本文来源：时代周报 作者：张钇璟

图片来源：绿城中国 2024 年业绩发布会

3 月 31 日下午，绿城中国（03900.HK）召开 2024 年度业绩发布会。绿城中国董事会主席、非执行董事刘成云，执行董事、行政总裁郭佳峰，执行董事、执行总裁耿忠强，执行董事、副总裁李骏等管理层出席会议现场。

这是刘成云就任绿城中国董事会主席后首次亮相业绩会。此前 3 月 27 日，绿城中国公告称，张亚东因工作安排辞任执行董事及董事会主席，来自于中交集团的刘成云被委任为董事会主席。

" 过去一年，房地产行业延续调整，是绿城中国发展极不平凡又极不容易的一年，公司在经营质效和行业排名方面取得了很多成绩和亮点。" 刘成云称。

根据绿城中国 3 月 28 日披露的业绩报告，2024 年，绿城中国总合同销售额 2768 亿元，位列行业第三。其中，自投销售额 1718 亿元，排名行业第六；权益销售额 1206 亿元，排名行业第六，权益比达 70%，较 2023 年提升 4 个百分点。此外，公司总借贷加权平均利息成本为 3.9% ，较 2023 年下降 0.4 个百分点。

展望后市，刘成云认为，房地产行业已经进入 " 止跌回稳 " 阶段。其判断，受宏观经济走势、购房者预期信心、市场库存去化等多种因素影响，房地产市场从深度调整到市场拉升的这个过程需要一定时间。各城市止跌回稳周期并不同步，一二线城市比三四线城市率先企稳，二线城市企稳存在分化。与此同时，优质项目头部效应将会凸显。

而对于绿城中国的未来，刘成云则表示，" 我们中交集团的支持会越来越强，在中交集团的支持下，在各股东的全力协同下，在全体绿城人的共同努力下，绿城中国有能力从容应对市场变化，续写高质量发展新篇章。"

利润指标仍面临一定压力，自投销售有望冲击 1600 亿

数据显示，2024 年，绿城中国实现收入约为 1585.46 亿元，同比增长 20.7%；股东应占利润约为 15.96 亿元，同比下降 48.8%。

绿城中国在财报中指出，股东应占利润的下降主要是受存货减值的影响。2024 年，公司计提若干资产的减值及公平值变动损失达 49.17 亿元，该数字 2023 年为 20.35 亿元。若扣除该影响，公司 2024 年度股东应占利润同比有所增加。

针对存货减值大幅提升背后的原因，执行总裁耿忠强表示，" 去年结合市场形势、行业动态，特别是新规产品的不断出现，导致老产品竞争力快速减弱。"

据他透露，上述 49.17 亿的资产减值拨备及公允价值变动，几乎全部来源于 2021 年的项目，主要包括存货减值 39.25 亿、往来款减值 9.2 亿等。其中，往来款减值 9.2 亿，主要源于一些亏损较大的合联营公司，公司对其应收款项计提了减值。

耿忠强预计，"2025 年，公司的整体收入将保持相对稳定，但受收入结转结构以及重难点库存去化的影响（2021 年之前尚有一定量的存货在结转），利润指标仍面临着一定的压力。但是可以明确的说，基本处于底部。"

对于今年的销售目标，副总裁李骏表示，公司将根据存量项目可售货值及今年新拓项目情况铺排。

据他透露，2025 年，绿城中国自投项目可售货值约 2002 亿元（不含 2025 年 1 月后新获取项目当年可推盘货值），可售面积约 628 万平方米。在存量项目可售货值方面，公司预计能够完成销售 1250 亿，去化率 62%；而在新拓项目方面，根据前三季度拿地情况铺排，预计转化超过 300 亿；两者合计自投销售有望冲击 1600 亿左右，较 2023 年预计下降 10% 以内。

