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没有对比就没有伤害。

在北京顺义区，有三个兄弟楼盘：芳华里、青年 ONE 和星悦时光。

芳华里和青年 ONE 是住总集团旗下的；星悦时光是城建发展和深圳南山地产联合打造的，分别持股 51% 和 49%。它们都隶属于北京城建集团。

虽说是它们是兄弟，但更是对手，每个操盘手都有自己的 KPI。在东六环外，它们布了一个三角形阵，间距五至七公里之间。

它们都诞生于 2024 年，从顺序上看，芳华里是大哥，生日 2 月 21 日；二哥青年 ONE 的生日是 3 月 15 日；三弟星悦时光的生日是 6 月 27 日。

长幼有序。它们的开盘时间分别是：8 月 5 日、9 月 27 日和 9 月 30 日。

大哥芳华里开盘时间最早，拿证 574 套，网签 70 套，成交均价 3.89 万元 / 平米——比拿地时销售指导价下降 18%；二哥和三弟选得时间很好，赶上了中央大礼包，想在十一黄金周猛冲一把。

但时至今日——拿证过去了 1 个半月，二哥和三弟出现了两种结局。

青年 ONE 拿证 444 套，网签 50 套，成交均价 3.22 万元 / 平米——比拿地时销售指导价下降近 40%；星悦时光拿证 864 套，网签 0 套。没错，就是得了个鸭蛋！

作为一个销售指导价 4.4 万元 / 平，成交价约 3.5 万元 / 平的刚需盘，45 天 0 网，星悦时光这个记录多少有些不同寻常。它是深圳南山地产进京的首个作品。

为什么开盘至今没有交易记录呢？星悦时光给出的答案是：启售时间是拿证后的第 30 天—— 11 月 1 日。其实已卖出了 208 套、6.26 亿元的好成绩。

反观两位大哥，芳华里拿证 12 天开盘，认购 127 套、5.24 亿元；青年 ONE 拿证第二天就开盘，销售业绩是 207 套，没说总金额是多少。

明里暗里，三兄弟在较着劲，貌似一个比一个卖得好。

是真好，还是假好，只有它们自知。但有一点可以确定，它们的产品，的确一个比一个更胜一筹。

芳华里率先放弃了防火挑檐，南向偷了 2 个设备平台及挑空；青年 ONE 就来一个南向偷 3 个设备及挑空；而星悦时光更 " 过分 "，不仅三款户型直接对标青年 ONE，还侧面多了飘窗赠送。

它们兄弟之间，二弟 " 背刺 " 完大哥之后，三弟又 " 背刺 " 二哥，再补刀大哥。

下面，花姐来详细对比一下三兄弟的产品优劣。

一、芳华里：实际使用率 98%-103%

1、88 平米的三室两厅两卫，得房率 80.4% 至 81.14%，赠送面积 19.6 平米——南北侧三面偷了 3 个挑空和设备平台，南面偷了两个封闭、北面偷了 1 个封闭阳台，让实际使用面积变成 116.6 平米，实际使用率 98% 至 99.42%。

2、97 平米的三室两厅两卫，得房率 80.4% 至 81.14%，赠送面积 19.6 平米——南北侧三面偷了 3 个挑空和设备平台，南面偷了 2 个封闭阳台、北面偷了 1 个封闭阳台，让实际使用面积变成 116.6 平米，实际使用率 102% 至 103%。

3、132 平米的四室两厅两卫，得房率 85.72% 至 86.65%，赠送面积 21.78 平米——南北侧三面偷了 4 个挑空和设备平台，南面偷了 2 个封闭阳台，让实际使用面积变成 153.78 平米，实际使用率 102% 至 103%。

二、青年 ONE：实际使用率 90%-101%

1、72 平米的三室两厅两卫——颠覆了想象，得房率 74% 至 75.65% ——洋房有点低，赠送面积 11.4 平米——南北偷了 2 个挑空和设备平台，南面偷了 1 个封闭阳台，让实际使用面积变成 83.4 平米，实际使用率 90% ——很一般，主要是产权得房率太低所致。

2、89 平米的三室两厅两卫，得房率 79.42% 至 80.72%，赠送面积 16.9 平米——南北偷了 3 个挑空和设备平台，南面偷了 1 个封闭阳台，让实际使用面积变成 105.9 平米，实际使用率 98.4% 至 99.7%。

3、105 平米的四室两厅两卫，得房率 82.3%，赠送面积 20 平米——南北偷了 3 个挑空和设备平台，南面偷了 2 个封闭阳台，让实际使用面积变成 125 平米，实际使用率 101%。

三、星悦时光：实际使用率 101%-105%

1、77 平米的三室两厅两卫，得房率约 78%，赠送面积 21 平米——南北偷了 2 个挑空和设备平台，南面偷了 1 个封闭，侧面偷了 4 个飘窗，让实际使用面积变成 98 平米，实际使用率 105% ——当然，赠送的飘窗使用起来，肯定不如偷设备平台用起来那么爽。

2、87 平米的三室两厅两卫，得房率约 78%，赠送面积 19.9 平米——南北偷了 3 个挑空和设备平台，南面偷了 1 个封闭，侧面偷了 2 个飘窗，让实际使用面积变成 106.9 平米，实际使用率 101%。

3、107 平米的四室两厅两卫，得房率约 81.5%，赠送面积 21 平米——南北偷了 4 个挑空和设备平台，南面偷了 1 个封闭，侧面偷了 4 个飘窗，让实际使用面积变成 128 平米，实际使用率 101.5%。

四、硬参数对比：青年 ONE 稍占上风

1、交通上：青年 ONE 离俸伯地铁站 C1 口约 500 米，芳华里离石门地铁站南约 1200 米，而星悦时光周边没地铁；

2、价格上：星悦时光最贵，4.4 万元 / 平米；芳华里 4 万元 / 平米——实际成交价 3.89 万元 / 平米；青年 ONE 为 3.4 万元 / 平米。青年 ONE 的上车门槛更低；

3、容积率：青年 ONE1.5，星悦时光 1.6，芳华里 2.0，尽管都是 11 层以下洋房，但青年 ONE 舒适度更高，且南面是绿化带和潮白河；

4、套数：青年 ONE539 套，星悦时光 1058 套——分南北两区，芳华里为 699 套；

5、综合配套：半斤八两。

五、综合点评：相煎何太急

1、芳华里、青年 ONE、星悦时光，在偷面积上都越过了 "100%" 的界限，没有越界的户型分别是芳华里 88 平米、青年 ONE72 平米和 89 平米；

2、从偷面积比例大小看，星悦时光更胜一筹，每一款户型的实际使用率都达到了 100%，最高的是 77 平米户型，达到了 105%；

3、星悦时光赠送面积大，主要是多送了飘窗。如果刨去送飘窗的面积，它的实际使用率在 98% 左右；

4、从交通便利性、舒适度和性价比上看，青年 ONE 更胜一筹。毕竟它的实际成交价，在拿地时销售指导价的基础上打了六折；

5、本是同根生，相煎何太急。北京城建旗下的三兄弟，彼此之间下手真的 " 太狠 " 了！