本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

" 顺江路 333" 项目，图源：京东资产交易平台

烂尾超过 8 年的中国首个范思哲公寓项目，终于找到接盘人。

近日，位于成都黄金地段的   " 顺江路 333" 项目土地使用权及在建工程进行第三次破产拍卖，经过 58 轮竞价，新希望地产旗下四川同协嘉房地产开发有限公司以 8.53 亿元的报价将拍卖标的收入囊中，比起拍价高出 1.18 亿元，溢价率 16.05%。

" 顺江路 333" 有一个广为人知的名字——范思哲公寓，是地块原开发商门里集团与意大利奢侈品品牌范思哲集团的合作项目。实际上，该地块还计划建设文华东方住宅 " 文华荟 " 以及一栋七星级文华东方酒店，但在这个项目上，范思哲的名气显然盖过了文华东方。

根据最初的计划，范思哲公寓会在 2015 年底公开发售、2017 年竣工。然而，整个 " 顺江路 333" 项目因资金问题从 2017 年 1 月停工至今，停工时项目仅仅完成地下 6 层至地下 2 层共   5 层的主体建设。

因不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，去年 5 月，项目公司成都门里望江置地有限公司（下称 " 门里望江公司 "）被四川省成都市锦江区人民法院（下称 " 锦江区人民法院 "）宣告破产，名下主要资产 " 顺江路 333" 项目于 6 月第一次被摆上 " 货架 "。

起初，" 顺江路 333" 项目不受投资者欢迎，先后两次拍卖都因无人出价而流拍，起始价随之两度调降，在第三拍时项目却引起了一场激烈争夺，成交价也戏剧性地逼近第一拍的起始价。

中国首个 " 范思哲公寓 " 烂尾 8 年

公告显示，" 顺江路 333" 项目位于成都市中心城区锦江，与知名地标性建筑太古里直线距离仅约 2 公里。项目的土地规划建设净用地面积约为 1.72 万平方米，用地使用性质为商业用地兼容二类住宅用地。

2011 年，门里望江公司竞得 " 顺江路 333" 项目的土地使用权，原计划在该地块开发一个综合体，包括地下室（6 层）、A 塔及裙房（以下称 "A 塔 "）、B 塔及裙房（以下称 "B 塔 "）。

其中，地下建筑面积约 8.69 万平方米，A 塔规划总建筑面积约 9.34 万平方米，B 塔约 9.21 万平方米；分业态来看，项目主要包括 5.14 万平方米住宅，8.71 万平方米办公用房以及约 3 万平方米酒店。

项目背后的开发商门里集团成立于 2003 年，据其官方微博在 2012 年的介绍，公司 " 经过近十年来在全国范围内贯彻可持续发展理念，链接国际多个顶级行业资源，实现产业多元发展 "。

2015 年 3 月，门里集团拉来范思哲集团，双方在北京举行一场新闻发布会，宣布将在 " 顺江路 333" 项目打造一座建筑高度超过 220 米的公寓式住宅 " 范思哲公寓 " ——这是中国第一个、全球第二个范思哲公寓项目。

另据时代财经查阅门里集团相关公众号了解到，" 顺江路 333" 项目还计划建设一栋 268 米的七星级文华东方酒店，以及在中国内地打造首个文华东方住宅 " 文华荟 "，门里集团 2015 年 7 月发布的资料显示，" 文华荟 " 楼王售价预计超过 5000 万元。

按照最初的计划，范思哲公寓会在 2015 年底公开发售、2017 年竣工。然而，" 顺江路 333" 项目却因资金问题从 2017 年 1 月起停工，至今已超过 8 年。停工时范思哲公寓的建设进度远远落后于原定计划。

" 顺江路 333" 项目，图源：京东资产交易平台

2023 年 9 月 1 日，锦江区人民法院作出的（2023）川 0104 破申 14 号民事裁定书显示，门里望江公司员工苏学蓉作为职工债权人，以门里望江公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，向锦江区人民法院申请对门里望江公司进行破产清算。

