乐居财经北京 徐迪 海淀楼市近期可以用 " 沸腾 " 二字形容。

功德寺双子 + 永丰南的颐海澐颂本月集中开盘，和樾望雲更是以 48 小时近 200 套的成绩，创下北京楼市最快网签速度纪录。

开盘有官宣销售数据，随后会陆续转化成网签数据。转化率过低，免不了被质疑 " 注水 "。

当然，转化时长也是一个维度，选房后签约速度越快，说明购房者购买意愿坚决。

和樾望雲再一次证实了，网签数据不存在技术性延时，没有网签数据，只能说明客户没签约付款。

看一下海淀四大新盘的网签转化情况：

1、保利建工嘉华天珺

1 月 13 日开盘，官方口径售出 322 套，销售金额约 31.66 亿元；

截至 3 月 25 日，网签 126 套，金额总计 10.86 亿元。

网签套数转化率 39%。

2、海开颐海澐颂

3 月 16 日开盘，官宣成交 606 套，销售金额 72.5 亿；

截至 3 月 25 日，网签 54 套，金额总计 6.27 亿元。

网签套数转化率 9%。

3、和樾望雲

3 月 21 日开盘，官方销售数据是：1 分钟 85 亿 +。

项目共有 639 套房源，总建面约 8.24 万㎡，按照 10.5 万 /㎡的均价，85 亿元对应销售面积 8.1 万㎡，基本是项目的全部房源。

截至 3 月 25 日，网签 367 套，金额总计 49.7 亿元。

网签金额转化近六成——这仅仅是开盘第 4 天，签约工作做得真好。

侧面说明了和樾望雲对销售有信息，所以提前做足了准备。有消息说，项目做了集中签约中心，财务、营销、客服、按揭银行协同工作，大幅度提升签约效率。

4、和樾玉鳴

3 月 21 日开盘，官方销售数据是：405 套，67 亿元。

和樾玉鳴规划总户数 444 户，405 套相当于完成九成房源的去化。

目前暂无网签数据。

如果没有和樾望雲的对比，和樾玉鳴一周内无网签转化也是正常现象。

同样的，因为有着和樾望雲的成绩，和樾玉鳴的销售情况也不会太差，毕竟两个项目无论从地段、产品和价格方面没有太明显差距。

颐海澐颂开盘一周，54 套网签，在当前的市场来看，成绩也算可圈可点。

嘉华天珺的网签转化速度确实略慢了些，开盘两月余，取证房源去化约 15%，这个速度别说海淀，放大到整个北京市场也算不上热盘。

实际上，在本月 3 个新项目开盘之前，嘉华天珺的销售表现还算能打，销售额连续几周排在海淀榜首。

开盘当月网签 67 套，2 月份网签 43 套，3 月份到目前为止，网签 16 套。

眼下，朱房双盘即将报规，树村地块顶着 " 单价地王 " 的光环成交，嘉华天珺开盘至今未转网签的 196 套房源，不确定性变得非常大。

单从价格角度来看，嘉华天珺网签价 8.6 万 / 平，最大的竞品是 8.9 万的颐海澐颂。

位置上两个盘也是最为接近的，产品同样定位刚改，100-170 平米三居四居。

两个项目都没太多赠送，嘉华天珺得房率略高一些。

嘉华天珺地块于 2024 年 7 月份成交，由保利发展 + 北京建工以总价 89.01 亿元竞得，溢价率 3.5%，住宅部分成交楼面均价约 5.96 万元 / 平方米，销售指导价为 9 万元 / 平方米。

项目开发企业为北京建保丰筑置业有限公司，由保利发展和北京建工分别持股 60% 和 40%。保利地产北京总经理刘喜涛担任该项目总经理。

1 月 1 日，嘉华天珺取得预售许可证，共 852 套住宅，备案均价 8.2 万 -9.7 万 /㎡。开盘价在 8.3-8.8 万 /㎡区间，首层单价 7.6 万 /㎡起，于 1 月 13 日开盘。

1 月 13 日晚间，嘉华天珺首批开盘共推出 410 套房源在线开盘，据官方发布的项目销售情况，首开共锁定 322 套，销售金额约 31.66 亿元。开盘当日认购率达 79%。

有报道称，针对部分比较火爆的户型，例如比较稀缺的 88 户型，嘉华天珺推出了优先选房政策，购房者可预交 50 万提前 30 秒进入选房系统，大概率可以选到想要的楼号与房源。

据称有近百人参与了优先选房，结果还是存在多人选中同一套房源的情况。

值得一提的是，嘉华天珺开盘次日，保利发展北京公司启动了新春福利大派送。来访、互动、认购均有福礼。

除了新开盘项目嘉华天珺之外，保利天汇、璟山和煦、颐璟和煦、星宸和煦、保利锦上、和悦春风等在售项目也有不同的优惠政策，部分项目甚至推出了专享特惠房源。

嘉华天珺项目总占地 7.9 万 m ²，东区容积率 2.0，规划 16 栋 6-15F 住宅；西区容积率 1.7，10 栋楼均为 11 层以下洋房产品，整体控高 36-45 米。

首批拿证的是东区 16 栋楼。

整体来看，嘉华天珺东区 16 栋楼呈扇形分布，与西区之间形成一块凹状，西北方向冬季迎风面比较大。

此外，项目南侧是中关村三小科技园分校，北侧有中科三幼儿西北旺分园，西南边有一处关帝庙，南侧规划的社会停车场，小区上方偶尔有飞机航线经过，以上影响主要是车流、人流集中带来的噪音影响。

同时，周边有不少在建工程，或产生粉尘和噪音问题。

内部不利因素主要包括东区大门面向丁字路口，大门旁有出租汽车站，小区门口经过车两较多，人流量也相对较大，靠近大门房源会有声光影响。

户型主力建面 99m ² 三居和 134m ² 四居户型，127m ² 高层房源，楼王栋 172m ² 平层大四居，以及少量 88m ² 边户。

项目综合得房率在 78.2%-84.3% 之间，海淀 " 黑科技空间 " 不大，嘉华天珺的得房率已经算高的了。

具体来看，东区 8# 为 15 层小高层，得房率不到 78.2%，9# 也是 15 层高，得房率接近 78.5%，16# 为 14 层小高层，得率房约 78.4%。这 3 栋楼得房率最低。

此外各楼栋房源得房率均在 82% 以上，4# 为 9 层洋房，10#/11# 总高 11 层，这 3 栋楼得房率最高，同为 84.3%。

以上为不含赠送的得房率，加上赠送面最低 80% 起步，最高可达 87-88%。

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