乐居财经北京 徐迪 3 月 31 日，华润 + 中铁 + 招商海淀朱房 29 地块案名发布：臻澐。

" 臻 " 于中国硅谷全球科创新极的传奇新程，" 澐 " 于时空长河上下而求索的浩浩汤汤。

项目介绍强调开篇全新海淀，聚焦华润的区域标杆影响力，提到的北京橡树湾、海淀幸福里、清河万象汇，均为华润置地操盘项目。

面积段预计为 140-300㎡全改善户型，主力 180㎡以上大平层，标准层高 3.1 米 +，部分达到 3.4 米。

预计开盘价 12.5-13 万 /㎡，对比橡树湾 13 万 + 的二手房，以及隔壁建发 30 地块 14 万 + 的预计价格，臻澐这个价位打出了价格差，或许将以价格刺客的身份杀出海淀楼市。

1 月 2 日，华润置地联合体以 91.52 亿元的价格摘得海淀朱房 0029 地块，楼面价 8.92 万 /㎡，溢价 17.33%。

1 月 21 日，项目开发主体北京华润招铁海泽置业有限公司成立，注册资本 50 亿元，华润置地、中铁置业和招商蛇口的持股比例分别 50%、40% 和 10%。

董事长为华润置地北京公司总经理陈海鸥，总经理招商蛇口北京公司副总经理于海波。

早在春节之前，朱房 29 地块就已发出了方案设计、施工图设计、监理以及全部建设工程的招标计划。

根据招标计划，项目整体投资估算约 15.8 亿元。

用地规模 4.27 万㎡，容积率 2.4，地上建筑规模约 10.26 万㎡，控高 48 米。

预计是 16F 左右小高层产品，按照 200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应。

此外，在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，" 朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。"

借助于过去 20 年华润橡树湾的操盘经验，认真研究了海淀高知家庭生活方式，1-5 期产品积攒下来的海淀北高端业主成了新项目绝佳的调研样本，他们对于当下生活空间以及住房功能的需求，下一步都会在朱房 29 项目的产品里有所体现。

强调 " 双 View" 豪宅的概念，因为周边大部建筑是限高的，朱房 29 地块 16 层的楼高，南可观景水木清华，西可远眺群山晚霞，俯瞰还有清河水景。全板块视野资源顶配，即使海淀仍然盖不了阳台，但窗户预计会开到极致，卖窗帘的可以盯死这个项目。

同时，48 米限高 +2.4 容积率，楼间距可以做得很大，有充裕空间可以做园林景观，西山、大院、河景，豪宅属性拉满。

为了解决西侧高速噪音问题，据说要上黑科技。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁 13 号线上地站步行约 1.5 公里，昌平线朱房北站约 1.2 公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在 0030 地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计 2026 年初开工，2027 年 6 月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在 13 万 /㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到 15 万 +。万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到 2 公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是上文提到的建发 30 地块。价格上，29 地块地价成本比 30 地块要便宜 6000 元 / 平，销售定价弹性相对更大。

往西隔着京新高速的树村 8 号地，3 月 18 日即将完成出让，总建面 7.3 万平米，容积率为 1.6，限高 18 米，预计为 6 层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价 10.5 万 / 平，目前均已开盘，和樾望雲一周时间完成了七成房源的网签。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021 年 10 月开盘，900 套房源，主力面积段为 154-275㎡四居五居，到 2022 年 6 月就基本售罄，销售指导价 11.2 万 /㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约 9 万 /㎡；

海开圆明天颂，2021 年 11 月开盘，238 套房源，同样是大户型豪宅，主力为 230-290㎡五居和 180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价 11.5 万 /㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到 16.5 万 /㎡。