文 / 乐居财经 林振兴

年前，大兴经济开发区 DX00-0302-0021、0022 地块，被大兴发展集地以底价 23.2 亿元拿下。

它的出现，让京玺项目负责人苏森浩或许感到了 " 背刺 "。

DX00-0302-0021、0022 地块，不仅临铁，而且楼面地价只有 1.99 万 / 平米。往南 1.5 公里的京玺项目，离五环更远，楼面价 2.71 万元 / 平米，每平贵了 7000 多。

两个项目有血缘关系，股东中都有大兴国资委。

其中，大兴发展集地是大兴国资兴福临空占 51%，民营建筑企业万兴建筑占 49%。

京玺项目公司（北京诺德兴泰置业）工商登记的股东为，中铁置业和兴创置地各持 65% 和 35%。兴创置地背后也是大兴国资。

2024 年 3 月，中铁置业 + 兴创置地分别向首开股份和住总地产质押了诺德兴泰 23750 数额股权，换算成股权为 25%。

首开和住总入局京玺，早就有迹可循。

时间拉回 2023 年 12 月 6 日，大兴区黄村镇 DX00-0208-6021 地块出让，中铁 + 兴创联合体、首开、住总 3 家房企报名参与竞拍。

不过现场三家开发商均未领取竞价号牌，最终以线上最高价 19 亿元，由中铁 + 兴创联合体成交。在京城，开发商经常拿地前商量好，陪跑选手不举牌、不抬价，拿地后大家再一起入股。

京玺项目中，这四家企业通过股权质押又凑到了一块。而在地产圈，取得项目股权的方式，一般先质押项目公司股权，然后再变更为正式股权。

但离奇的是，首开股份的那笔质押，目前已显示为 " 无效 "。

也就是说，首开股份疑似已经退出京玺。

京玺的实际股权结构将变更为：中铁置业 48.75%、兴创置业 26.25%、住总地产 25%。时间过去 11 个月，项目公司迟迟没有变更工商登记，令外界摸不着头脑。

01

是否是因为京玺的销售情况并不乐观，让首开萌生了退意？

京玺于 2024 年 7 月取得预售许可证，供应 712 套，目前网签 142 套，网签率 19.9%，成交金额 5.92 亿元，地价覆盖率为 31%。

一百来套的成交量，还是苏森浩靠 " 以价换量 " 争取来的。

去年 8 月下旬刚开盘的京玺，最早想卖 4.8 万 / 平，结果传言被建委约谈。

9 月中旬，京玺置业顾问向乐居财经表示，99 平以下户型房源有 4.7 万 / 平，甚至 120 平户型也有不超过 5 万 / 平的房源。

目前，京玺成交均价已跌到了 4.58 万元 / 平米，相较于 5.9 万元 / 平米的销售指导价打了 77 折。

关键是有多家房企在，价格怎么降，具体降多少，用什么方式降，还真是一个头疼问题。

如果意见不统一，很有可能导致分道扬镳。这是不是首开退出的原因之一，或许只有项目负责人心里最为清楚。

除了祭出 " 降价 " 狠招，苏森浩还在推广上砸了不少真金白银。

项目花费 60 万，找北京青蛙找房科技做自媒体传播；花费 100 万元找北京拓石众合文化传媒做户外广告。此外，京玺还请了我爱我家、链家、美安居科技做项目渠道分销。

苏森浩做了那么多努力，为何很多购房者仍然不买账？

02

京玺出现的运气不太好，赶上了北京新房市场不景气，城南新房大跳水。

该项目处于龙蟠虎踞的大兴，附近在售项目有元启成交均价约 5.35 万元 / 平米，颐和公馆成交均价约 4.9 万元 / 平米，兴城之星成交均价约 4.49 万元 / 平米。

业内人士分析称，该片区客户群体被分流的厉害，大户型改善购买群体基本买西红门橡树湾和玖玥府，因为西红门东板块规划更完善，还有学校和地铁的加持；小户型基本会买清源路星光城和晓月和风，周边配套和城市界面可以说碾压京玺，而且星光城还是准现房。

