房财经网 趁着北京 " 好房子 " 东风，建发金茂观宸无所顾忌了。

前不久，它公布了官方户型图，七款，从 111 平至 165 平米。样板间据说本周末开放。

先不表它的户型优缺点，而是看它的胆大。

每款户型图上，用淡橙色标注出可赠送面积的范围，并明确注明 " 不计入产权面积 "。

在北京楼市的官方版户型图中，这是非常罕见的。

一般来说，房企公布的只是报规图，户型图不会主动去做赠送面积标注。

有时，画蛇添足的部分，可能形成买房要约，容易惹麻烦。

当花姐看到那些送面积的字样，不得不佩服建发金茂组合的勇气。别人用黑科技偷面积，是遮遮掩掩的，锦衣夜行。

即便如此，依然招得 " 群众 " 的疯狂投诉。

近期，就有好几个已出规划图，甚至已拿到工程许可证的新项目，被举报阳台问题，很是上纲上线。

如果对阳台规定足够了解，建发金茂观宸标注的赠送面积，是合规的，不封闭阳台计入一半产权面积。

关于阳台的操作流程是，工程验收之前，阳台和设备平台是开敞的，待验收通过之后，再封闭。这种做法成了北京楼市公开的秘密。

但拿建筑设计规范来细究，是存在争议的。

建发金茂观宸大张旗鼓地标注所送面积，想当出头鸟？

当然，这种事，也只有也建发房产干得出来，也很符合它向来高调的气质。

比如，它喜欢建高端大气上档次的大门。建发金茂观宸的大门不仅有单独的规划证，而且先于住其它主体拿证。

再如，在 2025 年首场土拍战中，建发房产硬刚华润置地等三大央企联盟，虎口夺食，以 90.4 亿元的天价，溢价 25% 拿下海淀朱房村 0030 地块，楼面价高达 9.51 万元 / 平米。

这就是建发房产的风骨，一家来自厦门的国资地产商。

不过，建发金茂观宸的前传有些曲折，是一宗回炉之地。

2024 年 8 月份先上架，一个月后暂停下架，2024 年 10 月 25 日再度上架。面积变成最初版的 56%，为 3.04 万平方米，建筑面积 6.08 万平方米，控高 45 米（局部 60 米），容积率 2.0。

当时，拿下建发观宸金茂地块的，并非建发房产本身，而是它的马甲福州裕诚，价格 24.345 亿元，楼面价 4 万元 / 平米，销售指导价 8.3 万元 / 平米。

缝差 4.3 万元 / 平米。

如此大的缝差，反映了房企之间的默契。中国金茂没有跟建发房产去拼抢，而是选择了事后合作。大家皆大欢喜。

目前，建发金茂观宸的股权比例为，建发房产持股 64%，中国金茂持股 36%。

它的户型面积段位，主要分 4 种，具体为 111 平米三居，以及 113 平米、116 平米、132 平米、136 平米、150 平米、165 平米四居。

116 平及以下户型，分布在小区南北两侧的 1#、2#、3#、8#、9#、10#；132 平和 136 平，分布在 6# 和 7#；150 平和 165 平，则在 4# 和 5#。

