哈喽大家好，我是血拼哥！

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上周五，10 月官方数据出炉，曾经的全面下跌趋势已经扭转：

北京、深圳、上海、厦门、成都、重庆、杭州、武汉这个 8 月城市，已经出现了上涨。

北京以 1% 的成绩领涨，给了市场不少信心。

瞬间，官媒口径信心爆棚，专家指出「拐点已经来到」。

房地产真的火爆到回暖了吗？

拐点已经来了？

我把真实的数据摆出来，咱们客观的看看。

01、小幅反弹 「止跌」还早

先看新房，

截止 11 月 16 日当周，北上广深共计销售 75 万平米，比前一周多卖 3.3 万平米，涨幅 4.6%，同比去年涨幅 48%。

从销量上看没有继续下跌了，但是反弹的动能且在下跌，峰值出现后，也就是 10 月 30 日后，到 11 月第一周的跌幅很大，36% 的下跌，这次反弹幅度只有 4.6%，反弹微弱。

对比 924 刺激之后增速，发现，峰值（10 月）之后，上涨动能已经从 92% 降至 4.6%，上涨的动力确实在减缓。

不过好消息是，成交量依旧处于扩张期。

今年以来，平均每周卖出 50 万平米，上周一共卖了 75 万平米，说明强刺激的效果依旧继续，药效依旧存在。

和 517 刺激相比，药效持续的时间更久，517 刺激后 8 周左右药效减退，上周统计的数据也是 924 刺激后的第 8 周，但是效果看，明显强于 517。

新房的销量正处在十字路口，未来两周将验证新房未来走向。

再看新房价格，一线城市新房价格环比同比并没有止跌。10 月的销量是近年最强的，但是这样的量都没能把价格拉起来，说明未来价格想上涨，需要更大的成交量，需要更多耐心。

二手房方面，

深圳和北京合计上周一共售出 5812 套房源，比前一周少卖了 281 套，降幅 4.6%。与去年同期相比多成交 61%，二手房成交量虽然增长动能减弱，但是成交量依旧强势，且比上一周降幅减缓。

价格方面，10 月统计局数据显示，对比 9 月，有明显上涨，涨幅北京 1%，深圳 0.7%。

二手房从此前的「放量下跌」，转变成「微涨」。但是跟去年 10 月相比，二手房价格依旧在大幅下跌，北京跌了 8.4%，深圳跌了 10.9%。

「止跌」尚待时日。

02、北京价格何时抬头

减税政策宣布 12 月落地，

但在 11 月 13 日契税新政发布的当天，从安居客线上表现来看，全国一二手房在线找房数据均出现了上涨。

二手房市在线找房热度 7 日环比大涨 6.6%；新房在线找房热度的 7 日环比则有超过 10% 的涨幅。

昨天夜里北京宣布取消非普限制。

在北京，二手房 140 平米以上成交占比大约在 8% 左右。看着不多，但是实际影响却不小。

以前 140 平方米以上的非普通住宅，哪怕只是套远大新，总价定 1200 万，房东购入价 800 万，仅差额增值税已高达 20 万以上。新政落地，直接影响这 8% 的二手房成交，平均单套减少的增值税有望超过 20 万！

可以预见，那些被增值税困住的改善，这一波怕是要动一动了。

这波需求释放，未来北京挂牌和成交将持续再火一阵。但是对价格显然没有任何拉动作用，反而会因为供应量的增加，让北京二手房价格持续承压。

所以，北京的房价还是会呈现现在「以价换量」的情况。

那么，北京什么时候「止跌」呢？

其实关键还是要看市场信心。

当下市场受政策影响强烈，但是政策只能减缓下滑趋势，市场真正的转变，那个拐点的出现一定是市场信心的回归，大量资金入场。

只要预期扭转，成交量上涨势必会影响价格！即

牌量增加——以价换量——救市加大——二手房成交量放大——信心扭转 + 挂牌量减少——观望者跑步入场——二手房价格企稳回升

我们现在还在成交量放大阶段徘徊。

不过咱们从更长的时间维度看，北京的挂牌量（供应量）的确减少了：

2024 年 5 月份，北京二手房挂牌量是 17 万套；

2024 年 7 月份，北京二手房挂牌量是 16 万套；

2024 年 10 月份，北京二手房挂牌量是 13.47 万套；

2024 年 11 月份，截至目前，北京二手房挂牌量是 12.9 万套；

依照目前的趋势和政策释放节奏，接下的 12 个月，北京楼市大概率会走出震荡复苏的行情。

有专家预计到 2025 年年末或 2026 年上半年，北京楼市二手房价格才会有明显的上涨，但是涨价已经不是普涨，或者一个幅度的增长，市场分化已经形成，咱们边走边看吧。

今天先说这么多，我是血拼哥，买房路上你还有哪些疑惑，欢迎评论区聊聊。

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