最近，有两个数据很受关注。

一是居民存款总额，2024 年末达到了史上最高的 152 万亿。

对应到 14.08 亿总人口，每个人的平均存款就达到了 10.8 万元。

不知道你达到平均线了没有？但是能看出，虽然利率在不断下降，大家还是选择疯狂存钱。

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另一个数据，也约等于在变相存钱，那就是保险，尤其是其中的 " 寿险 "。

官方统计数据显示，2024 年保险行业保费收入接近 5.7 万亿，同比增长达到两位数。

其中，财产险，也就是车险等这一类保险，同比增长 5.32%，算是一个正常数据。

但人身险同比增长了 13.2%。人身险中增长最快的又是 " 寿险 "，增幅高达 15.45%，总金额已经超过了 3.1 万亿。

现在大家身边多多少少都有几个卖保险的朋友，你可能也咨询过他们，被推荐最多、成交最活跃的就是寿险，因为很多人是把把寿险当作长期储蓄来用的——它的利息能达到 3 个点左右。

结果就是：银行存款产品的低利息挤压，导致保险公司业务量大幅增长。仅寿险一项，2024 年就又比前一年多成交了 4000 多亿，比 2021 年末多成交了近 8000 亿。

这意味着，降低利率把人们手中 " 多余的钱 " 挤压进消费市场的效果被打折了，人们还是在拼命找储蓄、理财替代产品，最终是保险业抓到了 " 红利 "。

来源 @公号 13 个精算师

2024 年，保险业规模快速增长，总资产同比增幅达到了 19.9%，在银行、证券、保险这三大类金融机构中一骑绝尘。

回顾一下：2021 年保费增速还是负的，谁能想到短短 4 年就 "V" 型反转了呢？

这 4 年发生了什么大事？想必每个人第一时间都能想到答案：健康更重要、更惜命的被偷走的几年，以及房地产市场的急速下行。

2021 年至 2024 年间，全国房地产市场的成交额萎缩了将近一半。

由此产生的影响，不只是房地产企业的暴雷和企业规模、利润的下滑，更重要的是影响了整个社会的资金流向变化。

为什么这么说？先来看看房地产直接相关的几个资金数据：

数据来源：国家统计局，未来可栖整理

4 年中，直接从存款中掏腰包买房的钱少了 4 万亿还多，个人贷款买房的金额少了近 1.7 万亿。

合计，从个人账户中流向房地产市场的钱少了约 5.7 万亿。

若按 2021 年全国人均存款 7.3 万元计算，相当于全国每 26 个人中就有一个延迟或取消了买房计划。

由于房价下行带来了资产减值，以及房地产产业链上相关公司员工的财富缩水，也由此引发了一场大规模的民间 " 去杠杆 "。

据格隆汇整理的数据，今年 1-2 月份中国居民新增贷款金额创下 2015 年以来的新低。

人们更愿意留钱在手里，而不是加杠杆变成别的资产，或者花掉。这种行为是在针对资产缩水和收入下降做对冲。

来源 @格隆汇

更多的储蓄，更少的贷款，资产价格的缩水，会导致社会上资金和房产的流动性下降。更多的钱趴在账户中不进行交换。

如果更严重的话，将会产生通缩。

同时，居民贷款数额呈数万亿的降低，以及银行、保险账户中个人资产高达上十万亿的增加，会让官方产生一个误解：人们只是不愿意花钱，而不是没有钱。

毕竟，从数字上看，民间财富还是在正增长的。

所以，我们会看到大量的政策是在针对性挤出银行中的存款。包括降低存款利率，以及对寿险等储蓄类保险的利率进行直接 " 限高 "，以及发放优惠券等。

楼市企稳政策在第一阶段也是类似的思路，降首付、降利率、降低中间的交易费用等。

政策的逻辑是降低购房成本，让购房人在心理上可以对冲资产贬值风险。降低购房门槛，激活更多购房需求，让原先买不起房的人也动动心思。

但刺激出来的增量，挡不住存量的下滑，所以整体上看，地产大盘子的交易总量还在持续下滑。

与此同时，房价也在不断滑坡，已经回调到了 2016 年的水平。

根据 wind 数据，今年年初，北京二手房价格相比最高峰，已经回调了 28.5%，回到了 2016 年 8 月的水平；上海回调了 30.2%，直接跌回了 2016 年 3 月；广州和深圳更夸张，一个跌了 29.7%，另一个跌了 37.9%。

这里插入一个观点：在房地产市场下跌过程中，破坏力最大的并不是价格下行，而是锁死房子的资产流动性。

为什么这么说？

因为，如果把房子当作一个商品，只要它一直在被交易，处于流通之中，那么跟房子相关的连带债务就有被转移、消化的可能。但如果没有人去交易它，它就只有居住价值（使用价值）和评估出来的价值（资产价值）。

但处于下跌通道中时，叠加地产企业和买房人的高杠杆水平，房子的价值就很难去按市场价格评估，只能预估市场会继续踩踏，资产被大幅度折价。

所以在 2022 年、2023 年的市场上，能看到大量的暴雷企业以低至 4 折的价格出售资产。

这是没有办法的事情，流动性差的资产估值向来就低，比如工厂厂房类也是。

最终，我们就会发现一个现象：流动性被锁死，或快速大幅下降，会继续加剧资产价格的下跌，甚至引发踩踏。

过去两年中，挂牌一年卖不出去的二手房，开盘三年去化不到一半的新房，比比皆是。

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这种情况带来的一个最直接后果就是：地产企业收缩投资，人们因为个人资产总量下降而降低消费，拼命储蓄，以便补回资产下跌的损失。

