台北路在武汉的商业进化史中是独一档的存在。

提起台北路，武汉人首先想到的是台北牌坊，其次是宝岛公园，再次是台北路、高雄路、澎湖公寓等浓郁的台湾风情地名。

宝岛公园

有人周末带着家里的活宝到杂技厅看半天演出；

有人在香格里拉听两个小时的发布会捕捉港商带来的商机；

有人开着宾利到高雄路只为吃一碗王师傅的豆皮；

也有人把杯子存放在咖啡馆里，一年至少要喝 300 杯咖啡，交几十个朋友 ……

不是所有人都会买台北路的房子，但几乎所有武汉人都向往到台北路享受生活。

吸引他们的，不仅是高阶烟火气带来的小资风情，更有藏在街铺里的惊喜与温情。

几乎没人会意识到，这些街铺就像养料一样，推动着武汉一代代人生活趋势的演变，更不会有人注意到，这些街铺主的幸福感比其他铺主的幸福感更强。

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为何这里网红店层出不穷？

武汉的台北生活区最具特色的并不是 " 台北 "" 高雄 "" 澎湖 "" 宝岛 " 这些特色地名，而是它浓郁的街区人文与生活温情。

考文特花园

走在这里 , 很容易让人联想到英国伦敦非常著名的考文特花园：

闲暇之余，当地人和时髦的游客纷纷涌向这里的浓情酒吧、特色餐馆、时尚服装店、各式文化集市等。

从花街时装展到简单的露天广场户外娱乐活动，再到到众多深巷中探宝，即便你是常客，考文特花园也总会让你惊奇不已。

而台北生活区是汉口咖啡店、小酒馆最密集的区域之一。

在这里，老街深巷里或许藏着咖啡馆、艺术馆，又或者藏着一座酒窖、图书馆。

文艺气息浓郁的高雄路 图源：冯毅成

惊喜、温暖、惬意、小资充斥着武汉台北生活区。

城市的街道不仅决定人们的出行方式，更决定了人们的生活方式，它是串联城市 " 最小细胞 " ——小区的重要纽带，也是城市人文、风情、温度的重要链接。

走在这里，如果不仔细打量街铺，你有很大的可能与之擦肩而过。

这些外观看起来平平无奇的街铺，推开门后时常会发现大有乾坤。这里的每份产品创新、每个店铺文化背后都有一串串故事沉淀。

在高雄路上的 " 每日咖啡 "，吧台背后满满当当都是客人自带的杯子，店员几乎认识每一个杯子的主人。

每日咖啡 图源：冯毅成

有的常客一年要在这里喝上 300 多杯咖啡，还有的顾客在工作期间，会委托这里的店员帮忙收发快件。

每日咖啡 图源：冯毅成

一条街道的商店老板如果非常了解这条街邻居的家庭情况和生活习惯，那么说明这条街道的邻里关系非常友好，人与人之间的信任感非常紧密，并且消费比较稳定。

这种街区氛围为台风生活区带来了非常友好、舒适的逛街体验。

所以大家看到的可能是这里 " 左手热干面，右手咖啡 " 的高阶烟火气，以及 " 早 C 晚 A，一逛就在这里待一天 " 的消费时长，而真正支撑这样消费内核的是一条条街道、一个个街铺营造出来的人文与温情。

