乐居财经   徐迪  今年丰台新房主打性价比，北京 " 好房子 " 新规出台后，户型设计更加炸裂。

新宫板块的建发金茂观宸近日已获规证，地上建面 6.08 万平米，容积率 2.0，拟建设 11 栋 6-18F 洋房 + 小高层。指导价 8.3 万 / 平米。

面积段 111-165㎡，7 个户型，每张户型图上都明明白白地标出了赠送面积。

南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积；北向 / 西向大尺度设备平台全赠送；侧边飘窗面积全赠送……均可封闭做室内空间，实用率直线拉升。

同在新宫板块的京投森与天成以全户型开局，共 1094 套房源。

小区体量较大，预设的客群目标也比较广泛，从首置、首改到改善全覆盖。面积段从 70 平做到 170 平，户型非常多，英文字母编号都不够用了（文末附图）。

森与天成与建发金茂观宸一街之隔，直线距离 500 米，周边配套基本相同，森与天成离地铁更近，观宸楼下就是万达广场。

但前后相差一年多入市，中间出了个 " 好房子 " 新规，两个项目在产品设计上可谓没有对比，就没有伤害。

森与天成 109 做了三居两卫户型，而观宸借助阳台和设备平台的扩展面积，在 113 平建面内做出了四叶草户型。

户型比例来看，森与天成 109 户型狭长，进深、面宽接近 2:1；而观宸更为方正，进深、面宽接近 1:1。

这使得两个户型格局大致相同的情况下，观宸做到了南向三开间，入户感开阔，且南北通透性更好，每个卧室都能达到舒适面积，没有那种凑房间数的 " 小笼屋 "。

森与天成所在丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目 FXG-1401-0601-03 等地块，由京投公司 + 京投置地联合体 2023 年 6 月 20 日摘得，成交价 50 亿元。

地块位于 19 号线与 4 号线双轨交会处，距丰台新宫地铁站步行 5 分钟。

项目总建面 21.5 万㎡，容积率 1.04，规划建设 20 栋约 1100 套房源，面积段为 76-160㎡二至四居，销售指导价为 8.3 万元 /㎡。

2023 年 9 月 -12 月期间全部 1094 套房源陆续取证入市。截至 2025 年 3 月 7 日，累计网签 334 套，去化率 30.5%；成交均价 7.3 万 / 平，金额合计 23.46 亿元，未达到拿地价的一半。

新宫板块聚集了大量的安置房，在 4 号线开通后，吸引了不少沿线刚需客群的流入，300-500 万区间的新房产品在新宫一度卖得非常火爆。

产品上，森与天成 90-110 面积段为绝对主力，共 448 套，占比超四成；此外是 70-90 小户型，270 套，占比约 25%。

目前成交房源也以这两个面积段为主，网签套数分别为 158 和 151。

此外 110-130 户型也有 180 套供应，但目前仅有 10 套成交；而 150 以上纯改善型产品，仅成交 3 套。

观宸户型起步 110 平米，瞄准板块改善客群，同样指导价的前提下，森与天成大户型房源去化或将面临更大压力，预计后续成交价格仍有调整空间。

森与天成项目开发主体北京京投隆德置业有限公司成立于 2023 年，注册资本 1 亿元，法定代表人、董事长为刘赫轩。

公司由北京京投置地房地产有限公司、北京市基础设施投资有限公司分别持股 60% 和 40%。前者为京投发展（600683.SH）全资子公司，后者为京投发展的第一大股东。

2024 年上半年，京投发展实现营业收入 5.66 亿元，同比减少 94.27%；归属于上市公司股东的净利润 -1.43 亿元，扣除永续融资产品利息 1.62 亿元，归属于上市公司普通股股东净利润 -3.05 亿元；经营活动产生的现金流量净额为 -79.45 亿元。

2024 年上半年，京投发展房地产销售结转实现收入 5.21 亿元，减少主要系公司在建项目开发周期及工程节点计划排期影响，公司营业收入结转规模减小。

管理层方面，孔令洋在今年 5 月中旬被选举为京投发展第十二届董事长；高一轩为副董事长，继续担任公司总裁，负责公司的日常经营管理工作。

相关公司：建发集团