乐居财经 徐迪 3 月 6 日，北京城建国誉燕园二期主力户型图流出，预计于 3 月 9 日公布正式案名。

面积段 67-134㎡一到四居，主力为 88㎡/104㎡三居、127㎡四居。

其中 88㎡三居两卫，南向 7 米长通面宽阳台，1.8 米进深，算下来有 6.3㎡赠送，大幅提高了使用面积；北向还有 5 米长的设备平台 + 防火挑檐，进深 0.8 米，总计 4㎡面积全赠送，扩展了北向两个卧室的空间。

建面 88㎡赠送 10.3㎡，扩容约 12%。

但是两个更大的户型，阳台和设备平台的尺度并没有明显加大，南向阳台未做到通面宽，主卧部分换成了飘窗，采光视野不受影响，但实际空间增幅降了下来。

以 127 四居为例，四叶草格局，南向三开间，总面宽 10.4 米。阳台仅比 88 户型多了 10 厘米，赠送 6.39㎡；主卧面宽 3.3 米飘窗，1.65㎡；北面两个分开的设备平台，总计 4.56㎡的。

建面 127 户型合计赠送面积约 12.6㎡，扩容不到 10%。

国誉燕园二期所在昌平区六环路土城出口土城新村改造项目 0602-0002、0003 地块项目，由北京城建集团 2024 年 7 月 3 日底价 19.86 亿元摘得，折合住宅楼面价约为 1.31 万元 /㎡，期房销售指导价为 3.9 万元 /㎡。

项目总建筑面积 23.8 万平方米，其中地上建面 15.55 万平方米，拟建 21 栋 7-11 层住宅楼，共 1418 户。包括两幅子地块：

0002 地块为 R2 二类居住用地，用地面积 6.33 万平方米，地上建筑规模约 15.19 万平方米，容积率 2.4，绿地率 30%。规划户数 1418 户，配有机动车位 1877 个，非机动车位 2937 个。

0003 地块为 A8 社区综合服务设施用地，用地规模 3000 平方米，地上建筑规模 3600 平方米，地下 2264 平方米，容积率 1.2，最高建筑 4 层，15.45 米。

0002 地块拟建设 21 栋 7-11 层住宅楼，最高建筑 32.6 米。

尽管规划方案的公众反馈意见还未公示，但目前主体建筑均已取得建设工程规划许可证。

按照流程，北京新楼盘入市之前，先在网上及现场公示规划设计方案，接受公众反馈意见，接下来项目所在规自分局会通告采信情况，没有重大意见需要解决，才会核发规划许可。

方案公示期限一般为 7 天，但采信通告发布时间没有准确规定，有些项目反馈意见较多，整理时间也会相应变长。

就在前些天，朝阳区个别住宅项目还因未公示反馈意见就核发规证遭到投诉，随后，多个项目补发了反馈意见公告。

去年海淀的保利嘉华天珺，因为反馈意见中提到楼高超过消防高度，被迫修改平面图，" 砍掉 " 坡屋顶，痛失小阁楼。

而比较多见的则是公众反馈的阳台问题，自海淀新盘被 " 强烈反对阳台规划 " 起，多个项目在报规时遇到类似背刺，不得不公开承诺 " 阳台不封闭 "。

京城建国誉燕园位于昌平区马池口镇土城村，地块北侧为林草保护区和生态混合区，有水塘和大量绿地；

东侧为土城回迁安置房，2024 年 12 月 26 日正式开工建设，总建筑规模约 14 万平方米，包括 8 栋住宅楼和 4 栋服务配套公共建筑，预计可提供约 1083 套安置房，计划于 2027 年竣工交付。

一期共 1788 套住宅，销售指导价 3.9 万 /㎡，2022 年 11 月取证，截至目前网签 1041 套，去化不到六成，成交均价 3.31 万 /㎡，约为指导价的 85 折。

二期项目即将入市，有 " 好房子 " 设计的户型，对一期产品形成降维打击，指导价相同的前提下，剩余的 700 多套房源该如何去化？

整体看来，北京城建国誉燕园最大的问题是周边没有地铁，需要公交换乘。据悉配置有免费接驳专车服务，入住后即可享受，一站直达北安河地铁站。

开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。出行方面对通勤族不友好。

商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里（建设中）、永丰大悦城（建设中）等均在配套范围内。

医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

项目缺乏城市级配套，自身配建了 5 万方商业配套和 2 万方教育配套（包含幼儿园 + 中小学），整体还是需要有一个较长周期的发展时间。

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