地产财富会

华润置地、招商蛇口、中铁置业

" 铁三角 " 入主清河战场

朱房 29 地块将迎来怎样的答案？

2025-3-31

今天，年内最值得关注的朱房 29 地块，案名官宣——

臻澐。

在年初历经 " 百轮鏖战 "，最终以 91.52 亿元成交，溢价率 17.3% 的朱房 29 地块头顶光环，非常特殊。

首先，作为海淀首个 " 不限价、无指导价 " 的纯住宅用地，它被业内视为北京豪宅市场分化的里程碑。当头部房企华润置地联合招商蛇口、中铁置业以 " 铁三角 " 姿态强势入场，而清河恰恰是华润置地 20 年前打造橡树湾的主场，所谓缔造了海淀的豪宅原生地，这些戏剧性注定了这将是今年最值得关注的地块与项目。

那么，朱房 29 地块在案名亮相后，究竟会以怎样的产品入市？又能否续写 " 橡树湾神话 " 呢？

25 载深耕

与海淀共建成熟生活场

2005 年，华润置地以橡树湾叩开海淀高端市场。

一句 " 你可以走出校园，但你总得回家 "，不仅击中清华、北大高知群体的情感共鸣，更以红砖学院风建筑，奠定了海淀 " 人文大盘 " 的初代标杆。

20 年后，朱房 29 号地块以臻澐的案名登场，华润置地的 " 海淀叙事 " 已从校园情怀转向时代语境——这背后，是海淀客群迭代的缩影，亦是华润置地对区域价值的长期看好。

首先，海淀是一个有着足够客群逻辑支撑的区域。因为海淀的底色是 " 高知浓度 "，清华、北大等顶尖学府，中关村、西二旗等科技巨头，催生了中国密度最高的 " 高净值人群池 "。

所以，华润置地及招商蛇口、中铁置业拿下朱房 29 地块的核心点之一，一定是如何围绕这一群体的隐性需求做全新的迭代与升级。

从过往看，橡树湾的 " 学院派社区 " 早已闻名圈内，如今朱房 29 号地块臻澐则更多瞄准的是这一区域科技高管等核心客群不断增长的品质需求。而在北京楼市需求升级、产品升级的背景下，华润置地、招商蛇口、中铁置业的长期深耕沉淀及高端产品经验，都会是加分项。

从整个海淀的发展来看，这是北京最有底气的区域之一。在政策红利的支撑下，这片区域已成长为 " 万亿海淀 "，2024 年，区域 GDP 突破 1.2 万亿元，人均可支配收入达 10.57 万元，位居全国前列。

制图：地产财富会

腾讯新总部、字节跳动等 46 家科技企业聚集于此，形成 " 北五环科创走廊 "。朱房 29 号地块恰处这一走廊的核心辐射带，便捷抵达中关村软件园、西二旗等产业高地，堪称北京高精尖产业最扎堆的区域之一，这也是为什么这里的价值被充分看好。

再一个，华润置地在海淀长达 25 年的深耕，以及背后的商业底盘和业务赋能是不可忽视的。

朱房 29 地块北侧约 600 米即是清河万象汇——这座华润置地商业的标杆项目，日均客流量超 5 万人次，是区域商业标杆。

清河万象汇近在咫尺

更关键的是，华润置地近两年在西三旗、西北旺连落两座万象汇，形成 " 三足鼎立 " 的商业矩阵。

这种 " 住宅 + 商业 " 的闭环生态，不仅为项目注入顶配生活场景，也让华润置地以 " 与城市共生长 " 的姿态，成为海淀北城市更新的 " 隐形操盘手 "。

理想主义住区原生地的

" 二次发掘 "

朱房 29 地块的特殊性在于，这是一块 " 豪宅原生地 " 属性拉满的地块，这既源于海淀独特的城市基因，也因稀缺的资源禀赋与市场逻辑的深度耦合。

这里既拥有海淀北部的城市烟火气，又具备高端居住的天然禀赋。地块紧邻清河滨水公园与汉代古城遗址，形成 " 城市烟火与自然人文 " 的双重基底。

在配套上，不仅占据 " 黄金十字 " 交通枢纽，而且教育商业资源成熟。项目 1.5 公里内覆盖地铁 13 号线上地站与昌平线朱房北站，京新高速与北五环形成 " 双动脉 "，到达中关村软件园、金融街都非常方便。这种 " 离产业核心更近 " 的区位，更有助于锁定高质群体的品质诉求。

朱房 29 地块定位，得益于不限价政策下的自由度，赋予了产品非常大的想象空间。

叠加西山、清河景观资源，将形成海淀罕见的生态界面。

遥看西山（图源：网络）

从另一个维度看，市场也已经反复检验这块 " 豪宅原生地 " 的价值，毕竟地块西北侧的橡树湾五期，二手房挂牌价已突破 15 万 /㎡。

豪宅新元年

居住产品力的升维思路

朱房村地块其实给了市场两点启示：

首先是土地市场的变化，当前，北京土地市场呈现了非常鲜明的 "K 型分化 " ——核心区优质地块卖一块少一块，天然稀缺，但一些配套、地段、产品等存在明显短板的地块持续遇冷。

北京近期待出让部分地块一览（图源：北京规划和自然委员会）

朱房村作为海淀首个不限价地块，高溢价率展现出市场对优质地块的渴求。华润置地、招商蛇口、中铁置业联合加码海淀朱房 29 地块，也表明了头部房企对高端市场的信心。

可以预见，在北京今年供地放量的背景下，未来核心优质地块的争夺将愈演愈烈。

第二是，北京已经进入 " 新豪宅元年 "，尤其是海淀今年豪宅内卷会进一步加剧，在优质的地块里面如何做加法，最核心的一点在于怎么卷产品力。

结合华润置地深耕海淀和入局朱房 29 地块来看，房企越来越不局限于产品本身，而是尽可能多的做拓展，从造房到造 " 生活 " 这种运营思维可能是解题关键，推动清河板块从 " 功能型居住区 " 向 " 高端生活全能场域 " 跃升。

总之，朱房 29 地块的臻澐非常值得期待，这必将是又一重量级产品，将进一步校准新豪宅元年的产品坐标，并将检验其 " 产品力 + 品牌力 + 运营力 " 在新市场周期中的强大突围能力。

值得关注的是，在三月华润置地 " 万物开新 " 的主题下，朱房 29 号地将开启全新征程，华润置地也将推出更多令人期待的产品。

而臻澐，将是全新序幕，这不仅是一场豪宅的诞生，更是海淀城市升级的缩影——当科技精英追求 " 离产业更近，离自然更近，离圈层更近 "，臻澐将证明，唯有读懂土地基因、敬畏客群需求、坚持长期主义，才能在这片 " 中国最聪明 " 的土地上，突破产品的极致想象。

而这，或许正是新豪宅元年中的下一个 " 现象级答案 "。

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