觉敏锐著称。2016 年其大规模撤离内地市场时，也曾引发广泛讨论。此次北京项目的折价销售，可能释放出重要的市场信号。

数据显示，2024 年以来，一线城市房地产市场整体趋稳，但成交量仍未见明显回升。某证券公司房地产行业分析师指出，" 开发商提高去化率的意愿增强，价格预期出现调整。"

" 从捂盘到甩卖的转变，反映出开发商对当前市场周期的判断。在市场不确定性增加的情况下，确保现金流安全可能比追求价格溢价更重要。"