长租公寓，已经逐步升级了。

说到长租公寓，很多人的感受是隔音效果不佳、户型设计滞后、公共配套缺失等等。

不过随着最近两年保租房大量入市，对长租公寓租金和出租率产生重大影响的同时，也倒逼长租公寓运营商纷纷进行产品升级，以此提升市场竞争力，甚至有长租公寓的 " 软硬实力 " 已经不输商品房。

比如，有长租公寓专门在入口处设置了迎宾区，有长租公寓通过户型创新划分出六个功能分区，还有长租公寓配置了恒温泳池、水疗中心等休闲娱乐设施。

今天，明源君就来梳理下长租公寓的产品进化趋势。

01 外立面设计杜绝单一保守，大胆运用色彩营销

过去，长租公寓的外形设计过于单一保守，可以说是毫无记忆点。人是视角动物，也是感性动物，一旦长租公寓没办法在客户心中留下深刻印象，竞争力也就越来越小。所以近两年，不少长租公寓开始从外立面入手，在设计环节加强体验带入感以及增强视觉冲击力。

第一种是从材料入手，选用大面积玻璃幕墙，现代感十足。

过去，长租公寓基于成本考虑，外立面材料更多采用涂料，优势是经济实用，缺点是易开裂，且美观度会随时间逐渐降低。而最近两年，常见于酒店、写字楼以及中高端住宅的玻璃幕墙，也开始陆续应用于长租公寓。

比如方隅公寓普遍运用大面积玻璃幕墙外立面，加上定制铝板线条，勾勒出建筑的现代感和艺术感。从内部居住者的角度看，全景落地窗的设计，不仅有充足的采光和绝佳的景观视野，更在视觉上放大了室内空间。

图片来源：中骏集团

第二种是从颜色入手，增加视觉冲击力。著名的色彩营销理论提到：消费者对品牌第一印象 67% 来自颜色。

于是近几年，色彩营销开始成为长租公寓外立面设计的新方向。比如万科泊寓某门店，建筑师将原建筑沿街立面的大面积密集格栅进行改造，引入 " 空中花园 " 概念，在其形成的立面花园中种上绿植，呈现出富有创意性的 " 景观立面 "。

图片来源：万科

街内侧立面则传承了 " 白墙灰瓦 " 的江南情愫，洁白的墙面展现了建筑的纯净之美，利用原建筑的百叶窗，重新进行并联和组合，形成富有韵律的现代立面，同时也解决了房间空调位的放置问题。

成都空港某长租公寓，建筑立面以浅灰色涂料为基调，在阴角面及穿孔板、格栅处采用跳色处理。从马列维奇的 " 至上主义 " 画作中提取立面色彩，以暖色调诠释积极向上的活力生活氛围。

02 自由组合功能分区，产品也可以个性化定制

一直以来，基于空间和成本的考量，长租公寓逐渐形成了以开间小户型为核心的高坪效盈利模型。

一方面，长租公寓的主要客群是年轻上班族，这批人虽然对居住环境有较高要求，但往往预算有限，开间小户型正好满足了他们对空间的需求，价格也容易接受。

另一方面，由于开间小户型空间设计紧凑，所以每单位面积（平方米）所产生的租金收入也就更多。

比如 V 领地青年社区将标准化户型产品套内面积控制在 10-15㎡，面宽约 2.5-2.7m，进深约 5-5.5m，相比主流公寓产品的单房租金成本缩减 30% 以上，平均动态坪效也比周边的品牌公寓高出 10%-20%。

不过，过于紧凑的空间设计，一方面很难划分不同的功能区域，影响租客的居住体验。另一方面也使得租客可使用的收纳空间较少，有不少公寓的室内收纳空间只有一个衣柜。

所以最近两年，长租公寓运营商在户型设计上，可谓是绞尽脑汁。

第一，采用模块化设计，力求达到尺度、舒适度和经济效益之间的合理平衡。

比如保利和寓就参考年轻人群对生活空间的场景需求，打造了睡眠、卫浴、休闲、餐厨、玄关、晾晒六大模块。同时，该模块还可根据实际使用需求，转变为不同的生活场景，例如起居休闲模块、日常模式、会友模式和工作模式等。

华发股份旗下华寓也推出 " 灵动魔块 " 产品，住户可以根据自己的需求自由组合家具，不仅节省空间，还能满足场景的随心切换。

万科泊寓某门店设计的 " 室内模块 "，还分成 " 电竞区和宠物区 "，依照当下年轻人 " 打游戏、养宠物 " 的喜好 " 桌子空间分区 "。

第二，选择多功能家具，探索极致收纳空间。

比如中海长租上海某项目，就通过打造床底收纳、衣柜玄关柜组合收纳、书桌吊柜收纳、座椅收纳等全屋综合收纳体系，在 20 平米的空间内提供了 3200 余升的收纳容量，具备可容纳 80 余个 20 寸行李箱的能力。

龙湖冠寓某门店不仅设计了吊柜、地柜、衣柜等超大储物空间，就连床和沙发底部空间也增设了方便拿取的抽屉，甚至还在床底设计了专门的行李空仓，最大可以容纳 24 寸的行李箱。

保利公寓则专门定制了超能装的收纳床架，这个床架比普通版高了 6 公分，满足 24 寸行李箱平放的高度。收纳空间高达 0.78 立方米，相当于 8 个 24 寸行李箱。

