本文来源：时代周报 作者：林佳

房地产行业进入深度调整周期，房企的分化持续加剧。

2024 年，多数房企仍在偿债和收缩中艰难求生，但合生创展给出了一份颇具标杆性的答卷：全年营业收入 378 亿港元，同比增长 10%；核心利润 42.45 亿港元，同比上涨 49%；毛利率维持在 25%，持续领先行业。

在财务维度，合生创展连续第三年压降负债，累计降幅达 401 亿港元，累计降幅约 35%，年均降幅超过 10%，公开市场债务大幅减少；在业务结构层面，以商业、高端住宅代建为代表的轻资产板块实现有序拓展，贡献稳定现金流与增量业务；在产品兑现力上，缦系交付率超过 95%，成为其高端产品力的现实注脚。

在行业从扩张转向修复的过渡期，这家老牌房企正在搭建起一条稳健穿越周期的路线图。

去杠杆之后，谁在构筑新底盘？

自 2021 年以来，房地产行业经历了从高杠杆增长向稳健经营的深度转向，普遍面临债务高企、现金流紧张的考验，降杠杆是所有房企绕不开的共识。

在这样的背景下，房企的财务结构分化愈发明显。一类仍在拆东补西，试图争取喘息窗口期；另一类则已经完成去杠杆，开始进入现金流为王的下半场。

合生创展属于后者。财报数据显示，截至 2024 年末，合生创展总资产约为 2570 亿港元，流动资产 1470 亿港元。剔除合约负债后的资产负债率为 57%，处于安全区间；三年累计压降负债 401 亿港元，从 2021 年底的 1152 亿港元下降至 2024 年底的 751 亿港元，降幅约 35%。同期，公司还通过谈判方式降低约 320 亿港元贷款的合同利率，债务成本持续下降。

截至目前，合生创展的境外公开市场债务已实现清零，境内仅存一单 CMBS 存量，且以商业物业为抵押，风险可控。与此同时，公司持续提升自身的现金储备水平，为运营安全提供了进一步的缓冲。

这一系列财务指标背后，是公司对审慎稳健策略的长期坚持。在绝大多数房企仍将财务修复视为当下优先级时，合生创展已开始重构自身的基本盘。

合生创展管理层表示，公司始终将财务稳健放在发展重要位置，着力提升内生动力，通过资产销售和资产运营实现债务的自循环。未来，公司将继续坚持审慎稳健财务政策，强化财务风险控制能力，保障集团运营的稳定和持续发展。

从现金流出发，重构利润模型

房地产行业进入换轨期，房企的运营逻辑正在发生系统性重构。过去两年里，房企普遍开始寻求更具抗周期性的增长路径，轻资产布局、运营型资产管理、非开发业务拓展成为行业共识。

合生创展正是在这一逻辑下重构自身的利润模型。以商业板块为例，2024 年，公司商业板块实现营业收入 50.8 亿港元，同比增长 3%，为公司提供了稳定现金流。目前，其商业项目遍及北上广深等一线城市，运营面积超 500 万平方米，其中合生汇、MOHO 等核心品牌 IP 实现租金稳定增长，北京朝阳合生汇销售额超 75 亿元，上海五角场项目销售额达 63 亿元，昌平超极合生汇开业首年即录得 22.5 亿元销售额。

与此同时，公司强化了对高品质交付的投入与执行能力。2024 年合生创展实现交付总建筑面积 80 万平方米，其中缦云北京与缦云广州两个项目合计交付 28.6 万平方米，交付率均超过 95%。交付不仅按期完成，更通过 " 圆缦归家 " 交付体系升级交付体验，强化服务节点、细节呈现与流程管理，兑现所见即所得的交标标准。

交付质量，正成为其维持高溢价、高利润水平的核心支撑，也进一步巩固了 " 缦 " 品牌的市场认知度与溢价能力。

同时，除了地产、商业之外，物业、基建、投资等板块也逐步形成协同支撑，构建出多元化业务矩阵。

相较于以往行业普遍依赖单一开发收益的模式，合生创展在控规模、保利润的战略导向下，重构了自己的盈利模型。这种结构调整并非基于扩张逻辑，而是出于对现金流优先级的主动判断——为保持企业长期稳定运营预留更多弹性空间。

2024 年，合生创展全年核心利润达 42.45 亿港元，同比增长 49%。一方面，交付带动的结转节奏明显提速，截至 2024 年底，合生创展平均交楼价格 36702 港元 / 平方米，同比上涨 100%。公司多元业务板块收入持续增长，商业租金、物业经营性现金流的稳定性进一步增强，也为利润稳定提供了兜底保障。

复制 " 缦系 " 标准，轻资产打法路径渐明

随着土地红利逐步消退，重资产模式风险加剧，越来越多房企开始将轻资产转型写入战略规划。尤其是在融资渠道趋紧、自有资金有限的现实压力下，代建、代运营等模式成为房企拓展收入、输出品牌的新路径。

但在实际操作中，多数企业仍处于初期试水阶段，盈利模式不清晰、客户粘性弱、品牌溢价能力有限，是摆在行业面前的现实难题。

在这一背景下，合生创展将代建代售作为轻资产体系的核心支点，并逐步形成可复制的业务模型。

2024 年，合生创展代建代售业务贡献销售额 48.21 亿元，同比增长显著，占比稳步提升。代表项目如北京 " 缦云 ONE" 实现销售额 27.37 亿元，带动公司对外代建项目在高端客户群体中的品牌认知。

区别于传统输出管理费的代建逻辑，合生更强调以 " 缦系 " 产品标准为模板，输出设计、运营、服务在内的全周期能力，实现合作方项目的价值重构。

在代建之外，合生商业的轻资产管理同样步入快车道。2024 年，独立第三方签约管理面积达 186 万平方米，较 2023 年底增长 70%。合生汇、超极合生汇、合生广场、合生新天地、MOHO 等商业 IP，正逐步形成 " 品牌 + 资源 + 服务 " 的管理闭环，支持商业团队对外拓展能力。

对比其他房企仍在轻资产试水阶段，合生的这一路径已初具模型。它并不以快速规模复制为目标，而是将轻资产作为连接品牌、产品与客群的新触角。

在行业轻资产转型仍处于初级阶段之际，合生创展已经在代建与商业两条路径上走出 " 有模型、可复制 " 的运营方式。这一整套从财务压降到结构优化，再到品牌输出的稳健体系，正逐步构筑其穿越周期的第二增长曲线。