文 / 乐居财经   严明会

大悦城在上海已经许久没有新项目入市。一年多前，大悦城以股权收购的方式，在上海虹口区核心地段曲线拿了一块地。

直到 1 月底，这块地的设计方案才公示。即虹口区北外滩街道 hk367-01 地块（原虹口 116 街坊地块）。整个过程花了 500 天。

地块将建 37 幢 2-3 层的别墅和 1 幢 24 层的高层，以及 1 栋商业，整体是风貌别墅 + 高层的混搭，共 160 户，其中包括 84 户高层和 76 户别墅。

项目计容建面 4.65 万平方米，容积率 1.95。好的方面是：没有商办、没有 15% 自持住宅、没有 5% 保障房、没有联动价，各项优势叠加于一身，在上海市中心很罕见。

从设计图来看，西侧两栋的 3F 别墅均有私家庭院。楼高 10.8 米，楼间距普遍不到 6 米，而标准楼间距应该在 12.9 米左右。

右侧的两栋 2F 别墅，在源福里区文保点范围内，别墅形态与左侧两栋也有区别，两列别墅中间有一条 4.49 米宽的公共通道。楼高在 7.05-10.8 米之间，楼栋前后的距离普遍不足 3 米。

高层走量，别墅才是利润大头。预计高层均价在 14 万 / 平方米，风貌别墅则为 22 万 / 平方米。周边有弘久 · 新弘北外滩项目，于 2024 年 1 月 19 日开盘，建面约 99-184 平，均价约 13.2 万 / 平方米，目前已经售罄。

项目地理位置优越，靠近 4/12 号线的大连路站，步行约 400 米。步行至北外滩来福士广场只有 800 米左右。

项目定名为中粮北外滩壹号。这是大悦城落子上海滩的第 5 个壹号系产品，此前，大悦城在上海打造了海景壹号、天悦壹号、前滩海景壹号、中粮瑞虹 · 海景壹号。也是大悦城在继海景壹号之后，第二次参与虹口区的城市更新。上海风貌别墅的打造，对大悦城来说，还是第一次。

116 地块的旧改工作启动于 2003 年，直到 2020 年才正式全部完成。

该地块最初开发公司另有其人。地块于 2022 年 12 月协议出让，由上海耀耀禄建设发展有限公司（简称 " 耀耀禄建设 "）获得，总价 43.9 亿元，楼面价 94436 元 /㎡。" 耀耀禄 " 即是 116 的谐音发声。

耀耀禄建设成立于 2020 年 7 月 1 日，注册资本为 128,000 万元，控股股东为上海中虹（集团）有限公司，是北外滩集团旗下一级子公司，耀耀禄建设属于北外滩集团旗下二级子公司。

两个月不到，上海联合产权交易所官网就出现了耀耀禄建设 100% 股权及相关债权转让的信息。

2023 年 9 月，大悦城控股以股权转让方式获得该项目的开发权。具体持有公司为大悦城（上海）置业有限公司，该公司成立于 2023 年 1 月 18 日，法定代表人为练亮。

实际上，大悦城拿下 116 地块后，市场上很快就有相关设计方案和效果图流出，但一年多后才在上海市规划资源局公示。

截至 2024 年上半年末，大悦城在上海共计开发了 10 个项目，目前都已竣工，最近一次的开工时间是在 2018 年 8 月。

前不久，大悦城披露 2024 年度业绩预告，预计 2024 年度归母净利润亏损在 26 亿元 -34 亿元，2023 年同期亏损约为 14.65 亿元；2024 年度扣除非经常性损益后的净利润亏损在 35 亿元 -45 亿元，2023 年时亏损约 37.58 亿元。

巨额亏损的原因大致是：开发项目收益减少、部分项目减值、处置项目的投资收益减少。

2024 年，大悦城连续两次进行组织架构调整。

2024 年 4 月，大悦城组织架构调整，将东北区域公司、浙江区域公司和华中区域公司裁撤，由原先的 "10 个区域公司 +4 个城市公司 +4 个事业部 " 整合为 "7 个区域公司 +4 个城市公司 +1 个事业部 "。

之后，大悦城控股的前任董事长陈朗卸任。

2024 年年底，大悦城再次将南京区域公司、西北区域公司和海南区域公司裁撤，区域公司由 7 个再次变为 4 个，仅留下北方区域、华东区域、华南区域和西南区域。

相关公司：大悦城 hk00207