03 超级 IP 时代到来，主题式长租公寓大行其道

在酒店行业中，主题酒店已有不少成功案例，比如上海迪士尼乐园酒店、珠海长隆企鹅酒店、三亚 · 亚特兰蒂斯酒店、横店影视城梦外滩酒店等等。

相比之下，主题式长租公寓在前几年一直发展得不温不火。一方面，主题式长租公寓需要在装修、设计和运营上有更多投入，很多运营商基于成本考虑，不愿意轻易尝试。另一方面，主题式长租公寓面对的客群相对有限，一旦市场定位不明确，就难以吸引目标租户，造成空置率急速上升。

不过最近两年，随着大量保租房以较低租金入市，也让主题式长租公寓迎来了发展契机。

一方面，与装修风格高度标准化的保租房相比，主题式长租公寓可以通过独特的主题设计和装饰吸引租客，提升市场竞争力。

另一方面，与保障性租赁住房缓解新市民、青年人住房困难的保障属性定位不同，主题式长租公寓往往专注于满足特定群体的需求，能在一定程度上与保租房形成错位竞争。

那么未来几年，长租公寓应该重点研究哪些人群和业态呢，明源君这里也提供几个思路：

第一，宠物主题公寓，房间设计考虑猫咪的行动路线。

艾媒咨询数据显示，2023 年中国宠物经济产业规模达 5928 亿元，预计到 2025 年达到 8114 亿元。

宠物经济为长租公寓场景创新提供了全新的思路。这不仅增强了租客与公寓的粘性，达到引流效果，同时亦能带动宠物相关业态的消费。

比如中海长租某公寓就专门在一楼打造了宠物区域，提供宠物喂养、宠物清洁、宠物用品销售等增值服务，并定期举办宠物相关讲座。

" 城开 · 莘社区 " 也专门配备了 1 栋宠物公寓，房间内的墙面还使用了耐抓材料。同时社区内部配有宠物医院、宠物美容等，可供携宠租客消费使用。

魔尔公寓某门店不仅专门配置了宠物友好户型，还特别为猫咪预留了设有猫爬架的独立空间，并在全屋设计中考虑了猫咪的行动路线；同时，公寓还在公区及开放区域设置了猫爬架，供猫咪攀爬玩耍。

第二，Z 世代主题公寓，打造英雄联盟电竞主题样板间。

这几年随着社会发展水平的提高，以及 Z 世代客群消费力的上升，越来越多长租公寓，开始围绕 " 年轻力 " 来做整体定位规划。

比如保利公寓某门店，就将 " 快耍潮活 " 的生活理念融入产品设计，打造了英雄联盟电竞主题情侣样板间及美妆直播主题女生样板间。同时，保利公寓还在公区新增游乐区（桌球 + 游戏机）、桌游区、阶梯影音区（看球赛）、屋顶露营区等特色区域，匹配年轻人的生活诉求。

图片来源：保利发展

万科泊寓某门店也与李宁联手，打造了国内首个国潮 IP 运动社区，室外配置了标准的篮球场和羽毛球场，室内则打造了代表国球精神的乒乓球馆以及虚拟体育赛事的电竞馆，旨在加强泊寓、李宁与 Z 时代消费者的黏性。

04 服务向星级酒店看齐，大堂设置迎宾区，五分钟响应客诉

长期以来，因为过于追求人房比（即让 1 个员工覆盖更多房间，从而控制人工成本），导致长租公寓在服务方面一直存在诸多痛点，比如服务内容单一、服务响应速度慢、缺乏个性化服务或增值服务等等。

但随着租赁市场竞争逐渐白热化，越来越多长租公寓也开始对标星级酒店，" 卷 " 起了服务。

第一，提升服务响应速度，承诺五分钟响应客诉，并纳入员工考核。

普通长租公寓的人房比普遍在 1:120-1:150，甚至不少项目已经突破了 1:300。此举虽然能大幅度降低人工成本，但也导致公寓的服务响应速度较慢，有些维修申请甚至可能需要登上一两天。

所以近两年，不少品牌公寓开始在服务响应速度上下功夫，及时满足租客提出的服务请求。

比如万科泊寓提出 24 小时管家服务，随时响应客户需求，如因电话未接听且未回拨造成的客户实质损失，将由泊寓承担。

保利公寓则制定了 551 服务体系，要求所有门店在服务时间内，对租客提出含投诉、报修、服务的需求，需在 5 分钟内作出响应并积极处理；同时，保利公寓在日常管理中将对项目工作人员进行五分钟响应回复率强考核，从而提升响应达标率。

第二，提供个性化定制服务，门口设有迎宾区，公区配备游泳池。

随着租赁市场竞争愈发白热化，很多长租公寓都纷纷做起了短租生意，有企业甚至把租赁期限缩短到日租，和酒店正面交锋。

不过，由于前期设计和成本所限，其硬件设施难以和酒店相提并论，后期改动也比较困难。所以，提供个性化定制服务就成为长租公寓切入短租的另一个发力点。

比如雅诗阁公寓由于采取了日租经营模式，所以星级酒店所包含的增值服务，该公寓也可以提供，比如 24 小时服务、会议厅租赁、送餐、接接机、干洗、代购等等。

华发股份旗下高端产品线 " 华府 "，在入口处设置了豪华的迎宾区域，配以精心挑选的艺术品和绿植，让每一次回家都充满仪式感。

招商蛇口旗下某服务式公寓，则配套了瑜伽房、游泳池、桑拿房等休闲娱乐设施。

本文来自微信公众号 " 明源地产研究院 "，作者：古月，36 氪经授权发布。