过去的 2024 年，长沙土地市场表现了怎样的态势？

就拿地企业来看，整体以平台公司为主、民企为辅、国央企补仓。随着长沙更多优质地块的供应，民营企业的拿地积极性有明显的增加，展现出强劲的投资信心。

梳理发现，拿地企业里，除了建发、中建信和、长房、湖南建投、绿城、运达、嘉信、福天兴业等之外，长沙还迎来了邦泰、常宁万象、汇方集团、湖南同辰房地产、能建城发等地产新势力。

由潇湘晨报 · 辣椒财经推出的 " 回稳 · 预见 2025" 主题报道，本期将解读长沙土地市场的稳健向好。

看好长沙：民企拿地积极性提高

据戴德梁行数据，2024 年，住宅用地为市六区主要成交地块，成交面积 153.8 万平方米，同比增长 7.8%，占总成交面积约 37.0%。从成交企业性质来看，民企为 2024 年长沙市六区成交主力，成交面积占总成交面积约 45.0%，同比增长 13.4 个百分点。国企从 2023 年的成交首位退居第二，占总成交面积 43.4%，且本地国企中平台公司占比有所减弱。

（图片来自戴德梁行）

2024 年，15 家民企共在长沙斩获 18 宗地块。邦泰集团、绿城中国、福天置业分别斩获 2 宗优质地块，永州嘉信、和顺地产、运达、中欣等拿地补仓。就溢价率来看，由和顺地产摘得的新开铺 083 号地块，溢价达 27%。绿城于市府板块、洋湖摘得的 2 宗地块，分别溢价 12%、14%。

（图片来自克而瑞湖南区域）

继观沙岭之后，2024 年 6 月，嘉信地块于大王山拿地，年底之际，嘉信洋湖锦玉项目首开摇号，去化率 100%。嘉信洋湖锦玉营销负责人朱利红向记者表示，该项目地块享有大洋湖和大王山两大热点板块的配套资源优势，尤其是交通优势特别明显，紧邻长沙地铁 3 号线山塘站约 100 米。" 还是‘新规’下的产品，户型得房率高，较之前项目更有性价比。"

朱利红说，民企积极拿地，说明大家持续看好长沙的房地产投资机会，对长沙楼市充满信心。他还透露，2025 年嘉信地产在长沙计划拓展 2-3 宗优质土地。嘉信地产拿地主要考虑地块的配套和城市未来的发展方向，考虑在交通便利、学校和商业配套齐全的城市板块拿地。同时公司也会着力做好品质，为客户提供更好的产品和服务。

潜力长沙：迎来多家地产新势力

就首次来长沙拿地的企业来看，2024 年 1 月，能建城发首次进驻长沙，拿下位于天心区的 [ 2023 ] 长沙市 095 号地块；邦泰地产先后摘下梅溪湖 [ 2024 ] 长沙 014 号地块，以及黄兴北的 [ 2024 ] 长沙 039 号地块；从衡阳而来的常宁万象地产，将目光聚焦芙蓉区，一举拿下 [ 2024 ] 长沙市 015 号纯住地。另一家衡阳企业汇方集团联合湖南国鑫投资置业有限公司，在年底拿下 [ 2024 ] 长沙 078 号地块；此外，湖南同辰房地产开发有限公司摘得开福区 [ 2024 ] 长沙市 050 号地块。

邦泰地产在过去一年于长沙连摘两子，近日，长沙邦泰相关人士向记者称，从邦泰以往进驻的城市来看，无一例外均秉承 " 非重点城市不入，非核心地块不进 " 的 " 严苛择址观 "。此次进驻 " 新一线 " 城市湖南长沙，亦是如此。长沙是长江中游城市群和长江经济带重要的节点城市，诸多的政策利好，悠久的历史文化，可观的人口红利，都昭示着长沙这座城市未来发展的无限潜力。

" 从 2018 年起，我们就开始关注长沙土拍市场，期间参与过超 10 次竞拍。" 该人士说，在进入长沙之前，实际上有大量的、看不见的前置工作。邦泰认为，不管市场环境如何，练好内功，抓住机遇，做好产品和服务，赢得市场和客户的认可，也会给自身带来更多的选择空间。

引领长沙：土地市场进入低容积率时代

一个背景是，土地市场低容积率时代的到来，为住宅产品迭代升级提供了重要支撑。

克而瑞湖南区域的研究表明，自 2023 年以来，长沙市六区一县成交的涉宅用地中，1-2 低容积率段和 2-3 中容积率段的涉宅用地成交比例上涨，而大于 3 高容积率段的涉宅用地成交比例下滑明显。

（图片来自克而瑞湖南区域）

比如，湖南美界置业摘得的 [ 2024 ] 长沙市 026 号，容积率仅 1.01，接近于 1。金茂 [ 2024 ] 长沙市 059 号地块，容积率仅 1.2，由汇方置业拿下的 [ 2024 ] 长沙市 078 号地块，容积率为 1.4。甚至在市中心板块，也出现了地块容积率小于 2 的地块，位于黄兴北路的 S1 地块容积率≤ 1.7。

随着一批低容积率地块项目的入市，将加速长沙市场的产品迭代，进一步刷新住宅产品的能级与品质，引领长沙房地产市场从产品端走进复苏进程。

梳理成交的地块发现，在多宗地块的出让条件里，要求 " 对住宅阳台统一封闭设计 "，其目的为落实城市建筑和景观风貌管控要求，提高住宅品质。

潇湘晨报 · 辣椒财经记者牛蕊

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