所以，这里 " 一不小心 " 就蹦出了一家网红打卡店甚至是百年老店依然不足为奇。

这绝非是街铺对城市的索取，而是街铺对城市商业发展的贡献。

原来，开一家店铺竟然可以推动城市发展，可以弥补建筑森林在情绪价值上的缺失。

对，在台北生活区就是如此，正如从百度地图上看那宝岛公园的双子塔像一个五线谱上跳跃的音符。

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台北生活区的商业年轮

台北生活区大概是由建设大道、解放大道、新华路、香港路围合而成的区域，它的形成与汉口的城市发展年轮紧密相关。

从汉口主城版图看台北生活区会明显发现，台北生活区是一个适合漫步的商业街区。

而这种街区与武汉天地的商业步行街又截然不同。

台北生活区的中心点是宝岛公园，并且东西方向毗邻西北湖、中山公园、解放公园，这些城心湖呈点状几乎都分布在汉口 1.5 环。

从城市肌理和发展年轮看，汉口的发展是自南向北，从沿江大道、中山大道、解放大道向建设大道、发展大道方向扩展。

建设大道是这五条主干道中成型较晚、发展最精致的一条主干道。

以今天的城市界面来看，建设大道的资源品位和界面感确实比解放大道、中山大道、沿江大道等都要高级许多。

建设大道 图源：《江汉之声》

而这样的城市发展脉络背后，也伴随有财富的流动。

民国时期，武汉是享誉世界的 " 赛马之都 "，当年的四大跑马场基本就位于今天的王家墩公园、同济医学院、解放公园等。

汉口历史上的跑马场资料图 图源：人文武汉

这些公园当年是汉口 " 郊外 "，而伴随赛马等中外上流社会的活动聚集和前卫生活方式的涌现，富商开始向跑马场附近流动。

这也是西北湖、台北路、建设大道 " 金融街 " 成为武汉 " 老钱 " 聚集地的重要起源之一。

建设大道西北湖 图源：《江汉之声》

随后，" 金融街 " 从建设大道崛起，大量金融企业总部进驻，武汉第一座五星级酒店香格里拉、武汉市税务局、武汉市民政局、城市建设档案馆、武汉杂技厅等重要单位陆续进驻该区。

而高档隐贵的豪宅小区也陆续低调出现在台北生活区，如台北院子、万科雲庐、万科阅庐等。

低调内敛小而美，前卫时髦潮而精，逐渐成为台北生活区的独有气质。

直到武汉万象城的开业，才让这里逐步形成了完整的商业生态圈。

万象城实景图

武汉万象城就像一个巨大的磁铁，虹吸着整个汉口的人流涌入该区。

这非但没有降低周边街铺的商业价值，反而为周边商业带来了更多的引流。

万象城所无法提供的市井消费、人文风情、小资个性等，都在周边的高雄路、台北路等小街巷里得到了补益。

台北生活区的街区商业与盒子商业在业态、动线、经营时间、消费场景等方面形成了完美互补，相得益彰：

高雄路上的街铺 图源：冯毅成

轻量化社交和沉浸体验，也为这里的街铺带来了较高的坪效。

在万象城做皮肤护理、看电影、看展，在高雄路小酒馆小酌，在台北路围炉煮茶，在苗栗路吃饭，在宝岛公园散步 ……这是台北生活区独一份的小资浪漫，是城市高阶烟火气下的生活与商业的生态圈。

3

高雄路竟然长出了 " 度假式花园街区 "

