本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

图源：越秀房产基金

为了降低经济环境对基金表现的影响，越秀房产基金（00405.HK）的管理人主动减免了 4000 万的管理人费用。这对管理人而言，是一笔不小的收入。

2024 年，越秀房产基金的业绩表现迎来近 4 年首降。3 月 17 日，越秀房产基金公布 2024 年度业绩。截至 2024 年 12 月 31 日止财政年度，越秀房产基金取得营业收入 20.3 亿元，同比减少 2.7%；取得物业收入净额 14.4 亿元，同比减少 2.1%；受投资物业公平值亏损的影响，除税后亏损 3.4 亿元，而去年同期为亏损 395.5 万元；2024 年末每个基金单位分红 0.0254 元，全年分红 0.0625 元。

自 2021 年起，越秀房产基金的营业收入连续 3 年增长，但增长势头在 2024 年被截断。时代财经了解到，越秀房产基金的收入来自写字楼、酒店及服务式公寓、批发商场、零售商场四大业态，写字楼、酒店这两大资产是其营收主力。

越秀房产基金旗下拥有 10 项物业，全部位于一线或新一线城市，分别是广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦，上海的越秀大厦，武汉物业（即武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位）、杭州维多利以及香港越秀大厦 17 楼及 23 楼。

具体来看，越秀房产基金旗下写字楼建筑面积为 87.1 万平方米，可供出租的面积为 63.6 万平方米；位于国金中心的广州四季酒店拥有 344 间房，同位于国金中心的雅诗阁服务式公寓拥有 314 间房；零售商场建筑面积为 12.0 万平方米，可供出租的面积为 11.8 万平方米；批发商场建筑面积 5.0 万平方米，可供出租的面积为 5.0 万平方米。

2024 年，越秀房产基金的写字楼业态营收减少 0.54 亿元至 11.5 亿元，同比下降 4.5%；酒店及服务式公寓营收减少 0.28 亿元至 5.1 亿元，同比下降 5.2%；批发商场营收增加 0.22 亿元至 2.1 亿元，同比增长 12.1%；零售商场营收增加 0.04 亿元至 1.7 亿元，同比增长 2.7%。

" 写字楼业态受经济环境的影响还是比较大的 "，在业绩发布会上，越秀房产基金管理层提及写字楼收入明显减少时如是解释。

市场需求低迷，导致越秀房产基金旗下写字楼出现出租率和租金双跌。截至 2024 年 12 月 31 日，越秀房产基金的写字楼出租率 81.7%，2023 年同期为 82.5%；不含税租金单位为 178.1 元 / 平方米 / 月，2023 年同期为 185.3 元 / 平方米 / 月。

酒店及服务式公寓业态亦整体收入走低。2024 年，广州四季酒店的营业收入为 3.9 亿元，同比下降 6.7%，收入减少 2810 万元，而雅诗阁公寓收入 1.2 亿元，同比微增 0.5%，收入增加 50 万元。

不过，广州四季酒店的入住率比 2023 年要好一些，只是客房夜价跌了。2024 年，广州四季酒店平均入住率为 81.5%，2023 年为 79.9%；平均客房夜价为 2136 元 / 间 / 晚，2023 年为 2238 元 / 间 / 晚，平均房价下跌 102 元。这一房价水平仍高于疫情之前。时代财经查阅过往公告得知，2017 年至 2019 年，广州四季酒店的平均入住率分别为 81.4%、80.9%、83.5%，平均房价分别为 1903.78 元 / 间 / 晚、2030 元 / 间 / 晚、2074 元 / 间 / 晚。

为了降低经济环境对基金表现的影响，越秀房产基金的管理人越秀房托资产管理有限公司主动提出减免 2024 年下半年的管理费 4000 万元，这一部分减免金额将在 2025 年的财务报表内反映。

这对于越秀房产基金的管理人来说，是一笔不小的收入。此前多年，反映在每年财务报表的管理人费用逾 1 亿元，最多的一年是 2023 年，约 1.7 亿元。

管理层进一步回应表示，主动减免管理费是因为看到 " 今年的经济（对越秀房产基金）产生了一定的影响，也考虑到对投资者整体的安排 "。因此，管理人内部采取多项降本方式，将减免管理费作为增加越秀房产基金效益的一项措施。

展望 2025 年，管理层认为利好政策的出台有望逐步提振企业的信心，预期 2025 年国内主要城市办公楼需求将边际改善，但租金将继续承压，降幅则有望缩窄；酒店方面，" 随着国内旅游市场加速回暖及国际航线恢复，外国人便利来华政策出台，一线城市高端酒店入住率有望进一步提升 "。