房财经网 上个周末，是董毅最欢乐的时光。

好事成双。周五晚上 8 时，和樾玉鸣与和樾望云同时开盘，卖出 152 亿元的好成绩。

他是这对海淀功德寺双子星的法人。按照股比，越秀地产收获的权益销售金额为 63.25 亿元。

这是刚履新越秀华北区总经理后，董毅献上的一份大礼。

对于一个楼盘而言，开盘只是万里长征的第一步，接下来是，转签、回款、交付，甚至包括物管。

董毅虽累，但累并快乐着。

他自诩为农民，靠天吃饭，种完一茬庄稼，接着下一茬。20 年前，万科创始人王石也讲过类似的观点，包括后继者郁亮。

随着和樾玉鸣与和樾望云结束开盘，功德寺板块持续半年的热度，将逐渐走低。

但海淀依然是北京楼市的热点，只不过，会转移到三个项目之间的战争：华润朱房村 0029 地块、建发朱房村 0030 地块和中海树村 0035 地块 .

这三个盘的定位，比功德寺双星更上一层楼，房价奔向 13-14 万元 / 平米，且基本上是大平层豪宅。

一场新的顶豪大战，已经在海淀悄然打响。

小道消息满天飞，最新的信息是：

1、朱房村华润项目

预计五月份开盘，四种户型：140 平米、180 平米、220 平米、260 平米，还有几套 280 平米大户型；均价 12 万元 / 平米起，层高在 3.3 至 3.4 米。

2、朱房村建发项目

将打造城央玺，户型面积在 210-330 平米、四居和五居，打底面宽三面宽起 +1 多功能房，总价 2600 万元起。

花姐预计，这两个项目将在 4 月底会浮出水面。

它们不像功德寺双子座，由于越秀两边都持股，从拿地、出图、样板间开放、开盘，都是同时进行的，双方都是透明的。

华润项目和建发项目，从诞生那天开始，就是对手。

2025 年 1 月 2 日，朱房村 0029 地块和 0030 地块竞拍。

" 华润置地 + 招商蛇口 + 中铁置业 " 联合体以 91.52 亿元拿下 0029 地块，溢价 17.33%，楼面价 8.92 万元 / 平米。

0030 地块经过 247 轮举牌，建发房产以 90.4 亿元拿下，溢价 25%，楼面价 9.51 万元 / 平米。

建发房产十分生猛，硬刚三家央企地产商，把它们的计划打乱了。原本，两块地三家央企联合体是要一并拿下的。

关于对方会出什么产品，就像谍战剧一样，都专门派人蹲在规划部门。

花姐听说，原本两家的产品走了差异化路线，华润项目在 130 平米至 180 平米面积段，建发项目在 200 平米以上，但华润方面想做标杆，把户型越调越大。

这直接导致两个项目会直接打架。

如果只是彼此竞争，还好应付，随着中海地产拿下树村 35 号地之后，朱房双子又加上了一个共同的敌人。

3 月 18 日，树村 35 号地经过 264 轮激战，中海地产以 75.02 亿元拿下，溢价率 27.93%，楼面价约 10.23 万元 / 平米，打破北京土地市场单价纪录。

贵有贵的道理。

从区位价值看，中海项目是超越朱房双子座。

原因在于，中海项目周边公园多，而朱房双子座的西面 200 米是京新高速、地铁 13 号线和京包铁路。虽然朱房双子座南面紧邻清河，是河景房。

有关房价，中海项目紧挨海淀楼市天花板圆明天颂——二手房挂牌价在 18 万元 / 平米至 20 万元 / 平米，成交价为 16.5 万元 / 平米，但花姐觉得，这个参考意义不大。

圆明天颂的容积率只有 1.2，而中海项目表面上是 1.6，扣除东边隔离带、南面街坊路之后，实际容积率达到 1.955，无法和圆明天颂相提并论。

它的参照系，应该是西边隔着一个公园的学府壹号院。三年前，它的开盘价为 11.2 万元 / 平米。目前网上没有二手房信息。

下面，花姐详细剖析下朱房村双子座与中海树村项目的情况。

一、朱房双子座

华润项目占地 4.27 万平米，建发项目占地 3.93 万平米，容积率都是 2.8。

虽说朱房村双子座的地理位置不错，有成熟的华润橡树湾配套，但也并非完美无瑕：

1、从风水上看，朱房村双子座被北五环、京新高速和毛纺路三面包围、隔断，像个喇叭口，很是压抑。唯有北面是腹地，可以透气。

2、西地块紧邻一堆基础设施。建发敢于叫板华润置地联合体，其中原因之一，是因为东地块素质好于西地块。西地块与京新高速之间，有一大堆片区的基础配套功能。

如：地面公交场站 0.51 公顷，垃圾处理站 0.12 公顷，供热用地 0.61 公顷，供电用地 0.54 公顷，等等。这些设施，是很多开发商唯恐避之不及的。

3、建发新中式风格，恐怕在 0030 地块身上，派不上用场了。

按照土地出让文件，朱房村地块的外立面，以现代建筑风格为主，可适当结合新中式风格。在地产圈，建发最神奇的技能，是擅长新中式产品，往往通过无比土豪的大门，来彰显自己的个性。

4、有河道退线。按照土地出让文件，朱房村双子座占用了清河保护范围，宽度为 7-16 米。因此，它们的建筑控制线应退让至清河河道保护线范围外，令实际容积率从 2.4 升至 2.5 左右。

二、中海树村项目

先看地块参数：

1、位于上地街道，纯居住用地，占地 39737.8 平方米，地上建筑规模 73299.74 万平方米，呈南北走向；

2、容积率 1.6，控制高度 18 米，预计为 6 层洋房；地块南面，有一条宽 15 米的东西向街坊路；

3、地块东边是一条狭长的绿化防护带，再往东是军事用地；南面是办公研发用地；西面是树村公园；北面是一块公园绿地；

4、设计要求：外立面材质需使用石材、铝板，建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，新中式风格；坡屋顶形式。

它有一个问题，地块是南北走向——面宽只有 150 米左右，扣除东面 6074.54 平米防护带和南面 2550 平米街坊路，实际容积率 1.955，在限高 18 米的条件下建房子，楼间距是个最大的考验。

相较而言，朱房村双子座的容积率 2.4，建筑限高 48 米，楼间距就相对会拉得很开。

随着树村地块的尘埃落定，海淀顶豪市场，进入了 " 三国 " 杀时代。