文 / 乐居财经 刘治颖

掏空六个钱包买的烂尾楼，有了新的解题思路。

近期，烂尾三年的宁波恒大御海天下，经政府协调，提出 " 企业破产预重整 异地置换 " 创新方式，已有超过 70% 的业主完成了异地换房的手续。

据悉，恒大御海天下，是恒大集团在宁波打造的第一个滨海旅居小镇项目，项目总占地约 6000 亩，斥资约 300 亿元整体开发运营。然而，随着恒大的暴雷，该项目 600 余户业主无法按期收房。

此次参与换房的两个楼盘，分别是华侨城欢乐滨海和海风四季。这两个楼盘都在黄贤海上长城森林公园附近，与恒大御海天下距离约 19 公里。

华侨城欢乐滨海是华侨城集团浙江区域在宁波湾打造的 70 万平方米文旅小镇，预计今年年底交付；海风四季则是已建成的现房销售小区，由浙江本土企业新中宇集团开发。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，在烂尾楼置换过程中，政府的指导和规范作用非常重要，希望始终贯穿对多参与主体、多形式资产的监督，推动多方参与房源选购、交易方式等保证实施的满意度，为业主提供优良的可置换房源，为房企提供可接受的置换政策。

置换能否成为解决烂尾楼问题的新出路？王玉臣指出，首先，该解决方案需要根据具体情况而定，并不适用于所有烂尾楼项目。如果希望通过置换解决烂尾楼问题，通常需满足两个关键点：一是妥善处理旧房的相关问题；二是确保新房不会再次烂尾。要满足以上两个关键点，需要政府行政部门、金融机构、房企、法院等多方的配合与合作。

除了置换外，今年 7 月，南京出现了全国首例烂尾楼退款。珠江四季悦城停工近两年后，官方宣布，经当地相关部门组织开发商会谈协商，业主们可以退房退首付款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这个案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。预售资金监管正趋向严格，今后，对于类似的 " 烂尾楼 " 项目，通过退房置换到其他项目，或直接退房、退首付来解决问题，具有较强的推广可行性。

《2023 年全国烂尾楼研究报告》数据提到，2023 年上半年一二线城市的烂尾率约为 5%，而三四线城市则约为 4%。全国范围内，楼盘烂尾率约为 3.85%。也就是说，全国的烂尾楼面积大约是 2.31 亿平米。按照每套房子 100 平方米计算，那就是 231 万套烂尾楼。

在现有的烂尾楼项目处理中，" 保交房 " 是维护购房人合法权益、防范化解房地产风险的有力措施。2022 年 7 月，中央政治局会议首次提出 " 保交楼、稳民生 "，针对不同问题的楼盘提供了不同的解决方案。同时，保交房也成为衡量房地产企业的重要指标。

据住房和城乡建设部此前披露数据，截至 2023 年底，在全国列入保交楼项目涉及的 350 万套住房中，已实现交付超过 268 万套，交付率超过 76%。