红星资本局原创

记者 | 强亚铣

编辑 | 邓凌瑶

在山东，乳山或许是存在感很低的一座城市。这里 2023 年底才开通了高铁，常住人口中近 4 成是老年人。但在刚刚过去的 " 双 11"，一场拍卖，让这座小城吸引了全国的目光。

11 月 13 日，红星资本局前往乳山银滩，实地探访 "11 元海景房 "，寻找 " 此房为何被拍卖 "" 为何低至 11 元 "" 竞得者是否为‘内定’人员 " 等问题的答案。有业主与中介向红星资本局表示，"11 元海景房 " 的市场价在 4 万元 / 套左右，11 元拍卖就是一场有计划地炒作。

红星资本局实地采访了解到，这场 " 双 11" 造节狂欢插曲背后，乳山银滩的海景房，近几年确已低至 " 白菜价 "，被称为 " 海边的鹤岗 "。

在银滩，有老年人十多年前跟随外地购房团的大巴前来买房，如今房价跌去近一半。也有年轻人曾想 " 躺平 " 在这里买了房，如今亏本出售却无人问津。

但与低迷的二手市场相比，银滩的新房市场又是另一番光景。 

实地探访 "11 元海景房 "

竞得者身份成谜，拍卖方称系商业宣传

11 月中旬的乳山，已经有了阵阵寒意。距离市中心约 30 公里的银滩旅游度假区内，一排排海景房伫立在海岸线上，临近傍晚，只有零星灯光亮起，显得格外冷清。 

一周前，位于银滩东北方向的一套海景房以 11 元的低价被拍出，引起不小的轰动。" 女子 11 元拍到海景房险被老公拒收 "" 女子 11 元拍下海景房已完成过户 "" 户主称不会卖 11 元网拍海景房 " 等话题接连登上热搜。

如今热闹散去，关于这套海景房，仍有诸多疑问待解。

"11 元海景房 " 所在小区名为假日海景雍华苑（以下简称 " 雍华苑小区 "），地理位置较偏远，距离银滩中心地标 " 大拇指广场 " 有 12 公里。该小区最早开盘时间为 17 年前，均为 7 层步梯房，红白灰相间的楼栋造型如今看来稍显过时，在海风的吹蚀下，部分楼栋的墙面已有了破败的痕迹。

13 日晚 7 时，雍华苑小区内只有十多户亮着灯。红星资本局找到 "11 元海景房 " 所在的楼栋发现，7 层楼住户均未亮灯，被拍房屋位于顶层，门口散落着些许彩带，似乎是举行了一场庆祝仪式。

"11 元海景房 " 实景，红星资本局摄

红星资本局从拍卖方山东赢海拍卖有限公司（以下简称 " 赢海拍卖 "）王经理处得知，前一日拍卖公司已经和竞得者——来自江苏盐城的女士完成了过户，这些彩带正是庆祝交房仪式后留下的。

11 月 14 日，在乳山滨海新区不动产登记中心，相关负责人向红星资本局确认，这套房屋已于 1 天前过户，来自江苏盐城的女士与拍卖公司的人都来办了手续。关于竞得者的身份，上述人员都不愿透露更多细节。

当红星资本局询问有关这套房 " 内定 "" 炒作 " 的质疑时，王经理表示，" 没必要回应这个，实际情况就是这样。" 王经理还表示，这是商业拍卖，是为了宣传公司，相当于花钱打广告。

乳山滨海新区不动产登记中心相关负责人则称，" 不是假的 "，并提到数百元过户手续费由拍卖公司承担。 

拍卖过程不到 4 分钟，11 元为封顶价

视频最初发布方注册地位于杭州

回顾这场拍卖。11 月 7 日上午 11 点，阿里资产拍卖平台上架 " 海景房 " 拍品，标注着 "11 元抢海景房活动 "，负责拍卖的是赢海拍卖公司。根据规则，这套 " 海景房 " 起拍价为 1 元，每次可加价 1 分钱，但不能连续加价，拍卖封顶价格为 11 元，最先加到 11 元的客户就能拍得房屋。不到 4 分钟，拍卖结束。

