文 / 乐居新媒体 李奕和

南山 1978 半岛擎峯，成功 " 更名改命 " 了？

这个项目在 11 月 8 日拿到预售证，9 日营销中心开放，15 日开放交标样板房。11 月 17 日，项目线下开盘。

据市场传出的数据，南山 1978 半岛擎峯开盘当天去化 223 套，去化率约 60%。

当然，这个数据的真实性，要到网签数据真正出来才能看见。

就项目本身看，南山 1978 半岛擎峯在市场引发的争论还是挺大。这不仅来自于项目的更名，也来自部分看过项目样板房的购房者的感受和反应。

南山 1978 半岛擎峯，位于深圳南山区招商街道赤湾三路与赤湾六路交汇处，与赤湾总部大厦仅一路之隔。

项目也被称为是开云府二期，是南山集团（中国南山开发（集团）股份有限公司）旗下项目，开发主体为深圳市海越锦实业发展有限公司（由南山集团 100% 持股）。

这个项目体量并不大，总建筑面积 1.1 万 m ²，只有 2 栋住宅，但好在纯粹，只有商品住宅，没有安居房、公租房和回迁房。

南山 1978 半岛擎峯共 370 套房源，面积有 113 平的 3 房 2 卫，124-140 平的 4 房 2 卫，167 平的 5 房 3 卫户型。

项目此前的备案均价 7.8 万 /㎡，备案单价 7.06-9.27 万 /㎡，总价 801-1545 万 / 套，预计的交付时间，是明年 10 月带精装交房。

据了解，项目开盘 92 折，折后单价在 6.3w 起，折后均价 7w，目前，建筑的外立面铝板安装工作已基本完成，已处于准现楼状态。

南山 1978 半岛擎峯之所以被称为是开云府二期，是因为南山集团在隔壁还有一个开云府项目。

该项目备案名为赤湾汇广场，总建筑面积 30 万 m ²，由 3 栋住宅（1 栋人才租赁房，两栋普通商品房）、1 栋写字楼 酒店、约 4.6 万 m ² 购物中心构成，可售房源 413 套。

从地理位置看，两个项目都属于蛇口赤湾这个潜力板块。据了解，该区域内 2021、2022 年新盘均价超过 10 万 m ²，如前海宸湾、半山臻境等，堪称是豪宅项目。

这两年楼市下行，区域内楼价也有所回调。

今年 3 月，该区域的金众云山海入市，开盘 85 折，折后单价约 7.5 万元，开盘当天官宣去化约 53%。"9.26" 新政后，金众云山海踩着国庆档期，打 85 折还送黄金，一度登上深圳热销排行榜。

然而，同于该区域的的开云府，似乎要沉寂一些。项目在去年 10 月开盘，入市 85 折，折后单价 8.2 万元。据了解，当时入围客户仅 107 批，入围比 1:0.26。

至如今一年过去了，开云府的去化仍不甚理想。

根据深圳市房地产信息平台的数据，开云府预售总套数 413 套，截至目前（2024 年 11 月 19 日），项目已签认购书、已备案的房源套数 13 套，其余均显示 " 期房待售 " 状态。

据此的去化率仅有 3.15%，不足一成。

也许正因为如此，后面入市的开云府二期，名称也由原来的赤湾琅玥湾佳园，改为南山 1978 半岛擎峯。

不过，随着项目的逐渐面市，市场对于南山 1978 半岛擎峯的反应也褒贬不一。

从产品看，项目的两栋住宅，31 楼以下为低区，设计 5 梯 5 户，而 31 楼以上的高区，则为 4 梯 4 户。以此确保了每户都能享有独立电梯厅的配置。

但这样一来，缺点也是显而易见的，那就是项目的得房率并不算高，其 113㎡仅做了 3 房 2 卫，对许多刚需家庭而言，显然并不太实用。

此外，对于想要购买 139㎡、167㎡的改善家庭，项目的车位不足，也成为其软肋。据了解，南山 1978 半岛擎峯地下室有 2 层半，规划 330 个停车位，车位占比仅约 1：0.87。

项目的另一大亮点是看高层海景，但景观更多则是集装箱货运码头。

另外，从服务体验上，更多的购房者在看完样板间后，也吐槽起了开发商的一系列谜之操作。有吐槽产品设计鸡肋的，有吐槽冻资来回跑看不了房的，还有的甚至被现场保安一顿 " 教育 " ……

值得一提的是，虽然同是南山集团旗下项目，但开云府与南山 1978 半岛擎峯的开发主体却并不同。

开云府的开发主体为深圳市海城锦实业发展有限公司，其由深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（南山控股）、南山集团分别持股 51.02%、48.98%。

南山控股是由南山集团实际控制的 A 股上市平台。

而南山 1978 半岛擎峯的开发主体深圳市海越锦实业发展有限公司，则由南山集团 100% 直接持股。

也就是说，股权上，开云府是南山集团上市平台南山控股旗下的项目，而南山 1978 半岛擎峯则由南山集团直管。这也引起了外界投资者，对两个项目竞争关系以及中小股东利益保护的讨论。

南山集团的近段时间正面临业绩下滑压力。数据显示，2024 年三季度，南山集团营业收入 128.27 亿元，同比下降了 24.02%；净利润 -9041.2 万元，同比下降 116.18%，处于亏损状态。