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建发房产很是凶悍。

4 月 2 日早上九点，它直接挂出了北京海淀朱房村 0030 地块总平面设计图，没有丝毫前兆。

而西面一路之隔的对手 0029 地块，图纸未出，案名倒是先出来了——臻澐。建发的突然袭击，令华润置地有点猝不及防。

站在开发节奏的角度，建发领先了华润置地半个身位。

今年 1 月 2 日的北京首场土拍中，它们就是对手。" 华润置地 + 招商蛇口 + 中铁置业 " 联合体以 91.52 亿元，拿下朱房 0029 地块，溢价 17.33%，楼面价 8.92 万元 / 平米。

旁边的 0030 地块经过 247 轮举牌，被建发房产以 90.4 亿元拿下，溢价 25%，楼面价 9.51 万元 / 平米。

建发凭一己之力，硬刚三家央企地产商，将它们的计划打乱了。原本，两块地三家央企联合体是要一并拿下的。

两地块会出什么产品，关乎两边各自的利益。

有人说，它们会商量着来，毕竟部分楼栋牵扯到日照问题。但华润置地一直想在北京打造标杆，硬是把户型越做越大。

如此一来，这两个项目的很多户型面积段重叠了，一场大战在所难免。

从拿地的那刻起，明里暗里，它们已经在较量了。

当 0030 地块总平图一出，建发至少有了可以拿得出手的道具。而华润置地只有一个被指借鉴了颐海澐颂的案名，稍微有点被动了。

华润臻澐出图速度落在了后头，正应了：合伙的生意，要顾及的东西太多。

举一个小例子：臻澐项目上，华润置地、中铁置业和招商蛇口，分别持股 50%、40% 和 10%。

连取个项目公司名字，都要搞平衡——北京华润招铁海泽置业有限公司，华润置地的 " 华润 "、招商蛇口的 " 招 "、中铁置业的 " 铁 "，都在当中。

而建发只身拿地，决策简单。最近有传闻称，金茂已经入股0030地块，但至今尚未官宣。

下面，花姐带大家一起来欣赏，建发在海淀下的地王之蛋。（进购房交流群，请加花姐微信：louhuar007）

一、朝向不正与南向退线

建发0030地块规划了16栋楼，11F-15F小高层12栋，另有4栋多层洋房。

它们分四排平行排列，楼栋之间，基本没有角煞。

这在北京楼盘中比较罕见，绝大部分是梅花桩式布局，导致前后楼栋容易遮挡。

由于地块朝向问题，整体楼栋东偏南 22 度，下午的太阳要少些。如果你介意朝向 " 不正 " ——当官的和做生意的，那就要慎重考虑了。

它有两个大门，主出入口在东边，南出入口在南面、临清河。西北角一个车库口。

西边的车库出入口正对着华润臻澐，会对它的一些楼栋造成一定的影响。

两个化粪池，一个在东北角，一个在西北角。

由于离地铁 13 号线 1.2 公里和昌平线 1.4 公里，自行车停车位比较多。1# 和 2#、9# 和 10# 的前方，各有一大块自行车停车位。

它的南侧第一排做了退线处理，分别为6.89和15.12米。原因在于，由于地块占用了清河保护范围——宽度为 7-16 米。

二、变相设置风雨连廊

建发的大门，从来没有让人失望过。

0030地块更是到了登峰造极的境界。

它的主出入口，很有仪式感：一进，是景观大门，二进是小的下沉庭院，三进是大的下沉庭院。

通过把顶层镂空的装饰架构，把大门和两个下沉庭院串起来。两个下沉庭院会打造成会所，约莫2500平米。

这个装饰架构，起到两大作用：

1、把 8 米高的大堂包裹其中，装饰完毕后，等于将大门放大了一倍，非常气派；

2、顺着大门往里的装饰架构，实质就是风雨连廊，这是北京好房子导则鼓励的。

十分遗憾的是，"阳台+首层架空层"没有在海淀出现。华润臻澐会有突破吗？

不过，它有了风雨连廊，这也算是海淀向好房子道路上迈出了一小步。但还只是遮遮掩掩的，没有在图纸上大大方方地写上：风雨连廊。

三、六成户型面积拼刺刀

建发 0030 地块的楼面价 9.51 万元 / 平米，比 0029 地块高了近 6000 元 / 平米。

它只能把产品往顶豪上去做。

建发的顶豪，一是单套面积大，二是层高够高。

建发项目有四种户型：180 平米、220 平米、260 平米和 320 平米，共计435套，预计5月1日开放样板间。

而流传华润臻澐的户型为：129 平米、135 平米、176 平米、177 平米、201 平米、219 平米和 265 平米，共计 560 套。

整体来看，华润臻澐的面积比建发项目要小一些，但直接拼刺刀的户型占比至少有60%。

建发项目的层高很有亮点，3.2 米起步，2#、3#、5#、7#、9#、10#、11# 和 13# 都是 3.4 米，楼王 6#3.6 米，第一排河景房 14#、15# 为 3.7 米。

其中，3#、5# 和 6# 都是一层一户，单套面积约 290～320 平米，共计 41 套。如果参照功德寺双子座的缝差 3.5 万元 / 平米计算，它的售价至少要达到 13 万元 / 平米，如果产品再升级，价格可能要到 13.5 万元 / 平米。

这意味着它的单套起步价最低达2400万元，最高可到4300万元左右。

身处海淀，0030 地块能送的，也只有飘窗了。不过，它飘窗的赠送范围蛮广。

花姐拿 213 户型做了分解，它的面宽进深比为1.17，可设计成南向4面宽。

在南向三个卧室中，都有飘窗，其中主卧的为 L 型，总的赠送面积达到了约 9.8 平米。

四、中式风格有所收敛

有关建发 0030 项目的建筑风格，确定为王府中式。

它最典型的特点是：飞檐翘角。

这一点，花姐在丰台的建发金茂观宸的沙盘里见过，好大一顶帽子。

朱房 0030 项目如同一辙。花姐特意为它的飘檐做了一张图，虽说和观宸都是中式的顶，但形状还是差别比较大，没有观宸那么夸张。

按照土地出让文件，朱房村地块的外立面，以现代建筑风格为主，可适当结合新中式风格。

在地产圈，建发最神奇的技能，是擅长新中式产品，往往通过无比土豪的大门，来彰显自己的个性。

由于受文件的限制，这次朱房0030项目的屋顶，应该是有所收敛的。

此外，花姐从朱房 0030 项目的图纸上，还发现了一个小变化。

它的东南角对面的地块，是 0033 号地块，已经规划为"研发设计用地"，而在供地文件里，那是一片停车场用地。

这大概是建发做了大量工作的结果吧。

最后，花姐想替粉丝们问一句：华润臻澐的图纸啥时候出来？