文 / 乐居财经 徐酒眠

物业公司还赚钱吗？

物业费降价、人力成本持续上升、收缴率下滑，从上市物企交出的 2024 年业绩答卷来看，营收增速放缓，净利润持续下滑，物业服务这门生意正备受考验。

市场波动之下，" 中介巨头 " 贝壳闯进来了。3 月 27 日，一家名为贝好家（北京）物业管理有限公司（简称 " 贝好家物业 "）低调成立，但迅速引发市场关注并进入公众视野。

穿透股权，贝好家物业由贝翼商务咨询（海南）有限责任公司直接全资控股。再往上，贝翼商务咨询背后是上海贝如信息科技有限公司 100% 持股，后者则由贝壳投资控股有限公司 100% 持股。

根据国家企业信用信息公示系统，贝好家物业注册资本 500 万元，法人代表叫李昱江，经营范围包括物业管理；商业综合体管理服务；会议及展览服务等。

因此，贝好家物业成立被市场看作是贝壳杀入物业服务赛道的信号。

成立契机

贝壳下场拿地、加快布局房地产开发业务，或是贝好家物业成立的一大契机。

去年以来，贝壳旗下的贝好家在土地交易市场上频频亮相，并积极举牌竞拍。据统计，去年 7 月以来，通过贝好家（成都）置业有限公司（简称 " 贝好家置业 "），贝壳先后在西安、成都、上海、杭州等城市土拍中夺筹，短短半年时间拿地总耗资就超过了 25 亿元。

去年 9 月 20 日，成都锦江区金融城三期 H12 地块开拍，经过现场 82 轮激烈竞价后，贝好家置业以 10.76 亿元竞得，溢价率达 42%，楼面价 2.73 万元 / 平方米，一举刷新成都土地最高单价纪录，成为单价 " 新地王 "。

在这场竞拍中，贝好家置业力压了招商蛇口、大悦城控股、绿城中国等 10 余家央国企地产商。

这是由贝壳自主操盘开发的首个项目。彼时，有行业观察者发问：贝壳拿地，物业服务会由谁来做？

近期，成都金融城三期地块公布规划：定位纯大户型豪宅社区，总规划 108 套房源，套均面积超 300 平方米。根据同板块的在售项目推测，预计售价 6 万 /㎡起步，单套总价千万起，最高或超 3000 万。

而就在几乎在同一时间，贝好家物业成立。物业市场万千玩家，贝壳最终选择亲自下场做物业管理。

经理李昱江

公开信息显示，贝好家物业的法人代表李昱江，还担任董事、经理，财务负责人为肖铮。

成立物业管理公司，贝壳安排的不是平凡之辈，这二人有履历可查。

2023 年 7 月，贝壳成立贝好家事业线。这被外界视为贝壳进入房地产开发领域的标志。据悉，贝好家的团队核心人员皆来自龙湖、金地、万科、融创、合景泰富等众多知名地产开发企业。

这个集 AI 算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多领域专业人才于一体的多元化团队，有资料介绍目前拥有 200 人左右，其中 30% 至 40% 的人员做技术产品研发。

贝好家由贝壳集团副董事长徐万刚挂帅，其为 " 伊诚地产 " 的创始人，后者是深耕成都的房产中介品牌，北京链家收购后更名为了四川链家，由徐万刚担任总经理。

李昱江便是追随徐万刚多年的老人，其曾在 " 伊诚地产 " 工作长达十年，2016 年起历任成都链家培训中心总监、人力资源中心高级总监；2018 年曾在贝壳大中华北区工作，后担任贝壳客户赋能中心负责人，现任贝好家成都负责人。

贝好家物业的财务负责人肖铮，2023 年国庆后加盟贝好家事业线担任财务中心总经理。相关资料介绍，其出生于 1983 年，2007 年本硕毕业于天津大学，成为 2007 届万科新动力。先后在万科天津公司、长春公司从事财务工作。跳槽贝壳之前，肖铮已晋升为万科东北区财务总经理。

从履历来看，李昱江与肖铮均没有物管服务方面的经验。有分别表示，" 如果未来贝好家物业要搅局物业服务市场，或还是会引入更专业的人才。"

贝壳的物管盘

事实上，此前贝壳也曾布局物管市场，不过是以投资人身份。

2021 年新希望服务上市，贝壳以基石投资人身份出现在 IPO 文件中——其斥资约 1.17 亿港元，投资份额达 3079 万股，占总股本的 3.78%。

此后，贝壳与新希望服务还就社区资产管理相关业务达成过合作。

凭借数量庞大的房屋中介门店，贝壳探索社区服务生意的确有着不小优势。数据显示，贝壳集团 2024 年实现总交易额 33494 亿元，同比增加 6.6%；净收入 935 亿元，同比增加 20.2%。

其中传统且体量庞大的存量房业务，收入增幅严重放缓，利润下滑。不过家装家居全年总交易额为 169 亿元，同比增加 27.3%；净收入为 148 亿元，同比增长 36.1%。而房屋租赁服务的净收入 143 亿元，同步增长 135%。

家装家居、房屋租赁两项服务，也是物业公司积极探索的业务板块。

比如万物云就孵化了房屋中介品牌朴邻。在行业整体总交易额收缩 17.1% 的 2024 年，朴邻二手房屋总交易额突破 210 亿元，佣金率约为 1.7%。

2024 年，朴邻为万物云贡献收入 8.2 亿元。2025 年，万物云计划增加 112 家门店，招募 800 名经纪人，" 收入突破 10 亿 "。

贝好家物业的具体模式会是如何？除了承接贝壳操盘项目，是否还会参与第三方物业管理市场竞标？

目前种种尚不得知，不过可以肯定的是，更加高频的与小区业主产生联系，对贝壳全产业链经营经营而言，将是一种资源优势互补。

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