妈耶，世道变得太快了！

还记得几年前，攥着 500 多万，在市区挑不到什么好房子，看房看到怀疑人生吗？

很多人只能退一步，跑去老黄埔、万博抢网红盘，城光、和樾府直接卖爆。

但现在的市场，是真的不一样了！

手握 500-800 万预算的买家，今年想上车市中心，赢麻了，真的赢麻了！

今年海珠 7 个全新盘，井喷式爆发！500 万内就能上车新规南向 3 房。

讲真，这是5 年来最爽的买房时刻。

呐，不信你看 ~

所以，今年想上车海珠的朋友，怎么选筹？最新价格如何？可以加二娃微信聊，他有很多内幕消息

为什么爽？

其一，7 大全新盘杀入市场，预计有 5000 多套货，选择挑花眼！

以 3-4 房为主，面积基本严控在 120 平以内。

一方面，集中在 500-800 万价段，可以严控总价预算，虹吸一把天河、荔湾客。

另一方面，户型实用率普遍搞到 100-120%，体感上比旧规户型普通大了 10-20 平。

即使是最小的 80 平 + 小户型，客厅也能放下 Switch 体感区。

总之，房间数量、实用率管够！功能性兼具尺度感，就问你爽不爽。

其二，全部都是南向，再也不用将就北向！

我们吐血整理了各个新盘户型、价格、地铁、学校、楼盘体量 ...... 户型面积段很接近，非常卷，选择非常多。

但一番对比，每个新盘，又各有优势，关键看你自己最核心的需求。

反正，专治各种买房困难症！

我们一个个看！

NO.1 「价格敏感型买家」

买房嘛，第一步，先看看兜里有几个钢镚。

我们整理了一下，海珠4 房集中在 100 平 -120 平，7 个盘都能选，门槛600 万 +。

不用跑去荔湾，买不起天河，也能退守海珠。

海珠 3 房分布：熙悦江湾 86㎡、皓悦滨江 84㎡、桂悦东晓 90㎡以及中交天翠 91㎡。

整体货量不如 4 房多，加上门槛稍低，这意味，小户型去化会很快。

在售新盘里，越秀熙悦江湾 86㎡3 房，460 万 +，基本是目前在售新规盘里，上车门槛最低的。

小区离最近的 11 号线棣园站约 250 米，能共享星汇海珠湾配套，靠近广纸天地荟，周边城市界面是 OK 的，吃喝不愁。

不过这里是超高层，恐高的朋友，可能要谨慎。

NO.2  「学位焦虑型 + 地铁刚需客」

好了，锁定预算之后，自住买家最核心的需求，学位和地铁没跑了。

花个大几百万买房，谁舍得让娃上 " 渣校 " 嘛。

来，鸡娃的家长、地铁通勤上班族，看看这 2 张图！一目了然：

说实话，海珠新盘地块体量普遍不大，很少有配建学校的盘子。

不像番禺黄埔，九年一贯制学校，一抓一大把。

海珠小升初要摇号，初中存在不确定性，所以小学成为 " 必争之地 "。

除了老网红燕语堂悦外，绿城馥香园配建 24 班小学，并明确引入海珠第一梯队学校的五中附小——

基本是几个全新盘里，学位最能打的了。

小区下楼走几步就是南站地铁站，上班族可以多睡 10 分钟。

项目预计首开 6 栋，建面 102-128㎡，全部四房起步，二胎家庭也可以一步到位。

基本可以实现 600 万内解决地铁和读书问题，想要学校安全牌的家长，可首选这个小区。

另一个综合地铁 + 学位的改善盘，桂悦东晓性价比也很高。

小区地处江南西商圈，距离晓港地铁站步行约 600 米，搭乘 8 号线，7 个站就直达琶洲。

学校也确定了，对口海珠外国语实验中学附属小学。

1 栋基本清掉，去化很快。目前推出 2 栋，最小约 90㎡3 房，门槛大概在 510 万 +。

鸡娃的朋友，可以加艾莎妈妈，海珠读书怎么买房，我们私下聊！

NO.3「高层江景收藏家」

注重小区环境和视野的朋友，房产君就有一个土著粉丝——

房子不止一套，学位不是必须，江景情怀，倒是刚需。

今年，海珠全新盘里，越秀熙悦江湾、中交天翠、越秀江湾潮起、越秀珠实 · 皓悦滨江，中高层都能望江。

不过呢，是二线江景，低楼层会被遮挡。

其中，这几个盘中，江湾潮起下楼走到江边是最快的，只有约 200 米。

另外，皓悦滨江，则是今年海珠，唯一望珠江前航道江景的全新盘。中高层单位基本可无遮挡望江，景观会很漂亮。

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NO.4「遛娃 / 遛狗爱好者」

我们之前就说过，海珠的新盘很尴尬，要么盘子小，普遍在 300-600 户；要么容积率高。

但是！想要一个遛娃遛狗的超大社区，也有！

呐，中交天翠占地约 6.7 万㎡，规划 2000 多户，小区内部规划大花园，东面和南面，预计有约 2 万 + 平公园绿地 ......

加起来，大约 6-7 万平的园林绿地，闭眼晨跑也不用撞到人，遛狗再也不用抢地盘！

而且 7 栋超高层，一字排开，不存在对望问题，中高层能望江，景观视野一览无余。

适合对噪音不敏感、不恐高的买家。

说起来，海珠超高层确实不少，如果你是个恐高症患者，那么可以看看——

中建 · 天钰、绿城馥香园、越秀珠实 · 皓悦滨江，均规划 30-32 层楼，在高容积率遍地的海珠，很难得。

前 2 个小区，规划精致的花园，属于 " 小而美 " 的盘。

最后小结一下：

海珠今年确实卷，卷实用率数据、卷户型布局，但其实，我们想说——

好学校，比户型数据含金量高；每日通勤便捷度，比盘子大小重要；晚上睡得好，比花里胡哨的社区规划管用 ......

所以，大家要认准自己最核心的需求：

学位安全牌：绿城馥香园（配建一所 24 班小学，引入五中附属实验学校）、桂悦东晓（对口海珠外国语实验中学附属小学）

地铁刚需：绿城馥香园（南洲站 100 米内）、熙悦江湾（双地铁，250-400 米）

成熟商圈：桂悦东晓（江南西商圈）、越秀珠实 · 皓悦滨江（市二宫商圈）

园林大社区：中交天翠（约 6.7 万平大社区）

江景情怀：越秀江湾潮起（距离后航道约 200 米）、越秀珠实 · 皓悦滨江（距离前航道约 350 米）

最后，大家怎么看呢？有没有你中意的，评论区唠嗑一下吧！

好了，今年想上车海珠的朋友，真的可以出手了。怎么买，可以加二娃微信，好好聊！

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