乐居财经   徐迪  一年前的 2 月 23 日，北京住总以底价 35 亿元摘得昌平区百善镇 0901-0004、0006、0013、0014 地块，楼面价 2.35 万元 /㎡。

2024 年 3 月 14 日，项目开发主体为北京佰昌房地产开发有限公司，法定代表人、董事长为宋磊，项目公司总经理为赵会涛。

2024 年 7 月 19 日，住总 · 清樾府 0013 地块 18 栋楼共416 套住宅取得预售许可证，备案名 " 清岳里 "，销售指导价 5.6 万 /㎡。

截至 2025 年 2 月 25 日，住总 · 清樾府完成网签 36 套，去化率不到 9%；

已签约面积 3476.56㎡，成交均价 43453.37 元 /㎡，网签金额总计 1.51 亿元，约为拿地金额的 4.3%。

整体去化情况不佳，住总 · 清樾府实际成交金额也仅为指导价的 78 折水平，可谓量价 " 双杀 "。

一般来说，排除捂盘惜售的情况，新盘最先成交的往往是最佳房源，单价也会处在项目高位。

住总 · 清樾府首批房源拟售价格在 5.31 万元 -5.87 万元 /㎡区间，即使按照最低楼栋均价对比，目前成交的近 40 套房源，每平米也降了 1 万元左右。

降价却没换来成交量，项目总必须要采取策略，打一轮 " 挽尊之战 "。

据统计，春节长假后的首周（2.10-2.16），住总 · 清樾府带看达 815 套，单周认购 18 套，目前，这部分认购数已陆续转化为网签数字。

不过，新成交量产生的同时，项目成均价也进一步被拉低。

截至上周二（2 月 18 日）监测数字，住总 · 清樾府网签 21 套，成交均价约 4.5 万 /㎡。一周新增网签 15 套，成交均价降至 4.3 万 +。

按照最新一周的网签速度，剩下的 380 套仅 25 周即可出清。

接下来就看营销团队能否给力，维持住这个流速了。

另一方面，根据土地规划，住总 · 清樾府所在地块全盘约 1400 套房源。

项目占地面积约 11. 57 万㎡，容积率 1.2，包括 3 个住宅子地块，建面约 14.02 万㎡，规划 62 栋住宅，共 1392 套房源。

首批入市房源均为 4 层洋房，建面 86-143㎡三居四居，精装交付，主力户型得房率 80% 以上。

从户型图来看，清樾府在赠送面积也算可圈可点，以 86 起步户型为例，三房两厅双卫，南向飘窗 3.5㎡全赠送，北向设备平台也有将近 3㎡。

但是这种狭长户型，普遍存在客厅太大，卧室过小的问题。

整体看起来，南向两开间占了近 40㎡的面积，客餐厅 22.5㎡，主卧超 15㎡；其余 40 多㎡被格成了 6 块小空间，包括厨房 8㎡、玄关 4.3㎡，还有个 3.3㎡的家政间，公共卫生间 4㎡；

北向的两个房间，东边的小卧室 7㎡；

西边的书房只有 6.6 平米，放一张床之后就不剩什么空间了，真的只能做书房。

地块近北六环路，距离沙河高教园站 1.5 公里左右，西侧为中央财经大学（沙河新校区），周边主要在售新盘为梧桐星宸。

梧桐星宸由三大国企首开股份、北京建工、越秀地产联手打造，2023 年 12 月首开 572 套，2024 年 3 月加推 406 套，主力户型均为 85-103㎡三居，指导价 5.5 万元 /㎡。目前网签 631 套，去化超六成，成交均价约 5 万元 /㎡。

位置方面，梧桐星宸离地铁更近，跑沙河高教园地铁站直线仅 600 米，交通出行较为便利，配套与城市界面也相对较好。