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近段时日，北京地产圈最热门的事儿，莫过于功德寺地块的土拍。

有前戏，有长尾。

当绿城和越秀各摇中一块之后，又传出华润置地要第三者插足。怎么插？博弈应该很激烈，社交平台也为之狂欢，地产商也乐见这些热度。

一旦股东多了，事情就变复杂了，谁来操盘？户型怎么配比？关键是怎么算账。还有，地块旁边的高压线，何时入地，也是个问题。

功德寺两个项目入市，为时尚早。这给海淀区其它新盘留出了时间。

受益最大的，或许是保利建工嘉华天珺和海开颐海澐颂，对中海中旅西山观复、香山樾、印香山，倒是影响不大。

（一）

新政实施一个多月来，北京楼市明显向好，看房的人多了，成交量也上来了，购房信心在逐渐恢复。

时间就是效率，时间就是金钱。

在海淀新楼盘里，嘉华天珺无疑是跑得最快的一个。7 月下旬拿地，两个月不到官宣了案名，公示了设计方案，甚至还流出了多款户型草图。

大家普遍认为，嘉华天珺在抢窗口期，入市时间会大幅提前。有一段时间，" 赶在永丰南之前 "，成了整个嘉华天珺的敏感词。

" 永丰南 "，指的是海开控股旗下的颐海澐颂，于 11 月初官宣了案名。

但没想到的是，嘉华天珺竟然卡壳了。

在 10 月下旬，嘉华天珺被北京市规划和自然资源委员会海淀分局揪出了消防设计问题，主要表现在三个方面：1、两栋楼没有设消防通道；2、九栋 9 层楼没有设消防扑救场地；3、有五栋 11 层楼没有设防烟楼梯间及合用前室。

消防问题，事关老百姓生命财产安全。嘉华天珺只得重新修改方案，再走一遍流程。方案修改之后，消防扑救场地多了，绿地少了；有些楼栋增加了消防电梯，得房率变低了。

这一来二去，战机就给耽误了，连已经建好的售楼处也没法开放，户型图、沙盘等一应销售道具，都得重来。

老话说的好，不打无准备之仗。在关键时刻，嘉华天珺自己掉了链子。

（二）

中国先贤有一种哲理，叫 " 慢即是快，快即是慢 "。

这句话很适用于嘉华天珺和颐海澐颂，一个在永丰北，一个在永丰南。在海淀选新房，是绕不开它们的。

嘉华天珺求快，却卡在设计上，这反衬出颐海澐颂的稳，一切有条不紊地推进。

颐海澐颂没有追求高周转，而是追求确定性，先把产品力打磨透。

来看一下两位海淀楼市对手的参数：

1、在品牌影响力上，保利发展是宇宙第一房企，占优；但海开控股是本土企业，更懂海淀，之前开发的顶豪 " 圆明天颂 "，令 " 颂 " 系占领了人们的购房心智，在产品力上，颐海澐颂更胜一筹。

2、在地理位置上，颐海澐颂距离西北旺比较近，无缝连接地铁 16 号线永丰南站，预计明年通车的 13 号线 B 段，4 站后厂村、5 站西二旗，而嘉华天珺不临地铁。嘉华天珺在颐海澐颂往西北 2 公里，距离北五环更远；

3、在教育资源上，两者看似平分秋色，但细心的人就能发现，颐海澐颂的西南侧是海淀热度排第一的建华本校；而嘉华天珺旁边有中关村三小科技园分校，" 本校 " 和 " 分校 " 的区别有孩子的都懂；

4、在生活配套上，颐海澐颂北侧是永丰产业园、西北侧是翠湖科技园，南侧中关村软件园，小区配建的商服用地传言规划了泳池、商业体、酒店和公寓等，形成天然的自我配套循环；嘉华天珺北面的大悦城今年年底开业；

通过如上对比，作为一个有 20 年购房经验的资深业主，花姐谈三点感受：1、小区门口有了地铁，辐射半径更大，保值能力更强；2、永远相信李嘉诚的选房逻辑：地段，还是地段；3、购房者已不再迷信品牌，更倾向于产品力为王，所见即所得。

（三）

谈到买房，就绕不开一个话题：房价。

而影响房价的一个重要因素，是楼面地价。

有人说，嘉华天郡打的是明牌，总建面 16 万平米，有 1.4 万平米的配建，住宅楼面价 5.6 万元 / 平米，1276 套房，住宅销售指导价 9 万元 / 平米。的确，它的配建少，住宅楼面价好算，也算得相对比较精准。

再来看颐海澐颂，总建面 22.3 万平米，有 8.4 万平米的配建，约 700 套房，住宅销售指导价 9.3 元 / 平米。由于它的配建面积较大，导致计算住宅楼面地价的版本很多，最离谱的是 8 万元 / 平米。花姐请教了多位专业人士，认为颐海澐颂的住宅楼面价在 5.8 万元 -6 万元 / 平米之间。

两者相较，预计实际的售价相差并不大，甚至颐海澐颂可腾挪的空间更大些。

网上传出了嘉华天珺和颐海澐颂的几种户型版面，由于没有确定，花姐在这里就不传谣了。但可以确定的是，在面积段上，颐海澐颂和嘉华天珺有一定的交集，但整体上会大一些、定位高端些。

当然，定位更高端的是功德寺两地块。它们的楼面地价摆在那儿，7.1 万元 / 平米，住宅销售指导价为 10.5 万元 / 平米。

它们的容积率为 2.1，扣除街坊路占地后，其实际容积率和颐海澐颂差不多，但由于限高 30 米，绿城和越秀必然要走大户型路线，否则楼栋越多，楼间距就越密。仅从栋距来讲，功德寺两地块的产品，应该不如颐海澐颂。

如果功德寺两项目户型一味地做大，单价又逼近 10.5 万元 / 平米，与嘉华天珺和颐海澐颂并非直接的竞品。

功德寺两项目除了高压线入地时间表不详，它和嘉华天珺有一个共同的短板，不是地铁盘。