9 月底，中央明确发出 " 促进房地产市场止跌回稳 " 信号，9 月 26 日召开的中共中央政治局会议强调，" 要促进房地产市场止跌回稳 "" 要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式 "。在此政策背景下，市场信心显著提振，龙头企业万科也积极抢抓机遇，十一黄金周认购超百亿元。

积极销售的同时，在租购并举的时代趋势下，万科长租公寓业务闯出新路。回望前三季度，全力行动的万科实现营收 2200 亿元，继续坚守财务安全底线，已完成今年全部公开债的兑付，第三季度经营性现金流保持为正，回款率超 100%。1-9 月，万科开发业务高质量交付超 11 万套，销售超 1800 亿跑赢大市，产品力与精准投资能力持续提升，年内新投资项目首开兑现度 100%。与此同时，万科长租公寓业务运营规模和效率行业第一，出租率及客户满意度双双突破 95%，并通过 " 由售改租模式 " 盘活内外部存量房源超 8000 间。此外，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业。

一位从事租赁业务的人士指出，万科是业内最早开始布局租赁住宅业务的企业之一，超过十年的业务培育过程要经历各类质疑和挑战，非常考验企业的耐心和定力。如今万科租赁住宅业务不仅保持了领先的规模和效率，还实现了发展模式的突破，更重要的是后续能通过 REITs、Pre-REITs 基金为公司贡献现金流，可以看出万科租赁住宅业务已逐渐 " 长大成人 "，业务的生意逻辑和发展模式越来越清晰，未来值得期待。

规模和运营效率方面，万科长租公寓业务继续保持行业第一，客户满意度及出租率双双突破 95%。截至 9 月底，万科长租公寓业务营业收入突破 26 亿元，共运营管理约 25 万间长租公寓，出租率突破 95%。其中，万科积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有约 12 万间已纳入保障性租赁住房，在集中式长租公寓中纳保数量排名第一。与此同时，万科长租公寓业务强化运营效率，降低经营成本，1-9 月前台 GOP 利润率为 89%，继续保持行业领先。

规模和效率领先的背后，是万科长租公寓的服务口碑获得了客户的广泛认可。万科长租公寓始终坚持为租户提供有温度的租赁服务，截止三季度全国累计发起上千场社群活动，助力新青年更快融入本地生活，客户满意度提升至 95%。同时，服务品质获知名企业客户认可，共计服务企业超 5300 家，企业客户占客群比例达到 22%，客户包括腾讯、比亚迪、顺丰、美的、大疆等。

更重要的是，万科长租公寓业务在业内率先实现了发展模式的突破。不同于长租公寓业务传统的统租模式，万科长租公寓业务利用成熟的运营管理能力，逐步打通了存量盘活的发展模式，帮助客户和万科盘活存量闲置资源的同时。今年以来，通过打通 " 由售改租 " 模式，盘活内外部存量房源超 8000 间，其中，完成万科旗下超 5500 间房源的盘活，其中多个项目实现开业即满租，助力公司存量资源盘活的同时，实现租赁房源和收入规模的提升。

此外，万科在 REITs 领域的突破，也为其长租公寓业务带来了更多的想象力。伴随房地产行业发展变化，REITs 已成为行业新发展模式的重要探索之一。REITs 对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通 " 投 - 融 - 建 - 管 - 退 " 的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。目前，万科保障性租赁住房 REIT 已进入申报进程，此前设立的建万租赁 Pre-REIT 基金也实现了项目扩募。多层次的不动产基金不仅能为万科带来现金流，也将促进未来万科长租业务更良性的发展。

ZAKER 新闻 | 湖北