乐居财经   徐迪 近日，昌平北七家新盘北京国贤府二期户型图（过程稿）流出，75㎡二居起步，包括 90㎡/103㎡三居、116㎡/133㎡/166㎡/168㎡四居。

目前还在报规阶段，没标尺寸，开敞阳台不能封闭的话，难以成为室内扩容空间，部分小户型的卧室面积目测不大，舒适度很难体现。

例如 90 三居户型，起居室不是方正形状，去掉门口空间，实际进深与开敞阳台进深差不多，床和柜子估计只能做成迷你的。

具体来看，起步 72 户型两室一卫，面积较大的卧室在北面，外接设备平台；南卧带开敞阳台；客厅 + 餐厅转角飘窗。

90-116 建面全部做到南向三开间，开敞阳台 + 设备平台 + 飘窗，带独立家政间。

其中 116 户型为四居起步，四叶草格局，南向主卧和客厅外接开敞阳台，次卧为飘窗；北边两个卧室外接设备平台 + 挑空层。

得面宽者得天下，133 户型四居双卫，南向四开间，面宽大于进深的比例。三卧室朝南，主卧南北通透，边户带转角飘窗；独立电梯厅都带飘窗。这个配置一般在 180 以上大平层比较常见。

相比之下，166 户型基本是 133 户型的 PLUS 版本，多了个卫生间，做出双套间设计。

133 以上户型，面宽和进深的比例达到了 1.5:1，在房屋面积不大的前提下，开间过大，进深太短，一定程度上会影响北向功能区的舒适度。

国贤府二期所在北七家 1503-0002、0008、0009 地块成交于去年 12 月 30 日，由中建智地 + 未来科学城联合体去年摘得，成交价格 21.143 亿元，楼面价 2.1 万 /㎡。

相较于一期楼面价 2.55 万 / 平，二期每平降了 4400 元，且未设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间。

今年 2 月 10 日，项目设计方案项目公示。住宅总建面 13.87 万㎡，其中地上建面 9.23 万㎡，容积率 1.3。

规划建设 26 栋 6-9F 洋房，共 850 户。其中北区 02 地块 16 栋共 526 户；南区 09 地块 10 栋共 324 户。

小区设有 3 个景观大门，采用镂空格栅设计：主入口位于东侧，南北区各 1 个；此外，北区南侧正中央有 1 处次要出入口，与配套楼和下沉广场形成中式景观功能区域。

南北区各有一处室外活动场地，北区 322.25㎡，南区 200㎡。

外观上，北京国贤府二期与东侧一期保持了高度一致：

楼栋高度基本齐平，均为 6-9 层洋房；

深灰屋顶 + 白色楼体，部分坡顶设计，体现新中式风格。

但二期的坡屋顶只在效果图上有，能看得出坡度较大，是有阁楼空间的。

平面图的屋顶上，则没有任何斜角、屋脊线等坡屋顶的设计标识，没有阁楼，取而代之的顶部退台设计。

同一栋楼，两版图的屋顶完全对不上，就挺谜的。

与一期相比，二期项目在产品设计上主要有几点变化：

1、楼层变高，居住密度加大。

在土地条件上，二期地块相较一期更有优势。虽然与一期容积率相同，但二期地块内没有街坊路，曲线减少实际容积率。

但二期地块却将楼层规划为 9 层（最高），而一期最高楼层只有 8 层。二期楼间距更宽，但居住密度其实更高了一些。

从具体数字上来看：一期地上建面 10.5 万㎡，规划住宅 822 套；二期 9.2 万㎡，规划了 850 套。

2、套均面积更小，刚改变刚需。

在面积段上，一期住宅套均面积 127㎡，主推 115-182 改善四居；

二期项目套均 108㎡，预计将以刚需小户型为主。

3、高得房率延续，加分户型消失。

一二期都是洋房产品，得房率水平整体不低，同时，大面积阳台 + 飘窗 + 设备平台，进一步拉高实际使用率。

但一期的首层下跃和顶层阁楼户型，二期没再规划，取而代之的是部分顶退户型。

北京国贤府一期（盛世文庭）地块由中建智地 + 未来科学城联合体 2023 年 7 月 20 日摘得，成交价 27 亿元，销售指导价为 6 万元 /㎡。

住宅建面约 10.63 万平米，规划 25 栋楼 822 户，2023 年 11 月 9 日取得预售证，主力户型为 115-182㎡四居和 100-107㎡三居。

截至 2 月 10 日，网签 553 套，成交均价约 5.57 万元 /㎡，约为指导价 93 折。

产品设计领先，社区颜值扛打，但是入市一年多，去化还不到七成，北京国贤府的硬伤在哪？

1、项目周边没有地铁线路，规划 17 号线最近的两个站点也在 2 公里外；而京北地面出行早晚高峰拥堵异常，对通勤族非常不友好。4 站望京价差一半，听上去很唬人，但实际能不能落地以及何时落地都是个未知数。

2、作为刚改盘，客群要求较高，项目周边 1 公里内缺乏像样的商业配套，南侧和东侧主要是别墅区，附近还有大量安置房，空地较多，整个城市界面的改善预计还需要几年时间。

小区步行范围内有北京规模最大的山姆会员店，预计 2025 年底能开业。二期项目能否吃到一期配套的红利，还需观望。

3、项目西北方向有一处八仙陵园，1 公里范围之内，是集中式陵园而非公墓，墓碑数千个。另外在八仙陵园以南还有一片村里的墓地，零星墓穴距离北京国贤府小区外围墙非常近。

2023 年八仙村城中村改造计划已经确定要拆掉，整体迁至奉先陵园，但具体方案尚未确定，大规模墓地搬迁涉及问题难度较多，难度远高于住房拆迁。

板块内住宅项目较多，包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。

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