11 月 7 日下午 6 时，杭州一家自媒体发布视频，内容为 " 拍卖方联系竞得者时，却被其老公以‘诈骗’为由挂断电话，随后再次联系竞得者，表示确实是官方平台，活动真实有效。" 随后，该视频话题登上热搜。

"11 元拍卖 " 和 " 海景房 " 成了引爆流量的关键词。不少网友对拍卖原因和 11 元的定价发出疑问。

此外，红星资本局发现，最初发布视频的自媒体所属公司，其注册地位于杭州市余杭区阿里巴巴西溪园区旁。11 月 13 日，红星资本局在阿里资产拍卖平台已搜索不到 "11 元海景房 " 的拍卖页面，客服解释称 " 这是活动拍卖，活动结束后已下架。"

回应：拍卖房产不是法拍房

系拍卖公司从员工手中购得

红星资本局调查发现，"11 元海景房 " 拍卖背后的更多细节逐渐浮出水面。 

11 月 14 日，赢海拍卖王经理回复红星资本局称，这套海景房之前是公司员工的资产，公司将房屋买过来后，与阿里资产平台合作举办 " 双 11" 大促活动。该套房源并非法拍房。

上述说法也得到雍华苑小区其他业主和二手房中介的证实。一名雍华苑小区业主向红星资本局表示，其实这套房子很早就被公司从业主手里收了过去，再联合阿里资产平台搞活动。他说，雍华苑小区的顶层房屋市场价在 4 万元 / 套左右，11 元拍卖就是一场有计划地炒作。

雍华苑小区市场价   红星资本局摄

" 小区因为是步梯房，楼层低的价格更高，一平方米 2000 多元，楼层高的则价格低，平均一平方米 1000 多元，如果是阁楼，一平方米几百元的都有。" 雍华苑小区内部的一名二手房中介对红星资本局说。从拍卖公告可以看到，"11 元海景房 " 就是该中介口中的顶层阁楼。

乳山银滩楼市并非都是白菜价

1 元拍卖引流非首次，成交仍是几千 / 平

11 元拍卖成功，或许只是这场 " 双 11" 造节狂欢中的插曲。但乳山银滩的海景房，近几年确已低至 " 白菜价 "。 

在乳山，比海产更出名的是这里的房产。据不完全统计，银滩度假区这条纵深 3 公里、绵延 20 多公里的海岸线上，就遍布着 200 多个小区。

某中介门店展示的乳山银滩海景房规划图   红星资本局摄

乳山银滩海景房   红星资本局摄

淡季的临海长江路上，枯黄的梧桐树叶打着旋儿落下，行人寥寥无几，街道旁房屋中介的招牌却多得惊人。红星资本局发现，银滩某小区一层就有着近 10 家房屋中介，" 低价出售 "" 包过户 "" 拎包入住 " 的广告词频繁出现。

一眼望去，最先吸引眼球的是售价：41.3 平方米两室一厅，仅需 4.6 万元；66 平米一室一厅，精装修全款 7.6 万元；复式两厅两卫 80 平米，全款 8.8 万。

银滩小区售价   红星资本局摄

" 降到没法降了，几万一套房，就跟白菜差不多了。" 长江路上一名二手房中介小葛（化名）对红星资本局说。小葛是 00 后，山东本地人，在乳山读完大学后选择留在这里，做起了二手房中介。

据小葛讲述，几万一套的低价房条件较差，一般都是步梯、高楼层、位置偏。位置好、楼层低的步梯房价格并不便宜，比如一楼的房子，均价在 3000 元 / 平方米左右，二楼其次，三楼以上就 " 不值钱 " 了。 

房价之所以随着楼层变动与购买群体有关。多名中介向红星资本局表示，来银滩买房的很多都是老年人，看中这里空气好，又有海景，但老年人爬楼梯不方便，所以高楼层的步梯房不好卖，价格低。

截至 11 月 15 日，银滩目前在贝壳找房上挂牌的在售二手房有 2192 套，均价约 2187 元 / 平方米。贝壳数据显示，银滩二手房的销售主力为总价 40 万元以下、二居室、70-90 平方米、楼龄 10-15 年的房屋。

