文/乐居财经深圳 严明会

市场最新消息，位于深圳龙华的卓越珺奕府二期，预计将在这个周末开放实体样板。

项目二期将首推3栋，共311套房源，面积包括83㎡的3房1.5卫，89㎡的3房2卫，98-114㎡的4房2卫户型，预计将在四月正式入市。

而就在几天前，珺奕府住宅二期（整个项目的建设中则为 " 三期 "）的《建设工程规划许可证》及总平面图，也已经披露。

一切的信息都在预示着，项目距离入市确实不远了。

总平图显示，珺奕府住宅二期主要由三栋超高层住宅组成。分别为 3 栋、48 层，4 栋、49 层，5 栋、49 层。均为3梯7户的设计。

卓越珺奕府位于龙华区大浪街道布龙路与和平里西北侧，原为赤岭头一片区城市更新单元。

该城市更新单元共分 3 个地块开发，其中 1-01 地块为写字楼，2-01 地块为 2 栋保障房，2-02 地块则为卓越珺奕府。

整个珺奕府项目占地面积约 3.3 万平方米，总建筑面积约 32 万平方米，容积率 6.75，共有 7 栋住宅楼，都是超高层建筑，楼层总高 47-49 层。

总户数 2136 户，其中商品房 1821 户，回迁户 315 户，主要为 3 梯 6-7 户设计。具体为，1 栋二、三单元为 3 梯 6 户，剩下 1 栋一单元，2-5 栋为 3 梯 7 户。

回迁房主要分布在 1 栋一单元和 2 栋。

珺奕府一期在去年已经入市。当中，2024 年 3 月，1 栋一二三单元取证入市，预售套数 735 套。2024 年 12 月，2 栋取证入市，预售总套数 65 套。

一期户型主要为建面约 80-89-106-113㎡的三至四房。

凭借着较为成熟的配套，一期去化还算不错。乐居财经查阅深圳市房地产信息平台，项目 1 栋一二三单元网签去化率 96% 左右，2 栋网签去化率 55% 左右。

不过，2 栋的总预售套数也就六十来套，也就是说卖了三十来套。看来很多人对于和回迁房住在一起还是挺介意的。

相对比来看，珺奕府二期户型上还是做了一些创新。最重要的一点是，最小面积的产品，多了半个卫生间。

项目一期最小面积是 80 平，3 房 1 卫。而项目二期首推的 3 栋，最小面积增加了三个平方到 83 平，3 房 1.5 卫。

简单说就是，最新的83平户型，比之前的80平户型，主卧多了卫生间，但是不带洗浴功能。

对那些多人口的家庭来说，这个创新还是蛮重要的，特别当一家人都赶着用厕所的时候，多一个马桶的重要性就体现出来了。

另外一点，整个项目虽然是新规之前的产品，但二期产品使用率比之前的有所提高。其整体得房率在 77-78%，加上赠送能达到 90% 以上的空间使用率。

而且，据说，这次加推的户型，部分飘窗是可以砸的。这更进一步拓展了空间使用的自由度。

珺奕府二期首推的 3 栋，在户型上没有太大的缺陷。其中 83 平、89 平、98 平是竖厅设计，114 平是横厅设计。

不过，89 平、98 平户型入户便是卫生间，网上还是有部分人吐糟较为 " 鸡肋 "。

虽然二期产品看起来比一期要好。但其实珺奕府二期也有比一期不好的地方。

其中一点，二期的3、4、5栋楼都是一层七户的设计。

而在一期产品中，除了 1 栋一单元、2 栋有回迁房是一层七户的设计，1 栋二单元、1 栋三单元这两栋纯商品房住宅，都是一层六户的设计。

也就是说，二期楼栋的居住密度显然会更大一些。加上只有三个电梯，出入高峰时等电梯可能需要比较久。

另外还有一点，从总平图看，整个小区最小的楼间距也出现在二期。

其 4 栋、5 栋均是 49 层的超高层，而楼间距仅有 18 米左右。在整个小区里面，是最窄的楼间距。

珺奕府是卓越集团开发的项目，项目公司为深圳卓越盛瑞城市更新有限公司，其成立于 2015 年 11 月，执行董事、总经理为张昊。

股权上，卓越盛瑞城更公司由深圳卓越城市更新集团有限公司 100% 持股，后者则由卓越置业集团有限公司持股 99%。

卓越的资金链对外界而言，一直是个谜。在某平台上，有网友反映，其去年买了珺奕府一期，购物卡和返佣却被一拖再拖。

不过该项目此前曾放出海报，一期确定提前交付，交付时间为 2026 年 6 月 30 日，相比之前提前 9 个月。

乐居财经查阅了解，卓越盛瑞城更公司有一笔仍在有效期内的股权质押，质权人为中信银行股份有限公司深圳分行，但具体数额不明。

另，该公司因珺奕府项目未按规定在其经营场所公示商品房销售控制表，而被列入惩戒名单。