多年来，虽然台北生活区的商业氛围和商业价值受到社会广泛认可，但是这里却受限于城市界面和开发节奏，能够在市面上销售的商铺几乎是老铺子。

其中不乏由住宅改建成的街边门面，而核心点位的纯新商铺几乎是难得一见。

商铺供应的稀缺性，以及商铺流转的高门槛，也给这里的商铺带来了更高的市场价值。

而这一局面也在街道的自我进化过程中悄然发生改变。

比如台北生活区的中轴线高雄路，它一头连接着五星级酒店香格里拉，一头连接着 " 美食一条街 " 苗栗路，中间通往宝岛公园。

而在宝岛公园与香格里拉中间是新一代豪宅万科锦绣湖山，首开半年以来，住宅即将清盘。

万科锦绣湖山

目前在项目门前已经建成了一条度假式花园街区，并推出了 9 套街铺。

这将进一步丰富高雄路的商业业态。

武汉锦绣湖山实景图

短短 1 公里的街道，高雄路串联起来这样的街区业态：

金融街—香格里拉—万象城—万科锦绣湖山—宝岛公园—苗栗路

金融—商务会展—商业—居住 & 街铺—生态休闲—美食

这是武汉天地和万松园两个开放式商业步行街区都完全无法比拟的画像，具有非常丰富的消费场景和非常完整的生活闭环。

所以，我们在这样的背景下仔细来评估下万科锦绣湖山商铺产品会看到几点独到的优势：

第一大优势就是底商与街铺的复合型产品。

该项目的商铺共有 9 间，商铺总建面约 640.95㎡，相比 129 套 238㎡的住宅，商业在项目整体占比仅为 2%。

这里的住宅套均总价约 700 万元，这意味着底商所服务的业主消费力非常强劲。

与此同时，该商铺既是小区底商，又是街铺，承接的是整个台北生活区的人流商业流量。

人潮不等于钱潮，能够有稳定高质量消费群体才是真正的客流。台北生活区显然具备这样稳定的消费力。

第二大优势是优秀街区设计带来的良好消费氛围。

台北生活区的道路都非常小巧，从整体排布看，纵横交错的道路让该区形成了网格状的小地块。而且这些街道基本是双向四车道甚至是单向两车道。

行人能够快速进入或离开某一条街道，这种因城市肌理和城市交通规划形成的街区，给行人带来了非常方便、轻松、舒适的走路体验。

车道少，车速慢，对行人非常友好，间接鼓励了绿色出行，以及便于行人能够惬意穿梭马路体验漫步的乐趣，这种散步环境直接增加了市民较强的步行欲望，这是街铺商业价值的重要支撑。

与此同时，万科在锦绣湖山项目所在路段打造了具有强烈在地文化的创意街区，并设有网红打卡区，这些创新设计也为高雄路的网络流量和线下流量带来了巨大赋能。

第三大优势是户型难得，单层铺面积适中。

这 9 间商铺的户型非常好，属于市场中炙手可热的设计。

项目全是单层铺，层高层高达 5.4 米，相当于可以拓展成双层，空间实得率高。

同时，这些商铺建面约 44㎡至 109㎡，其中主力面积段在 56㎡至 67㎡，大小适中，在总体成本可控的前提下，又方便自用或招租。

第四大优势是做了度假式花园街区设计。

项目的头四间商铺目前已经由万科做好设计并租赁给了 Green Shop，相当于商铺未来的业主不用担心招租的难题。该店铺位于武汉市民政局正对面。

武汉锦绣湖山度假式花园街铺实景图

同时，在 Green Shop 门口由万科打造好了花园秘境，形成花园街区。

Green Shop 实景图

在这里喝茶、拍照打卡、遛狗、路演等都非常合适。

这种度假式花园街区增加了逛街体验，是高雄路上非常少有的路边 " 小广场 "，极大丰富了商铺门前的消费场景和想象空间，提升了项目整体品位与价值感。

虽然目前官方尚未公布商铺最终售价，无法准确预测回报率，但根据戴德梁行 2024 年第四季度发布的《2024 年全球主要商业街租金报告》显示，在追踪的全球 138 个主要城市中，租金水平再次突破新高，实现了 4.4% 的年度租金增长。【注释 1】

2024 年第三季度及疫情前同期各市场平均商业街租金变动对比

这表明，核心城市核心区位的优质商铺仍然具有较可观的投资价值。

当城市从粗放扩张转变到高质量发展，特别是人工智能的时代来临后，实体商业的消费需求会越来越看重个性化、高品质服务带来的商业价值。

运营带来的长线价值增长，" 赚长钱 " 将取代 " 赚快钱 " 成为新的趋势。

像万科锦绣湖山这种得天独厚的精品商铺将显得更加稀缺，它对于武汉唯一的台北生活区而言也弥足珍贵。

未来，当我们站在充满温度与风情的街道上看街铺，看到的不仅是资产价值与生活方式，也是城市的经济风向与生活趋势。