楼市回暖将是结构化的。

就在大家还在讨论楼市何时筑底、何时回稳的时候，一场突如其来的地王潮，在南北多个城市跳跃而起。

01 核心城市掀起 " 抢地盛宴 "

2 月 25 日，上海静安区国资委 100% 持股的上海静投置新城市更新建设有限公司，以 16 万元 / 平方米的价格，拿下静安区的高品质袖珍地块，打破全国单价地王纪录。

3 月 18 日，北京海淀区树村 HD00-0705-0035-1 地块开启出让，吸引了中海、绿城、建发、越秀、海开、首开、保利、金茂、招商 + 华润联合体等多家房企及联合体竞争。树村地块用地规模大约 3.97 万平方米，规划地上建筑面积大约 7.33 万平方米，起拍价 58.64 亿元，位于五环沿线，容积率 1.6。经过 274 轮竞拍，中海 75.02 亿元摘得地块，溢价率 27.9%，楼面价约 10.23 万元 / 平方米，打破北京土地市场单价历史纪录。

3 月 25 日，杭州市区迎来 2025 年第五批住宅用地出让，滨江区西兴单元地块由滨江集团以 52.03 亿元竞得，成交楼面价 77409 元 / 平方米，溢价率 69.86%，刷新杭州单价地王纪录。

3 月 27 日，成都锦江区柳江街道包江桥社区、祝国寺社区地块出让，面积 32495.39 平方米，起始楼面地价为 20000 元 / 平方米，建发集团以 41200 元 / 平方米竞得，成交总价为 33.5 万元，溢价率 106.00%。成为成都涉宅用地单价新 " 地王 "。

此前的 3 月 11 日，成都高新区桂溪街道铜牌村一宗地，面积约 63.88 亩，起拍价 18600 元平方米，经过 132 轮角逐，招商蛇口竞得，楼面价达 31700 元 / 平方米，成都地价首进 "3 万 +" 时代。但半个月后该记录就被打破。

这是偶然现象还是趋势初显？这些创纪录的数字后面，传达了什么信号？这可能是所有房地产从业人员、机构和购房者关心的问题。

02几大特征分析

此轮房地产松绑，已持续三年。也该看到一些效果了。

中央对房地产的政策基调是，持续用力推动房地产市场止跌回稳。在此方针指导下，很多城市取消 " 限地价、限房价、竞自持 " 等调控工具，回归 " 价高者得 " 的原始拍卖模式。有些城市允许房企自主定价，直接刺激高价拿地冲动。

最近一个多月来的土地拍卖市场，可以看出以下几个明显特征：

其一，央国企主导。以上几幅高价地块，无一例外都是央企国企夺得。中海、华润、保利等央企近两年持续加码北京百亿级地块，而上海静安、杭州钱江新城等核心地块的争夺战几乎成为 " 国家队 " 的内部竞赛。其二，本质上是存量时代的 " 核心资产争夺战 "。这些项目，基本位于城市核心区。成都高新区经过多年培育，也已成为成熟区域。房企蜂抢稀缺地块，反映了资本对安全边际的极致追求，将有限资金押注在 " 绝对安全 " 地块。其三，这是土地财政 2.0 版本。房地产已再次明确为支柱产业。当前，地方政府财政偏紧，卖地收入是非常重要的收入来源。但是，今年 1-2 月，国有土地使用权出让收入 4744 亿元，同比下降 15.7%。这种状况必须扭转。所以，这一轮地王潮，可以视为地方政府与国有房企共同演绎的 " 土地财政升级版 "，即土地财政 2.0 版本。

而地方政府敢于放开地价限制，实质是通过制造价格预期来维持土地信用体系。惟有如此，房价高价拿地→银行抵押融资→土地财政维持→地方债务滚动存续，这种模式才能继续运转下去。

03结构化的春天

经济不确定性加剧的背景下，一二线城市核心地块被视为 " 硬通货 "。央国企蜂拥而至拼抢优质地块，必须推动地价大幅上涨，其结果就是，这些地块无一例外地走向 " 豪宅化 "。

比如，我们已经分析过，北京树村项目上市后，其售价将朝着 15 万 + 靠拢。一方面，它将周边在售项目带出了溢价，10 万 + 再上一个台阶，可能到达 12 万 +；另一方面，半年后，大家一起回到同一个竞争界面。

有专家问，在经济景气度呈现收缩的态势下，能消化这么多的豪宅吗？因为，孤注一掷的赌博式拿地，可能会导致区域性风险增大——当所有玩家都涌向狭窄的安全区，安全区终将变成危险区。

从上海的情况看，2024 年反而是豪宅大年。根据凤凰网房产上海的统计，去年上海总价 3000 万元以上的豪宅，成交套数达到 2530 套，占全国比重的 61.6%。而 2020 年到 2023 年这四年，上海豪宅的供应总量也只有 3309 套。2024 年 12 月，上海顶级豪宅西郊檀宫一套建筑面积 1612 平米的独栋大别墅，以 3.5 亿元的总价成交，单价接近 22 万元，地上单价超过 30 万元。这显然为静安单价地王的胜者提供了勇气。

3 月 16 日，颐海澐颂开盘：短短 30 分钟，成交 606 套，销售额破 72.5 亿。这在无意中为两天后房企抢夺北京树村地块提供了绝佳的注脚。

我们认为，此轮部分一二线城市优质地块高价成交，呈现的将是结构化的春天：

其一，核心区域的豪宅跑赢大势。今年北京海淀区域将迎来丰收。上海在高价地块的带动下，10 万 + 豪宅仍有继续上涨的可能，但动能恐怕没有去年那么强了。其二，" 好房子 " 的指挥棒，正在产生效应。也就是，一批高净值人群将其持有房产重新进行配置，卖掉位置不好、产品有瑕疵的一套或两套，置换一套真正的 " 好房子 "。其三，同城分化继续。即使是杭州，有些区域的新房去化周期也在加剧，有的新盘去化周期达到 18 个月。而上海外环的新盘，不少也达到 15 个月去化周期。在北京，不要忘了去年初南三四环区域的价格战。其四，一线和二线热点城市与三四线城市之间，二线城市之间，都还在分化。三四线城市还在为回稳而苦苦挣扎。二线城市，西安、武汉、南京，也还没听到土地市场的惊雷。其五，二手房的信号。春节后，多数一二线城市的二手房挂牌量仍在增长，要消化这些增量，并不容易。前面我们说了，不少豪宅买家要把手里的一套或两套二手房，置换为真正的 " 好房子 "（豪宅），这取决于二手房的消化能力。另外，从一季度截至目前情况看，二手房租金还没有企稳，这在一定程度上说明，收入不达预期的背景下，人口的吸纳量是相当有限的。房地产市场的复苏，必须是建立在二手房市场的率先回稳基础上。

地王潮折射出楼市仍处于多极分化的现实：核心城市优质资产受资本追捧，但普通住宅市场还在爬坡。此轮回暖是结构性而非全局性的，市场主体的博弈远未结束。地王盛宴的所有参与者都注定要支付超额溢价。楼市没有春天，只有永恒的价值轮回——那些在资本狂欢中保持清醒的人，终将在周期轮转中收割真正的价值红利。

本文来自微信公众号" 攸克地产 "，作者：攸克，36 氪经授权发布。