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在北京海淀功德寺地块上，绿城中国和越秀地产要联手了。

11 月 7 日，北京功意房地产开发有限公司成立，注册资本 51.75 亿元，法人陆建强，隶属绿城中国旗下；11 月 14 日，北京海臻置业有限公司成立，注册资本 63.825 亿元，法人董毅，是越秀地产旗下全资子公司。

它们注册在同一个地方：海淀上地信息路 19 号 1 号楼 3 层 321 室。

11 月 5 日，北京海淀上功德寺两地块成交，绿城摇中西边的 HD-GDS-001 地块，越秀摇中东边的 HD-GDS-002 地块，成交楼面价都在 7.1 万 /㎡左右，住宅销售指导价均为 10.5 万元 / 平米。

两块地之间，只隔了一条马路。

按常理，它们是对手，是不会注册在一起的。除非，它们是朋友，是商业伙伴。

它们选择注册在一块儿，进一步坐实了传闻，绿城和越秀极大概率要联合开发了。至于怎么交叉持股，有待进一步观察。

截至目前，还没有看到华润置地入股的身影。

功德寺地块竞拍那天，华润置地也去竞拍了，但很遗憾，它运气不是很好。于是，市场传出华润置地要第三者插足，甚至连分工、户型面积段都流出了，像真的似的。好几个同行，都给花姐发了类似的信息。

花姐认为，这些都只是花边新闻、猜测，绿城中国和越秀地产的实力不可小觑，凭啥到手的肥肉，要让华润置地来分食？

功德寺这两块地，它们是凭触顶摇号得来的，楼面地价 7.1 万元 /㎡左右，销售指导价 10.5 万元 / 平米，与周边二手豪宅价格倒挂。

抢到即赚到。绿城和越秀不仅有运气，还有实力。

来自杭州的混合所有制企业绿城中国是野心勃勃的，除了产品力强，在今年前 10 月的地产操盘榜上，已经跃升第三位，金额 2149.3 亿元，超越了华润置地—— 1828.5 亿元。

来自广州的国企越秀地产，是一条过江龙，十分生猛，今年前 10 月位列地产操盘榜第 11 位，金额 699 亿元。它的北京总经理董毅，是一员猛将，通过 " 玄学 "，拿地屡试不爽。

即便是放到北京海淀，它们也是有基础的。

在 2007 年，绿城进京开发的首个项目北京御园，以及后续开发的北京诚园——朝阳区，都是北部片区的豪宅标杆，二手房价都突破 10 万元 / 平米。

对海淀富人阶层的种草，绿城比华润置地要早。

越秀 2023 年入海淀，联手城建开发的香山樾。2023 年底开盘，供应了 440 套，成交套数 172 套，成交均价 12.24 万元 / 平米。

对海淀的新财富阶层，越秀比华润置地有优势。

天下熙熙皆为利来。站在赚钱的角度看，绿城和越秀也没有分羹华润置地的理由。的确，华润置地在北京有 30 年历史，在海淀有 19 年历史，在清河分五期开发了北京橡树湾。但功德寺两地块，纯住宅，地上建筑面积共计约 16 万平米，不需要华润置地来加持。

但，为什么绿城和越秀要联手呢？

花姐认为有以下几个理由：

1、两地块离得太近，素质又差不多。地块都是南北走向，容积率都是 2.1，北面都有一条街坊路；如果产品定位一样，就等于直面厮杀，两败俱伤；

2、被架空高压线半包围，位于西地块的西边和北面、东地块的北面。绿城和越秀需要联手督促让高压线早点入地，团结力量大；

3、在豪宅市场上，越秀是需要绿城品牌加持的。在香山樾上，越秀和北京城建联手，就吃了品牌的亏。而绿城呢，运气比越秀差了点，紧挨高压线，捆绑一起，就没遗憾了。

它们联手之后，两个地块就变成一个楼盘来统一规划和设计，包括大门、外立面、户型配比、定价等等，会是一个双赢的局面。

因而，尽管传闻甚嚣尘上，但花姐实在找不出华润置地入局的理由。

功德寺两地块，的确天生丽质、貌美如花。但除了高压线问题，至少还有两个软肋：限高 30 米，实际容积率从 2.1 变成了 2.24 ——须减去街坊路占地面积。

这两个软肋，导致它们的强排方案不好做，如果满铺的话，勉强可以排下 4 排，140 平米以下户型，进深会比面宽长，甚至南面只有两面宽。户型差，这是对绿城和越秀的最大考验。

有关详细的强排方案前瞻，详见《功德寺地块：隐秘的软肋》一文。

最后，花姐想说一句：绿城与越秀 " 功德圆满 "，只差高压线入地，不差华润置地入股。