拿地货值或超过去年，年内已获取超 500 亿

回顾过去一年，拿地亦是绿城中国绕不开的话题。去年 8 月，绿城中国在以高达 13.1 万元 / 平方米的成交楼面价斩获上海徐汇滨江地块，时隔八年再度刷新了全国土拍楼面价纪录，一度备受市场关注。

据悉，2024 年，绿城中国共计新增 42 个项目，总建筑面积约 418 万平方米，预计可售货值约人民币 1088 亿元，一二线货值占比达 92%。其中，权益投资 484 亿元，权益比提升至 79%。而 2025 年至今，绿城也频频出手，在杭州、苏州、嘉兴等多地拿地。

谈及对当前整体土地市场的看法，行政总裁郭佳峰指出，当前土地市场回暖明显，特别是上海、杭州、成都等市场的核心区域，优质地块竞争异常激烈，大型国央企自去年 11 月下旬开始明显发力，部分项目土地楼面价甚至高于原先的住宅限价，局部出现过热的迹象。

郭佳峰表示，对于明显过热的地块，绿城会在合理的地价范围内出价，始终保持理性，不会为了拿地就大幅放松投资标准。" 我个人认为，并非双限放开，房地产市场就企稳回升了。我认为（局部过热）是时间阶段性、地域局部性的现象，我们会很谨慎的去迎接、应对这样的现象，我们会更重视对项目自身质地的判断。"

据他透露，今年拿地货值目标跟去年基本相当，如果机会好的话，可能超过去年。截至目前，绿城中国今年已经获取超 500 亿的货值，相当于去年一半的水平，权益拿地金额约 250 亿左右。

" 今年做得好的话，预计超 300 亿元左右可以当年转化，这样，下半年投资后劲也会更足。" 郭佳峰称。

2025 年剩余未到期境内债 85 亿元、境外债 2.9 亿美元

在经营计划之外，公司的财务状况依然是媒体与投资者们关注的焦点。

今年 2 月 24 日，绿城中国完成发行 2028 年到期票息为 8.45% 的优先票据（ISIN：XS2971601336），本金总额为 5 亿美元，用于现有债项的再融资。

相比国内融资，上述美元债的利率明显要高上不少。所以，彼时也引起了市场不小的热议。对此，耿忠强回应称，这笔 5 亿美元债是 2023 年 2 月以来中资地产板块发行的首笔美元债，标志着中资地产美元债融资渠道重启。这次发行是基于绿城自身的股东架构、负债水平、经营态势的综合考量做出的决策。

耿忠强称，" 公司会进行外汇掉期交易，降低该笔债券的实际利率水平，预计降低 2% 左右 "。

财务数据方面显示，截至报告期末，公司总资产 5077.85 亿元，同比下降 5.2%；总负债 3943.01 亿元，同比下降 6.5%；剔除预收款后的资产负债率 67.3%，较 2023 年下降 1.1 个百分点；公司净资产 1134.84 亿元，净资产负债率 56.6%，较上一年下降 7.2 个百分点。

此外，绿城中国的债务结构亦有所改善。于 2024 年 12 月底，公司带息负债 1371.87 亿元，同比下降 6.1%，银行借款占比 76.3%，一年内到期债务约 317 亿元，占比为 23.1%。

至于现金方面，公司银行存款及现金（包括抵押银行存款）总额约为人民币 730 亿元，足以覆盖短期债务，现金短债比为 2.3 倍。

据耿忠强透露，2025 年，绿城中国公开市场到期境内债 126 亿元（含行权），境外债 7.68 亿美元。截至目前，境内债已到期 41 亿元（含行权 ) ，境外债已到期 0.27 亿美元，并已要约提前回购 4.5 亿美元；公司剩余未到期境内债 85 亿元，剩余未到期境外债 2.9 亿美元。

耿忠强指出，" 绿城目前境内、境外两个融资渠道都是非常畅通的，境内安排了详细的铺排计划，按照到期金额借新还旧的方式来进行发行，境外部分目前在手的发改委额度是充裕的，届时公司将结合市场及成本情况再择机发行。"