同时，意味着全国房地产每年 10-15 万亿的开发投资中，有相当比例变成无效投资，最终转化成了企业坏账，然后有关联到了银行坏账风险。（大多暴雷企业的土储中，相当一部分都是此类资产）

二手房市场上，买房者想狠狠砍价，卖房者把挂牌价降了又降，但每个小区只有最低价才能成交，为了避免被踩踏，最后业主摆烂不再降价，双方进入僵局。房子流通性急剧下降，上百万亿的资产无法变现，也就无法转换成下一套房的首付，或者消费能力。

之前在增量时期流向房地产市场的钱，逐渐变成堰塞湖，变成一个黑洞。

市场上即使有购买需求，大家看到这种情况，也会不愿意往里砸钱，避免被黑洞虹吸。

所以，房地产市场企稳的一个关键因素变成了：刺激房子的流动性。

基于这个目标，楼市政策第二阶段的加码政策开始定向发牌。

第一张牌，好房子。

从表面上看，好房子是居住体验的升级。但它产生的直接效果却是：通过强大的产品代际差距，对老房子形成碾压，存量房产持有者担心手中的老房子会加速贬值，会被迫选择进行资产换仓。

同时，大量新产品的出现，也会刺激到一些潜在买家，让他们重新有了购买欲望。

于是，大量 " 改善需求 " 进入新房市场。因为这些业主对现有房产的 " 甩卖 "，二手房市场也重新出现了大批优质、低价房源，市场成交量重新回升。

这是真正的供给侧改革。

部分项目的得房率高达 140%

第二张牌，城中村改造。

" 房票 " 的作用不用多说了，推进内循环。这次继续 " 加量 "，" 在新增实施 100 万套的基础上将继续增加改造规模 "，目的很明显。

第三张牌，政府加速入场收房。

两会提出 " 推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面，给予城市更大自主权 "。

从去年各城市的经验看，开发商手中的滞销新房和个人手中的二手房都在收购范围内，政府直接充当了流通环节中的一环。

仅广州一个城市，针对越秀地产一家企业，盘活的存量资产就高达上百亿。

第四张牌，严控增量。

今年一季度能看到一个反常现场，全国一二线重点城市的土地市场异常火爆，高溢价率地块频出。

地王产生，直接原因是重点一二线城市的核心地块集中供应，好城市、好地段的好房子是未来地产市场上最有可能的保值产品，这一块市场头部开发商必须吃下去。新增的土储份额多少即意味着市场份额大小。

因为，整个地产市场的容量下降之后，有两个集中度会上市：

一是头部房企的集中度上升，市场份额和品牌力都会得到加强。

二是好房子产品的市场集中度上升，" 好房子 " 成为主流产品，" 坏房子 " 卖不出去。

所以，抢地背后，抢的是未来有足够流通性的产品。同时，在一盘定输赢的时代，拿到一个单盘几十亿、上百亿的热销项目，也将会是头部阵营的占位争夺的关键棋子和胜负手。

来源：pexels

本质上，这是头部房企的卡位争夺和中后部房企的生存门票争夺。

但对于市场，抢地带来地价上涨，又间接上对地价和房价都起到了托底作用，产生了 " 房子降价是有底线的 " 的心理预期。

随着大量好地段的好房子入市，市场也开始出现变化，老钱换仓，新贵入市，楼市的成交量就逐步企稳了。

一旦成交量平稳或上涨，价格也会逐步走出踩踏区间，房子作为资产的流动性就能恢复，信心也开始有了。

综合来看，通过收储和发展租赁市场，去解决刚需端的需求，避免刚需型房源入市踩踏。针对改善市场，用好地段的好房子来改变供给结构，促进资产换仓，和刺激新需求提前入市，同时取消限价，让市场发挥主导作用。整个市场开始被逐渐盘活。

这一系列组合拳出台之后，我们会发现，近期罕见的进入了一个楼市新政出台的低频期，与去年、前年大量的新政发布都不一样，这也从侧面说明：现在的政策已经有效了。

最近出台的住宅新标准，以及南京 " 房七条 "，都是在明确细则，强化预期，发力点还是：在供给侧提供有代际差的产品，在中间环节刺激流动性，取消限制，发挥政策托底、市场主导的作用。

另一方面，也意味着，今年大概率会是地产行业真正筑底的时间。

原因之一：重点城市的产品已经换了。打个比喻，楼市就像几年前的汽车行业，过去卖的是油车，现在卖的是新能源，油车库存对新产品的挤压作用会越来越小，不能再以旧眼光看新市场。

原因之二：重点城市的一二手房成交量在过去半年内已经企稳，成交量回升基础上，市场形成了两个潜在共识：新产品的品质和价格得到市场验证，供需之间形成第一个共识；旧库存和二手房降价之后，以新产品的价格为锚点，通过价差空间大小，也建立了有效的价格价值评估逻辑，市场逐渐告别混乱，变清晰了。

但需要提醒的是，筑底之后并不意味着 "V" 型反转，未来的新市场与过去会有本质不同，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等重点城市会与其它城市形成分化，北京等城市的内部也会形成高低端市场的分化，分化则意味着子市场之间的传导效果变弱，很难再有集体恐慌情绪。

另外，地产在经济发展中的地位，以及地产对银行系统的 " 绑定 " 风险，在这一轮下跌周期中都得到了测试，" 去地产化 " 是名牌。过去 5 年的地产负作用，从上到下，应该没有人会希望再来一次。

（完）