房财经网 一块 " 内定 " 地，硬生生被中海和招商蛇口，抬高了 8.3 亿元，最后溢价 10.5% 成交。

这样的事情发生在 2 月 11 日，北京朝阳区三间房土拍落地。

这也是朝阳区 2025 年的首宗新地拍卖。现场，有中海地产、招商蛇口、保利地产 + 中国金茂联合体三家参与。最终，保利金茂联合体以 87.295 亿元摘得，楼面价约 5.15 万 / 平米。

这个结果，既在意料之内，也在意料之外。

早在土拍之前，有媒体已报道，三间房组合地块被保利发展 " 内定 " 了。

最明显的证据是，1 月 22 日，北京朝新善筑置业有限公司（简称 " 朝新善筑 "），针对三间房地块，连发 5 道招标计划，涉及金额达到 16.793 亿元。

朝新善筑是一家新公司，正在工商登记中，甚至连信息都还没显示。但它的名字，与保利发展旗下多家子公司雷同，比如朝新和筑置业、保顺善筑置业等。

因此，外界对于三间房的土拍结果，其实早有心理准备。

但出乎意料之外的是，据说土拍现场竞争激烈，竞价持续了上百轮。

有人说，中海地产和招商蛇口，是故意来抬轿子的，让保利联合体白白多付出 8 亿多元。

在保利与金茂联手拿下三间房地块之后，人们最关注的是，它们会怎么分配股权？

结合招标文件，花姐推断保利与金茂，在朝新善筑的合资可能性很大——预计各占 50% 股权，而非各拿一块住宅地块。

如果两家分开开发，那这宗地当初就没必要打包了。

2024 年的最后一天，三间房 D 区 1205-0007 和南区 1202-0006、0007 地块，被打包成一宗地上架土拍。

十分蹊跷的是，四天前它们还是分开的，以两宗地的形式，出现在 2024 年第七批次供地清单里。

这表明，拿下三间房地块的，财力雄厚，绝非等闲之辈；此外，三块地的买家只有一个或者单个联合体。

三间房组合地块的土地总面积达 6.9 公顷，地上建筑规模 17.39 万平方米。

它比较纯粹，两个住宅地块，一个幼儿园。其中：

1205-0007 为 R2 二类居住用地，用地规模 3.68 公顷，地上建面 9.21 万㎡，容积率 2.5，控高 80 米，绿化率 30%；

1202-0006 为 R2 二类居住用地，用地规模 2.76 公顷，地上建面 7.71 万㎡，容积率 2.8，控高 60 米（局部 80 米），绿化率 30%；

1202-0007 地块为托幼用地，用地规模 0.46 公顷，地上建面 0.37 万㎡，容积率 0.8，控高 16 米，绿化率 30%，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。

为了这次卖地组合，朝阳区方面也是挖空了心思，尽可能地为买家减负，主要表现在三个方面：

1、D 区 1205 原本由 0007 和 0020 地块组成，曾出现在 2024 年第四、五次供地清单里，但在第七次清单里，0020 地块消失了。

它在 0007 地块的南面，是一块多功能用地，用地面积 12426.58 平 方米，容积率 3.5，规划地上建筑面积 4.34 万平米。这种类型的地，一般是持有型，会占用开发商大量资金。

2、被合并的 0007 地块，也调规了。虽然用地面积未变，还是 3.68 万平米，但容积率从原来的 2.8 降为 2.5，地上建面减少了 1.09 万平方米。

3、1202-0006 地块原来控高为 60 米，被打包后变成 60 米（局部 80 米），意味着楼增高了，空间舒适度更佳。

花姐还发现，这些被在预申请时的调规文件，目前已经看不到了，都和上架文件一致。

打包多个地块组合卖地，三间房地块是朝阳区的第三次，也是唯一有溢价的—— 10.5%。

一年来，北京有溢价的土拍，凤毛麟角，主要发生在海淀功德寺双子座、朱房村双子座，分别溢价 15%、20%。

三间房地块包的位置也非常不错。1202-0006 地块的东北角，紧挨地铁 6 号线褡裢坡站，1205-0007 地块距离褡裢坡站和黄渠站的直线距离，分别是 1.2 公里和 1 公里。

1205-0007 地块也有两个小问题：

1、地块的西北角，有座石文晟墓园。墓园中现存的石文晟继妻佟氏诰封碑，这不可移动，" 依法应当实施原址保护 "。

地块有文物，尤其是与墓地相关，有些人是忌讳的。中海地产 110 亿元拿下的丰台万泉寺 24 地块里，有一座明代家族墓地祭祀台，最后的决定是将它移出地块。

2、一块完整的地，被一条街坊路给分割了。这条街坊路宽 12 米，呈南北走向，北连常营南路、南接三间房南一街。

如此一来，它的实际用地面积不仅缩水了，且被分成东西两块，给楼栋排布和园林打造，增加了不少难度。

不过，三间房板块是个楼市供应的空白点。

2023 年开盘的保利和光煦境和玺悦朝阳都已售罄，成交均价约 8.33 万元 /㎡。三间房地块额楼面价约 5.15 万元 / 平米，还有得赚。