乐居财经北京 徐迪 3 月 23 日，丰台新盘建发金茂观宸开盘，官宣成交 207 套，销售额总计 22.43 亿元。

项目首批预证房源 457 套，207 套相当于完成 45% 的去化。 

一房一价表比 2023 年的建发璟院价格还高，开盘折扣不大，中间好位置的房源 97-99 折，低层或临街房源最低给到了 95 折。

真实成交价格如何，还要等到网签出来。

目前看来价格目前已扛到了板块天花板，让 8 万买璟院的建发老业主非常舒服。

并且，低开高走是建发的常规操作，据说首期开盘价格最便宜，后期加推的房源价格还会往上涨。

建发金茂观宸所在丰台槐新地块成交于 2024 年 11 月 29 日，由建发房产旗下福州裕诚房地产 24.35 亿元摘得，楼面价约 4 万元 /㎡，与中国金茂联手打造为建发在京的首个 " 风雅宋韵 " 系列产品。 

建设用地面积约 3.04 万平方米，总建筑面积约 9.24 万平方米，其中地上建筑面积 6.08 万平方米，地下建筑面积 3.16 万平方米，最高建筑 58 米，容积率 2.0。

规划 11 栋 6-18F 洋房 + 小高层，总户数为 479 户。 共 7 个户型，面积段 111-165㎡。

3 月 17 日取得预售许可证，准售房源为 2#-11#10 栋楼共 457 套住宅，总建面约 5.82 万㎡。拟售均价在 7.77 万 -8.64 万元 /㎡区间。

楼盘表随机查看得房率，在 75.1%-80.4% 区间。

项目产权得房率不高，但在加上赠送面积后，整体空间扩容出 10% 左右，实际使用率在 83%-91% 区间。

南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积，北向 / 西向大尺度设备平台全赠送，均可封闭做室内空间，另有侧边飘窗面积全赠送。

1、起步 111 户型三室双卫，南向三开间为通面宽阳台，主卧转角阳台，北向小卧搭配 2.5㎡设备平台，空间不输于南向次卧；

2、四居建面低至 113 平米，并且借助阳台和设备平台的扩展面积，打造出四叶草户型，并且每个卧室都能达到舒适面积，没有那种凑房间数的 " 小笼屋 "。

南向主卧（含卫）20.23㎡，南向次卧和两间北向卧室也都在 10㎡以上；餐客面积约 31㎡；厨房面积略小，仅有 7㎡左右，胜在方正，且可与餐厅打通做空间延展。

3、116 户型主卧则升级为转角阳台，西北次卧带侧边飘窗；

4、1 赠送比例最高的 136 户型则是给唯一没有阳台的次卧配置了西南向转角飘窗，赠送面积超 15 平米；

5、顶配 165 户型，四个开间朝南，每个房间都有阳台。

当然设计也存在一些问题：

1、全部户型，都有一个卧室房门正对着公卫的洗手盆，洗手盆上一般都会有镜子，半夜上厕所开门就看见人影晃动，想想还是有点惊悚。把镜子遮起来，日常使用又不便利。

2、包括 111、116 和 132 在内的多个户型，入户门正对着卫生间。这种设计私密性不足，风水上也是大忌，" 开门见厕，秽气迎头 "。

建发金茂观宸主打新中式，正所谓 " 风雅宋韵 "，刻板印象里，喜欢这种风格的房子，多少会对风水有点讲究，上面这两个 " 浑不吝 " 的设计，改动起来有点难度，估计会劝退一部分购房者。

3、111、136 户型，客厅太小，摆放三人位沙发略显局促。

4、大户型有暗卫。一整套户型图看下来，反而是小面积户型有巧思，更具性价比；大户型反而平平，就连端户都没有侧边飘窗。

外观设计上，从小区大门、配套楼到所有住宅楼，全部采用了屋脊高耸的双层大飘檐。

在平面图上显示有两栋楼设置了首层架空，小区内设有风雨连廊和多处水系。

从西侧景观大门步入后，连接下沉会所和两栋架空层，及至整个中央广场水系周边的通道。会所周边环绕着廊亭廊道，中央广场也依水建起一座小亭，周边有带顶盖的廊道。

小区里有多处水系景观，从大门外两边的水池，到中央广场水景，包括 7# 楼南侧，也有一大片水蓝色区域。

地块西侧紧邻槐房西路，北侧为槐房万达广场，紧邻地铁 4 号线与 19 号线的换乘站新宫站。

区域内竞品项目建发 · 璟院已基本清盘，网签均价 7.9 万元 / 平方米。

目前在售新盘主要是中海公元里和森与天成。

中海公元里 2024 年 3 月份入市，共 622 套房源，面积段 116-177㎡户型，销售指导价 7.8 万 /㎡；目前网签 40 套，去化不到 7%，成交均价 6.25 万元 /㎡。

森与天成共 1094 房源，2023 年 9 月 29 日 -12 月 9 日分三个批次陆续取证入市，面积段 76-160㎡二至四居，销售指导价为 8.3 万元 /㎡。目前网签 366 套，去化率 33%，成交均价 7.3 万元 /㎡左右。

此外，还有西边 5 公里内的北京隅西颂，近期也将入市，共 7 栋 8-18F 住宅楼，439 套。

这个项目成交楼面价 5 万元 /㎡，商品房指导价 9 万元 /㎡，开发商做增配的空间很充裕。

面积段约为 112㎡/118㎡/122㎡/154㎡三居四居，和观宸的产品定位差不多，但西颂所在的科技园板块城市界面更好，属于丰台比较成熟的住区。

目前不少观宸的客户看盘的同时也在关注西颂，包括郭公庄还有两个新盘在售，中海丰和叁號院、中建云境，流速都不算太快。

丰台的新盘实在太多了，产品力已经卷上了天，价格大概率要成为决定性因素。

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