转型又有新路径。

作为刷新 " 陕北商业历史之最 " 的存在，震远奥莱丝路商贸城（简称 " 震远奥莱 "）自立项之初，就因 39.6 万㎡规划建筑面积、33.6 亿概算总投资，备受榆林全市关注。本月 17 日，该项目正式破土动工。

推动者陕西震远投资集团有限责任公司（简称 " 震远集团 "）是一家发迹于鄂尔多斯的 " 煤老板 "。在煤炭周期调整之际，" 南下找路 " 与 " 加仓陕北 " 的攻守易形，成为本文最大看点。

01

另类出手：煤老板回家干商场

震远集团系一家成立于 2008 年 12 月的榆林地产公司，注册资本 2000 万元，主营业务包含房地产、矿业、建筑工程的开发、销售与投资。

股权结构来看，其背后实控人 " 韩震 " 是一位深耕煤炭多年的 " 内蒙煤老板 "，与自然人高震宏、杨睿，分别持股震远集团 80%、10% 与 10%。

据悉，2004 年，韩震就在鄂尔多斯独资成立了 " 达拉特旗高头窑李五兴煤矿 "，注册资本 300 万元。此后，他又陆续在榆林、杨凌、宁夏吴忠、上海、西安，投资了地产、电石硅铁、新能源新材料、环保建材等 7 家公司，震远集团便是其手笔之一。

必须承认，韩震的存在，也为震远奥莱带来了一些煤老板的行事风格。

如快速高效的出手动作。据悉，项目于 2023 年 11 月签约；12 天后即成立 5000 万的主体公司，和其曾经的子公司 " 内蒙古震远煤业 " 各持 51% 与 49%；2024 年 7 月又 1.3 亿摘得 321.11 亩商业用地，并于本月 17 日破土动工。一套组合拳下来，共用时 487 天。

与之对比的是，榆林现存商业面积最大的商场 " 文昌时光天街 "，从立项到动工至少用时超 670 天。

如敢于下注的决心。事实上，榆林过去并不是没有过奥特莱斯的进驻消息，哪怕是远在西安的笔者，都听过沙河口奥莱、空港奥莱、芹河奥莱诸多项目，但无一例外至今未见立项动工。

只有本次的震远奥莱，第一次有了实质性建设进展，且远超其他版本的投资金额，也从侧面印证了震远的下注决心。

另一方面，面对当下 " 煤炭周期调整 + 陕北资本普遍外溢 " 的市场现状，我们也是首次看到有陕北资本选择逆市而为，加仓榆林本土。

最后，回到震远奥莱项目本身。

除前文所述的建面与金额外，官方通稿还透露了初步的业态规划，将围绕奥莱品牌折扣店，配套仿古美食街、会议中心、超五星酒店、室内水乐园等项目，可覆盖全年龄消费者不同需求。

此外，暂无更多有效信息流出。

02

下沉布局：榆林落子 " 陕西第一大奥莱 "

过去，金融棒棒糖曾提及过榆林单一商业供给与高端消费需求长期不匹配的现象，但近些年形式出现明显改观，例如《交割前夜：银泰 3.5 亿突入榆林》。

为此，笔者想站在榆林视角，观察刷新了 " 陕北商业历史之最 " 的 " 震远奥莱 " 究竟成色几何？

对比下来，39.6 万㎡建面、33.6 亿投资的震远奥莱，已登顶榆林最大投资、最大面积的综合商业体，没有之一。相当于 2.24 个榆林万达广场、2.55 个文昌时光天街。同时还是整个陕北市场唯一一座集旅游、购物一体的大型综合性商贸城。

一组更震惊的数据是，这样的体量、规模，甚至超越了西安现存 5 大品牌 7 家在运营奥莱商场，投资金额、总建筑面积均遥遥领跑。哪怕放眼全省，也不遑多让，大概率登顶 " 陕西第一大奥莱 "。