除了二手市场，商业拍卖市场也是低价房的流转地。在 "11 元海景房 " 事件中，有不少网友发现，乳山等地还有 1 元起拍的海景房上架拍卖平台。中介小葛直言这是 " 低价引流 "，起拍价 1 元，但永远不会以 1 元成交，最后均价接近市场价。

这些房源一部分是二手中介低价回收，一部分是房主委托，还有一部分是房屋抵押给民间机构（如典当行）。商业拍卖公司与前者合作，将房屋上架平台进行商业拍卖。 

去年，银滩二手房价格还曾因 " 海景房跌破千元 " 登上热搜。红星资本局注意到，不少小区业主在窗户上挂着 " 急售 " 字样。一位乳山本地人感叹道：" 银滩就是海边的鹤岗。"

业主 " 急售 "   红星资本局摄

新房价格高出 3 倍

外地购房团：有人亏本离场，有人深套其中

与价格低迷的二手房市场相比，银滩的新房市场又是另一番光景。

11 月 15 日，新房中介王女士（化名）正在为即将到来的重庆购房团忙碌着。这样的忙碌一般会持续三天：周五，专车将外地购房团从青岛接到乳山银滩；周六，带领购房团参观售楼部看房；周日，游玩后再专车送至青岛机场。

据王女士介绍，参加这样的购房团，全程花费仅需 400 元，是开发商的 " 福利价 "。王女士在这家乳山本地某头部房地产公司工作了近三年，自己也买了两套海景房。

新房的价格远远贵过二手房。上述房地产公司开发的新楼盘，一平米均价约为 8000-11000 元，主力户型为 40 多平米的一居室和 60 多平米的两居室。置业顾问介绍，今年 10 月开的这栋楼，总高 27 层，15 层以下的几乎卖光了。仅在国庆节前后，就卖了 470 多套。

银滩某新房楼盘   红星资本局摄

王女士的客户多是来自四川、重庆和福建。11 月初，她接待了两组小型购房团，三个家庭一口气买了四套新房。

来自全国各地的购房团撑起了银滩的新房市场。《乳山年鉴 2006》中记载，银滩自 1992 年开始发展房地产，2005 年迎来新变化，开发中心由市中心区转移至银滩，住房消费主体由本市市民转为外地客户，房地产销售市场辐射全省及全国各地。多则公开报道都曾描述过外地购房团乘大巴来银滩买房的 " 盛况 "。 

来自河南郑州的王阿姨（化名）就是其中的一员。大约在 2010 年前后，王阿姨花费 200 元报名了银滩购房团，一辆大巴车将她从郑州拉到乳山，车上几乎都是年纪相仿的中老年人。" 一看到海就忍不住买了一套房。" 王阿姨对红星资本局回忆起当时的情形，房屋市场价约为 5000 元一平米。

来自东北的陈先生（化名）则属于近几年兴起的年轻购房群体，他们希望能在房价低洼地带，低成本实现买房 " 躺平 "。3 年前，他自驾路过银滩，觉得这座海滨小城很适合 " 躺平 "，便购买了一套海景二手房，卧室就能看到海。房子总价 15 万元，他陆陆续续又花了 3 万元添置家具。

据上述购房者讲述，空气清新、环境静谧、夏季舒适、物价便宜是银滩生活的优点。王阿姨称，一个月 1000 多元的生活费足够自己花了。但缺点也同样明显：交通不够便捷、没有大型购物中心、医疗条件一般、冬季没有暖气等。

行人稀少的商业区   红星资本局摄

十多年过去，王阿姨所在小区的二手房价已经跌到了 2000-3000 元，她没有亏本出售的打算，" 现在夏天过来住两三个月，我也习惯了。"

也有业主选择亏本出售。来自江苏南京的吴小姐（化名）向红星资本局表示，其父母 2013 年在银滩花 14 万元购买了一套房，只住了几次，近期以 6 万元的价格亏本售出。

因为工作等原因，陈先生鲜有空闲时间去居住，从去年开始，便亏本到 10 万元出售银滩的房子。陈先生称，问的人多，却无人购买。" 今年问的人都少了一半 "，陈先生对红星资本局坦言，"（在这里）买房是一时冲动了。"

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