作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

2024 年，是万科最为复杂的一年。

3 月 31 日，万科发布了 2024 年财报。报告期内，万科实现营业收入 3431.8 亿元，归母净利润亏损 494.8 亿元。这是万科自上市以来首次出现亏损情况。

不过，翻阅 300 多页的 2024 年财报，看到更多的是：万科处在重大转折点上。

所谓转折点，一是万科本身，作为行业 " 优等生 " 也遇到了潜在风险，在努力 " 缩表 "，推动公司重回健康发展轨道；二是行业层面，在切入 " 住宅、经营并重 " 新模式节点上，万科加强经营性业务的运营能力，未来还有很多想象空间。

于内于外，转折难免会有阵痛。而缩表，也是目前上市房企共同特征。

根据 Wind 数据显示，2024 年，上市房企普遍面临着盈利下滑和亏损状态，目前已披露业绩的 110 家港股、Ａ股房企中，有 75 家净利润录得亏损，占比约 68%。亏损主要原因基本是期内开发业务毛利率下滑、对持有物业进行计提减值。

如果行业深度调整产生经营压力难以抵抗，那么舒压，保留公司核心实力则更加关键。行业回暖进入上升通道，拥有核心实力的企业往往能快速突围。

为了 " 活下去 "，万科制定了 " 瘦身健体 " 的一揽子方案，加快削减存量资产，积极化解债务风险。

第一步是加快去库存。

2024 年，万科销售额 2460 亿元，销售面积排名第一，销售回款超 100%。整体存货规模同比减少 26% 至 5190 亿元；同时加快盘活存量资产，年内有 24 个项目以退地、收储、退股、资产交易等方式实现前期投入的收回。

" 现金流为王 " 背景下，存量资产及时清退和盘活尤为关键，这既能快速回流资金，亦能避免下行持续产生亏损。一系列动作，使得万科 2024 年经营现金流净额录得约 38 亿元，连续 16 年保持为正。

第二步则是积极化解债务风险。

国资股东背景的优势，在万科化解债务风险时起到了很大增信效果。2024 年，万科以提取过渡性融资 267 亿元、新增融资和再融资 948 亿元，缓解债务压力。

账面上看，万科有息债务总额增加 412 亿元，但纳入供应链融资、合并范围变动因素，实际合并报表付息债务总额则减少约 220 亿元。整体负债同比下降 14%，资产负债率下降了 17.3 个基点。

更为关键的一点是，万科目前持有货币资金 882 亿元。现金流的重要性，相信无需再赘述。

在今年 1 月份万科管理团队调整充实时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人已表示，将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。

2 个月来，各方积极行动、协同配合，新管理团队务实高效、稳健经营，一系列举措为万科改革发展注入了新动能。

事实也证明，在债务化解的转折点上，万科平稳扛住了债务压力期，2025 年一季度到期公开债均已完成兑付。

那么，在行业切入 " 住宅、经营并重 " 新模式节点上，万科掉队了吗？

当前，房地产行业正在加快转入新模式——低负债 + 高经营性收入，即在经营安全的前提下，加快提高经营性资产运营规模和收入。

这是很多房企的共性选择方向。华润称，2025 年经营性业务对核心净利润的贡献占比进一步提升到 45% 以上；龙湖定下目标：2028 年运营及服务收入实现占比过半。

查阅几家头部房企各项业务利润表现，房地产开发业务利润率普遍在 2% 左右，利润贡献主要来源于经营性业务，利润率普遍在 50% 左右。

万科综合住宅开发业务仍旧是重点，提高投资兑现度也成为了过去 2 年的主线。

2024 年，万科新增 13 个项目，平均拿地成本约 6670 元 /㎡。自 2022 年以来，万科已有 72 个新增项目实现开盘销售，投资兑现度为 85%；2024 年总交付房屋 18.2 万套，交付规模位居头部房企第二名。

作为最早一批探索多元化房企，万科 2024 年经营服务业务占总营收比例约 15%，实现利润正向贡献，加强经营性业务的运营能力，包括泊寓盘活内外部房源数超 1.46 万间，万物云新获取住宅服务项目超 400 个，新开 8 个商业项目等。

从 2024 年财务披露来看，万科经营性业务有很多亮点，甚至保持头部水平。

租购并举大潮之下，万科长租公寓扩大领先 " 身位 "，业务规模、效率、纳保量三项关键指标全行业第一。目前，泊寓累计管理规模 26.24 万间，其中纳入保租房的房源超 12.6 万套。

万物云服务 4261 个住宅项目、2482 个商写项目，其中第三方项目占比超七成。报告期内，万物云营收 364 亿元，同比增长 9%；商企和城市空间综合服务收入 123 亿元，同比增长 5.4%；物流仓储业务营收 39.7 亿元。

一直以来，房企谈多元化布局，往往会被视为 " 背上重重的包袱 "。

实际上，近几年积累的良好经营性资产，不仅给万科创造了利润贡献，也在潜在风险化解中发挥关键作用，2024 年全年落地全口径经营贷达 293 亿元。并以此，万科也实现了多赛道 REITs 和 Pre-REITs 的突破。

2024 年，万科已落地或正在推进中金印力消费 REIT、万住房租赁 Pre-REIT 基金、中信万科消费基础设施 Pre-REIT 基金、万新金石（厦门）住房租赁基金等，率先建立了新模式的资产证券化能力。

无论从债务风险化解角度，还是从切入新模式过程中，我们都可以看到，目前处在重大转折点上的万科，还有很多新的想象空间。

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