相较之下，京玺距离 4 号线步行 2km，且要横穿京开高速。更令人费解的是，开发商把小区入口放在了西、北两个方向，去地铁口的路线很拧巴，到地铁行走距离接近 1 公里。

从保值角度看，京玺所处大兴黄村的地缘客户普遍不认可京开高速以东片区，项目去化更多的还是依赖主城区外迁客群，后期保值增值也会受到影响。

京玺的户型面积段为 79~120 平，设计公司为中国建筑标准设计研究院有限公司，中标金额 489.52 万元。

户型的通病是，缺少真正的入户玄关。卧室的进深普遍太小，以 3.8 米的卧室进深基准来看，计算即便是 110 平米户型的主卧都难以放得下双侧床头柜 ( 3.6m ) ，次卧进深甚至只有 2.7 米，床只能靠墙放。

在大兴，京玺成为第一个送阳台的楼盘。不过这个阳台是上下层错位布置，且无法封闭。这类阳台也很鸡肋，因为北京风沙天气多，无法作为家政间放洗衣机，利用率偏低。

最令外界 " 惊吓 " 的是，京玺的得房率创下了 11 层以下洋房纪录新低，全部没有超过 80%。其中，3# 楼居然只有 74% 左右。

京玺的得房率为何如此之低？业内人事分析称，京玺是第一个在大兴区通过防火挑檐偷面积的楼盘。偷面积太多，导致产权上的得房率变低。

在业内，京玺的装修风格被吐槽土味，" 木饰面、地砖和岩板的搭配过于普通，跟周边其他在装修上卷到飞起的楼盘 ( 玖玥府，晓月和风 ) 相比相形见绌。"

看完京玺项目的黄小姐告诉乐居财经，" 装修里面的储物空间虽然开发商给做了，但不符合个人的需求，有点鸡肋，还不如不装。"

03

眼下，苏森浩或许在意的是隔壁中铁兴创逸境交房后的业主反馈。逸境签约 426 套，住宅成交额 20.94 亿元，成交均价 51337.64 万元 / 平米。

中铁兴创逸境的交房口碑，也是中铁置业在大兴的名片，它会很大程度左右京玺的潜在购房人。

去年 10 月，有业主在社交平台反馈，楼顶漏水。紧接着 11 月，有业主反馈中铁兴创逸境虚假宣传，落地大打折扣，" 样板间与现实区别太大，前期买房只说贴了非交标不一致别的都一致（软装忽略），现实多处问题。"

去年底，一位全款买了中铁兴创逸境 95 平的业主称，" 从开始收房，一个多月了，从给我修，到修的越来越次。根本压根就没给你修，糊弄事，一大堆问题。"

不同于中铁逸境，京玺物业公司由中铁物业换成了龙湖物业。

难不成，苏森浩对自家中铁物业都不信任？

开发商和物业不是一家，后续交房交接上有可能出现很多推诿、扯皮。此外，如果遇到开发商减配，不是同一家也不好处理。

此外，京玺售楼处的物业找的是北京九合物业管理，中标报价 327.8207 万元。该物业公司由魏传亭和魏玉晶分别持股 90% 和 10%。

苏森浩还是中铁诺德逸府项目总经理。在该项目面临疫情和舆情双重考验时，他临危受命。

前期宣传时，诺德逸府曾称是丰台花乡唯一 " 精装修交付 " 的限竞房，而后却被百余业主怒指 " 精装修塌房了 "。此外，中铁诺德逸府还曾因车库管理问题，引发项目方与业主谈判，苏森浩参与其中。

中铁置业选择苏森浩全面主持该项目保交付工作，或许也有多重考虑，他个人曾是辩论赛最佳辩手。

苏森浩虽然是 90 后，但在中铁置业已有十多年。" 走路都要比别人快 "，是同事对他的评价。

他一路走来，先后在中铁置业亳州公司工程部、北京公司市场开发部以及永靓家园、诺德彩园、诺德逸府等多个项目历练，具备施工、营销、投资、运营及报批报建等多方面能力。

但眼下，苏森浩最迫切的任务，是京玺的去化回款工作，毕竟后面的 " 追兵 " 已经快马加鞭赶来了。

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