河南日报社全媒体记者 李军 赵森

王柯翔，上海高和更新 CEO。在 " 明日郑州—城市更新与经济发展 " 会讲活动上，他提出，现在很多地方城市更新整体上处于一种错位的架构之中，地方政府和平台公司因为找不到足够的资本金，面临资金荒；而金融机构等社会资本投资人因为找不到投资标的面临资产荒。城市更新中的这种错配，需要一个新的算法逻辑去解决。

● 从大开发算法到大资管算法

王柯翔提出，2021 年中国有了公募 REITs，真正产生了不动产资本市场，对于不动产的估值，已经不是以前算地价、建安成本等成本估值法、比较估值法，而是以运营现金流为核心的收益估值法，由此也引发了城市更新从大开发算法到大资管算法的路径演变。

2021 年以前中国没有成熟的不动产资本市场，国有资金投资不动产，要么是以出让为主的开发算法逻辑；要么是自持以租金算回本周期，在仅有的消费市场里，哪怕 20 年、30 年回本，国有企业也没有其他算法和提前回本退出路径。

这就造成了几十年来大量国有资产的沉淀，投资无法回收，平台企业再投资只能是面向地方财政 " 等靠要 "。

而现在的大资管算法就不一样了，当不动产要更新盘活时，它既有清楚的消费市场来制造现金流，又有健全的资本市场确保未来现金流的资本化回收。这样，企业就可以提前拿着回收的资本金去投资下一个项目。

这就是滚动发展、可持续更新。

但是，因为中国不动产资本市场产生不久，很多地方政府和平台企业还不熟悉新的金融路径，即使是几个一线城市做的城市更新项目可行性研究，仍然还在计算投资回本周期。

所以，包括郑州在内的很多中国城市，都要架构新的大资管算法。

● 先有商气还是先有人气？

对于城市更新来说，算法一变，战法也就变了。

比如，很多人会问，在一个非传统商圈做商业，到底是该先有商气还是先有人气？

对于这个问题，新近正式开放的上海 GATE-M 西岸梦中心项目给出了一个很好的参考答案。

西岸梦中心位于徐汇区滨江上海西岸南段，本来是一个很偏的地块，前身是有百年历史的上海水泥厂。2013 年，高和资本与国开金融以投资者的身份参与了西岸梦中心早期片区更新实施方案，经过持续十年的建设，让一个锈迹斑斑杂草丛生的水泥厂房，蜕变为今天上海 45 公里的黄浦江岸线上唯一成规模的滨水商业街区。

王柯翔介绍道，徐汇区先是在滨江持续打造了一个长达 10 公里的美术馆大道，汇聚了 5 大艺术中心、6 大美术馆和 20 多座文化设施，是中国独一无二的。

这里有各种艺文事件轮番上演，诸如西岸艺术节、西岸建筑与当代艺术双年展、西岸艺术与设计博览会、西岸文化艺术季等等。

当然，这并不是要为小众人群打造一个封闭的乌托邦，而是为了改良城市 " 原址土壤 "。

紧接着的下一步，还不是做商业，而是做产业。

2018 年，高和资本参与引入中央电视台华东总部，由此西岸梦中心陆续引入湖南卫视、TVB、星空卫视等主流传媒产业明星，并不断升级和聚集更多元的产业，打造了上海乃至全国的人工智能产业聚集地。

从传媒港、数字谷、金融城，到数智中心、热力秀场、生命蓝湾，西岸梦中心进驻的企业百家争鸣，同时带来了大量年轻活力的多元产业人口。

据最新统计，西岸梦中心的产业载体，带来了约 6 万人的新增产业人口。这就为下一步做商业聚了人气。

王柯翔说，现在做商业，已经没有之前快速城市化的那波红利了，必须要先吸引来产业人口，蓄养消费人群，再供给商业载体，从而以产业升级、消费升级为导向，引领城市更新。

● 怎么引入社会资本？

对于城市更新，现在很多政府和国企领导都面临一个问题：怎么引入社会资本？

王柯翔指出，城市更新需要地方国资和社会资本接力、换岗。地方国资的作用就是引导社会资本的进出。国有资金不用等到公募 REITs 发行那一天才能回收前期投资，只要能够运营前置、风控前置，明确资产管理目标，走上大资管路径，那么也可以用 Pre-REITs 基金作为平台吸引社会资本共同孵化资产现金流。这一资产出表的过程中，国有资金已经实现了会流。

目前有些城市探索利用城市更新基金进行大规模土地征收类的城市更新，募资结果往往并不理想。缺乏现金流充沛的硬核底层资产，对于社会资本来说一定是没有吸引力的。

对此，王柯翔提出城市更新实施方案编制中，要采用 " 策规算一体化 " 策略，这一策略强调按需定制模式，而非先建设后招商的预制模式。

其中 " 策 " 指的是招商策划。这一环节要求决策过程基于充分的市场调研和意向运营商、链主企业的深入交流，而非简单的主观判断。

" 规 " 指的是定制规划。规划实施方案鼓励多方参与主体的技术论证，在实际执行过程中也要有经济图层的考量，提高社会资本的参与度。

" 算 " 指的是资产管理算法与土地开发算法的并行应用。这意味着在城市更新过程中，不仅要计算土地的经济效益，还要全面考量资产的整体价值。

所以，未来城市更新的蓝图设计，将基于广泛的技术论证和多方利益相关者的共识，一旦片区更新中有运营现金流的不动产资产获得投资机构或运营商等关键参与者的认可，其潜在价值将显著提升，这可以有效形成片区更新更加动态全面的资金平衡逻辑。

笔者认为，城市更新不同以往旧城改造，必须以消费升级、产业升级带动城市资产升级。城市更新主管部门应改变城市治理理念，做好城市空间片区更新统筹规划，一张蓝图绘到底，打造更多优秀的城市资产，这样才能吸引更多社会资本参与到城市更新中来，从而带给市民更美好的生活。