除了 165 平米外，其余户型均为南向三面宽，有内嵌阳台；北面全部户型都有设备平台赠送，部分户型有飘窗。

不过，比较遗憾的是，建发金茂观宸并没有出现南向双阳台，即 " 内嵌式阳台 + 花池 "。

而离它 4.5 公里的北京隅西颂，则实现了这点；同在丰台区的金茂璞逸丰宜、中海万泉寺项目，也都有南向双阳台。

从此点看，它的赠送尺度，并不是丰台区最大的。

下面，花姐来挑一下它重点的户型，一一分析。

1、111 平米三室两厅两卫

如果家庭成员不多，此户型居住起来，会比较舒服。

它面宽为 10 米，进深 11.1 米，面宽进深比为 0.9，相对合理。

来看看它的赠送尺度。内嵌式阳台总面积达到 18 平米，赠送一半；北向卧室则赠送了设备平台，面积 2.38 平米，全赠送。

总赠送面积，达到了约 11.38 平米；实际得房率约 88%。

得益于此，让该户型三个卧室，都很宽敞，最小的面积也有 11.22 平米；且次卫干湿分离、家政、储物等空间，应有尽有，显得非常从容。

它最大的亮点是，拥有一个超大的厨房，呈回字形，面积达到了 11.18 平米。这会博得许多家庭主妇或爱做饭宅男的欢心。

不好的在于，它的入户门正对着次卫的门。如果购房者讲究风水，这会是个 BUG。

2、116 平米四室两厅两卫

这是一款该段位中，唯一内嵌阳台 + 设备平台 + 飘窗都赠送的户型。

其中阳台面积达到 18.18 平米，一半赠送；设备平台和飘窗面积，分别为 2.03 平米、1.65 平米，全赠送。

整体可赠送面积约 12.77 平米；面宽进深比 0.86；实际得房率约 93%。

该户型的缺点有两个：

1、卧室增加了，导致厨房的面积过小，卡在北面两个卧室中间，面积仅 6 平米左右；2、还是入户门正对次卫的问题，有讲究的人会忌讳。

不过，该段位中间户 113 平四居，大门没有对着洗手间，却直冲厨房，同样形成了 " 穿堂煞 "。

除此之外，能在这个面积段做出板板正正的 4 居，还是不多见的。

不过，随着 " 好房子 " 政策的不断加持，未来这样的户型，将在京城楼市成为常态。

当然，大海淀除外。

通过嘉华天珺和和樾玉鳴的户型图可以看出，海淀区在送面积上，仍然严防死守。

3、136 平米四室两厅两卫

该户型也是内嵌阳台、设备平台和飘窗，都有赠送的户型，132 平米则少了飘窗。

阳台总面积 22.68 平米，一半赠送；设备平台和飘窗的面积，分别为 2.1 平米和 2.58 平米，全赠送。

总赠送面积约 16.02 平米；面宽进深比为 1.02；实际得房率约 90%。

该户型最大的特点是：北侧下面的卧室，西边几乎整个外立面，都为落地窗，且为 L 型，会让视野非常通透，很拉风。

不过，也有坏处。位于西端户的它，夏天会深受西晒困扰。

可即便如此，在花姐看来，它仍是整个建发金茂观宸户型中，最出彩的。

赠送面积在所有户型中最大，且在洗手间和储物、家政等空间的设计，都很合理。

4、150 平四室两厅三卫

这是建发金茂观宸的楼王户型，位于 4# 的中间户。

它的面宽达到 13.3 米，进深为 10.35 米，面宽进深比 1.285。拥有一个面宽达 6.3 米的客厅。

阳台总面积 23.94 平米，一半赠送；设备平台 2 平米。总得赠送面积约 13.97 平米，实际得房率约 87%。

该户型作为所有户型中第二大面积，反而赠送尺度并不是很大。主要原因是，它只有阳台和设备平台可送，并没有飘窗。

它最大的缺点是，南向西侧次卧里的卫生间面积太小，仅为 3.9 平米左右。

在花姐看来，该户型如果把客厅的面宽减至 6 米，多余的 0.3 米增加在南向的次卧中，会更佳。

这样一来，不仅次卧空间更大了，顺带着也能将里面卫生间的面积增多。

5、165 平米四室两厅三卫

作为建发金茂观宸最大的面积段位，该户型居然在面宽进深比仅 1.24 的情况下，实现了南向 4 面宽。

在花姐的印象里，放眼整个北京楼市，能在这个条件下做出南向 4 面宽的户型，建发金茂观宸目前是独一份。

且客厅和南面三个卧室的空间，都不局促。客厅面宽达到 5.3 米，三个卧室从左到右，依次为 3.8 米、3 米、3.2 米。

也许，仅凭这点，建发房产就有了高调的本钱。

其赠送面积为，阳台 27.54 平米，送一半；设备平台 2.1 平米，全赠送；总赠送面积约 15.87 平米；实际得房率约 88%。

该户型位于楼王 4# 的两边端户，其中西端户的一层，设计有首层架空。

不过，165 平米户型，也存在南向东侧卧室洗手间面积过小的问题，这间屋与 150 平南向次卧的尺寸一样，里面的洗手间面积也为 3.9 平米。

此外，还有一个让花姐担忧的问题——隐私。

为了实现南向四面宽，该户型西侧主卧和另外两间次卧，彼此紧挨着。墙体会采用什么砖和工艺？建发在施工时，可要做好隔音啊。

事实上，当下一个很容易被大家忽略，居住时又无比重要的问题是，绝大多数项目的隔音，十分拉胯，这让许多业主都深感无奈。

在花姐看来，好房子标准中，也应该考虑把隔音问题罗列进去。

花姐点评：

综合来看，建发金茂观宸的户型，整体还是很有竞争力的。不过，它的阳台尺度，并没有达到丰台区的巅峰。

西北方向相距 4.6 公里的北京隅西颂，" 内嵌 + 花池 " 的双阳台，代表着目前北京阳台规划的最高水准。将成为建发金茂观宸最大的竞争对手。

可对于槐房新宫周边的在售楼盘，就建发金茂观宸的户型，对它们形成降维打击，已经足够。

对这些老盘而言，真正的背刺，已经来了。

最受伤的当属森与天成和中海公元里。它们与建发金茂观宸的直线距离，最远不到 1.5 公里。

森与天成 2023 年底入市，供应 1094 套，目前仅网签 320 套，去化不到 30%，成交均价 7.3 万元 / 平米。

中海公元里更惨，2024 年 3 月份开盘，共 622 套房源，截至目前只网签 48 套，去化率仅为 7.72%；成交均价 6.25 万元 / 平米。

在建发金茂观宸的全面超越下，它们接下来该怎么办？成了两个项目的开发商，夜不能寐的难题。