作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

在鼓励盘活存量资产政策趋势下，金茂却来了一次反向操作。

3 月 6 日，上海金茂投资管理集团有限公司（下称 " 金茂投资 "）发布公告称，公司子公司北京兴茂凯晨企业管理有限公司 ( 下称 " 北京凯晨 " ) 近期获得一笔约 86.9 亿元的银行贷款，贷款资金用于为偿付凯晨 CMBS 剩余未偿还本金。

图片来源于企业公告

上述银行贷款抵押资产为北京凯晨世贸中心，债权人是以工商银行为牵头行的银团，贷款资金在 3 月 3 日划转至凯晨 CMBS 托管户，计划 3 月 17 日完成最后一期优先级资产支持证券兑付。

天眼查工商信息显示，金茂投资由中国金茂、金茂（海南）投资有限公司分别持有 80%、20% 股份，成立于 2007 年 11 月，注册资本为 1000 万美元。

凯晨 CMBS，即中信证券 - 金茂凯晨 2022 年绿色资产支持专项计划 ( 碳中和 ) 。2022 年，金茂投资以凯晨世贸中心为底层资产设立了碳中和专项 CMBS，发行额度约 87.08 亿元，期限为 18 年（3+3+3+3+3+3 年），票面利率 3.4%。

这笔债券，创下了当时国内规模最大的碳中和 CMBS 产品纪录，也是金茂投资开启探索绿色债券的标志。

金茂、中海成为了最早一批开展绿色债的国央房企。

其中，金茂向绿色金融领域发起了 " 猛冲 "，2022 年 6 月以长沙金茂 ICC ( 北塔 ) 为底层资产发行了首笔碳中和写字楼类 REITs，同年 12 月以北京西城金茂中心为基础资产发行了一笔 CMBS。

2023 年 2 月，金茂开展以上海金茂大厦为基础资产的证券化之路，总规模 100 亿元，再次打破了自己创下的国内规模最大的绿色债券纪录。

短短 2 年时间里，金茂通过 CMBS、REITs 等资产证券化方式，发行规模高达 223 亿元。

当时，金茂几乎将手中主要商业资产都用于发行绿色债券。2023 年财报中，其共有 4 处写字楼商业资产，其中 3 处开展了资产证券化操作。

来源于中国金茂财报

金茂着急开展绿色金融的原因或是：债务出现了危险信号。

2020 年、2021 年，金茂仍在全国各地疯狂拿地，土地储备面积从 2019 年的 5846 万㎡飙升至 2021 年的 9323 万㎡。但到了 2022 年，国内房地产市场迎来大调整，商品房销售额同比下滑 26.7%，尽管金茂超过 80% 土地位于一二线城市，但仍无法幸免于难。

另一个重要原因是，在此之前，即 2015 年至 2018 年，金茂已经在走激进扩张之路，因此被业内称为 " 地王收割机 "。

债务开始快速膨胀，偿还能力快速下滑，有息负债从 2019 年的 965.7 亿元增至 2021 年的 1070 亿元。2019 年，金茂现金短债比仅为 0.67，流动性隐忧已现。

其实在 2020 年，金茂持有现金规模突然暴增，也是因为通过发行多只 ABS 债券，包括中信证券 - 金茂中化大厦资产支持专项计划、金茂华福 - 金茂商业卓越 1 号资产支持专项计划等。

新伤添旧患，金茂不得已快速进行调整。

一方面，金茂开始收缩土地投资，2022 年、2023 年新增土地面积为 200 万㎡、242.7 万㎡，仅为之前拿地规模的 1/5 或 1/6。

2022 年，国务院、发改委接连发布了有关进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见或通知。其中，国有资产保增增值、防范债务风险、优化资产结构等是盘活存量资产的重要手段。

另一方面，金茂借助这一轮政策红利，开始 " 猛干 " 绿色金融，也就是上述提及的 2 年时间接连开展规模多达 223 亿元资产证券化，获得资金流动性。

2024 年中期，金茂有息负债规模仍有 1294 亿元，但短债仅为 193.5 亿元，现金短债比达到了近 6 年的新高，为 1.74。

金茂得到了足够的 " 喘息 " 空间。

但居高不下的有息负债，意味着需要不断支付高昂的利息开支。而金茂融资成本的增加，恰恰是资产证券化带来的。

2021 年至 2023 年，金茂的资本化利息开支为 29.1 亿元、38.2 亿元、51.3 亿元，占融资成本比例从 51% 上升到 63%。

随着房企融资环境恢复，保交楼背景下，债券、银行贷款利率不断下降。

克而瑞研究报告指出，2024 年房地产企业境内债券融资成本为 2.91%，新增债券类融资成本同比下降了 0.64 个百分点。

同时，在当前融资环境下，有用充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。其中，国央企发债成本为 2.77%。

如此趋势下，金茂自然不愿坐以待毙。因为高额利息成本也在不断侵蚀金茂的盈利水平。关于本次用银行贷款置换 CMBS，金茂给出的理由简单直接：优化债务结构及融资成本。

只是在盘活存量资产政策趋势下，金茂做出了一次反向操作。

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