企查查显示，该项目合作方为 " 奥特莱斯环球折扣店有限公司 "，于 2007 年 7 月在香港注册，由外资 "Castle Gold Investments Limited" 控股 51%。目前于湖南邵东、河北邢台、安徽阜阳与宿州落地项目，分别是临泉汇鑫奥特莱斯时代广场、邵东奥特莱斯环球购物公园、邢台易购奥特莱斯、宿州泗县万像奥莱。

很多读者关心撬动高端品牌的预期。

暂以汇鑫奥特莱斯为例。2021 年 11 月，该商场与香港亚洲商业集团旗下 metoon 奢侈品集合馆签署合作协议，可提供 COACH、GUCCI、MK、Burberry 等 15 家国际奢侈品牌 + 耐克、北面、HM、UR 等 300+ 世界品牌。尽管其他 3 家并未透露具体合作方，但从进驻品牌来看，基本大差不差。

因此，我们形成预期：在 " 高端消费场景匮乏 " 的榆林，可有效补充当地稀缺的高端、奢品资源，有望进一步释放区域商业消费动能。

03

三产提速：榆林消费升级正当时

或许，有读者会问：榆林市场能否消化得了如此之多的高端商场项目？

对此，我们的观点是，自不必担心。有网友称：每当西安 SKP 店庆之时，都有大把 " 贵族口音 " 入场，已反映出榆林商业因好项目不足，导致市民形成了 " 候鸟式消费 "。

一则来自当地自媒体的小故事，亦充分展现了当时的窘境。2019 年榆林万达广场开业当天，共 19.6 万人进场消费，占到榆林全市总人口的 5%。有顾客更感慨到：" 终于也能在榆林买到劳力士水鬼了。"

但时至今日，情况似乎有所转变。

首先是榆林商业正在迅速升级。

近些年间，榆林陆续落地了文昌时光天街、朝阳 PARK、震远奥莱、国贸中心、银泰百货 5 家高端商场项目，所属赛道分别指向了生态娱乐购物兼具的文化商业、专注年轻人潮流的非标社区、" 名品 + 折扣 " 的奥莱商业、侧重奢品消费的旗舰购物中心、侧重美妆品牌的高端百货业态。

其次是陕北资本商业思路的升级。

从早期的国贸邻里荟、喜洋洋的 " 单打独斗 "，到与曲江文商集团的战略合作，再到本次的港资团队，无不体现出，陕北资本 + 成熟运营方，已经成为普遍认可的最佳路径，也有望形成本地的消费高地。

当然，作为支撑消费的终局，收入必然是最关键的。

1：GDP 表现：2024 年前三季度，榆林曾以全国第二 17.67% 的 GDP 增速，实现 GDP 增量 862.28 亿元，高居全国第五。其中重大转变在于榆林 GDP 在 2021 年之后并没有像往年一样随着煤价回落而回调，反而势头继续上扬，与煤价表现形成强烈反差，逐渐 " 挥别 " 煤城标签。（详见：《研究：榆林 GDP 到底猛在哪？》）

2：人均收入：作为 GDP 总体量 " 陕西第二 " 的榆林，人均可支配收入、非私营单位年平均工资，分别达到了 3.19 万、12.08 万、6.39 万元，均高居全省第二。看向私营单位年平均工资，更是远超西安 5832 元，独占全省鳌头。

消费者兜里有钱，加上好项目的持续落地，自然有效提振了当地第三产业的发展。如上图所示，2015 至 2023 年间，榆林三产占比已从 34.8% 攀升至 45.2%，近十年保持正增长趋势。这也标志着，榆林商业正在从 " 资源输血 " 走向 " 消费造血 " 的动能转换。

未来，这座 " 东方科威特 " 或将凭借愈发多元的商业落子，带动更大的 " 虹吸效应 "：在留住榆林本地消费力的同时，直指 " 陕蒙交界 " 的周边城市客群。

来源 / 金融棒棒糖