天眼查显示，苏学蓉曾在门里集团旗下多家公司担任董事、执行董事或法人的职位。

对苏学蓉提出的破产清算申请，门里望江公司没有异议，并认为公司已资不抵债，但主要资产具有盘活价值，公司希望通过破产清算厘清债权，提升债权清偿率。

2024 年 5 月，锦江区人民法院宣告门里望江公司破产。相关民事裁定书显示，门里望江公司严重资不抵债，截至 2023 年 8 月 30 日，公司经审计后的资产总额为 9.11 亿元，负债总额为 35.74 亿元，所有者权益总额为 - 26.63 亿元，资产负债率为 392.46%。

门里望江公司被宣告破产不到一个月后，其名下主要资产 " 顺江路 333" 项目在京东资产交易平台上架进行拍卖处理。

白衣骑士围猎烂尾顶豪资产

房地产投资领域广泛流传着一个 " 地段论 "，然而，位于成都黄金地段的 " 顺江路 333" 项目拍卖过程却十分坎坷。

京东资产交易平台显示，" 顺江路 333" 项目前后一共经历三次拍卖，前两次流拍的原因均是无人出价。其中，项目的起拍价进行过两次调降，由第一拍的 8.60 亿元降至第二拍的 7.74 亿元，第三拍起始价再降至 7.35 亿元。

终于，项目第三拍吸引两个竞买人报名，竞争比市场预期更激烈。

在历经 1 个小时、58 轮交战后，新希望地产旗下四川同协嘉房地产开发有限公司以 8.53 亿元的报价竞得，成交价相比第三拍起始价高出 1.18 亿元，相比第一拍起始价仅低了 670 万元。

资深房地产业内人士、四川知道总经理郭洁认为，项目设置了苛刻的条件，包括自持酒店、建设五星级酒店和 2 家博物馆，以及项目拥有体量较大的商务面积，叠加近几年房地产市场下行的影响，导致投资者此前信心不足。

不过，成都房地产市场已率先迎来转机。近几年，成都一二手房成交量在全国的排名迅速上攻，超越购房需求较强的北京、广州和深圳。郭洁指出，在这样的背景下，成都的豪宅市场自 2023 年底开始表现强劲，" 高端、极高端豪宅走势的确不错 "。

郭洁续指，" 顺江路 333" 项目隔壁多次烂尾的项目 " 阿玛尼艺术公寓 "（现名为 " 宸嘉 · 嘉佰道 "）在宸嘉发展接手后的持续运营下打破烂尾魔咒，" 宸嘉发展也是做了一两年才把这个项目做起来的，市场逐渐认可，认为它不会再烂尾了。"

值得一提的是，阿玛尼艺术公寓原属于门里集团，是门里集团与阿玛尼联手打造的中国首个阿玛尼公寓。

克而瑞四川区域的数据显示，2024 年 1-11 月，成都总价 1000 万元以上新房认购量达 1089 套，不仅刷新历史同期最高水平，也超越 2023 年全年总量。2020 年至 2023 年，成都总价 1000 万元以上新房的年度成交量分别为 218 套、280 套、327 套、1033 套。

去年 7 月，成都豪宅楼盘金融城锦宸府（下称 " 锦宸府 "）两套总价超过 1300 万元的豪宅为市场再添一把火。当时，两套豪宅入市，吸引 2608 组客户参与摇号，中签率仅为 0.08%。

郭洁指出，成都是新希望地产的大本营，且在成都已有打造高端住宅的经验基础，" 它的 D10 天府在成都是一个地标性项目，今年又推出新希望 D23 风华 "。基于前述市场背景，郭洁认为在成都核心区域做极高端的豪宅项目 " 还是有市场的 "。

答案或许很快揭晓。根据竞买要求，竞得人须在 6 个月内取得 " 顺江路 333" 项目全部施工许可并复工续建，在复工后 30 个月内完成开发建设，在竣工验收后 10 个月内酒店须全面开业。

历尽沧桑的黄金地块，在沉睡 8 年后，终于醒来。