天哪！海珠这下真得打起来了！

来看看今年的海珠市场有多热闹？

据统计，2025 年海珠全新盘，确定入市的就高达 9 个。

包括桂悦东晓、皓悦滨江，还有保利琶洲南区地块、海珠客运站、大干围、三滘地块，真是神仙打架 .....

一句话，只要预算到位，真的不怕挑不到靓盘！

而其中关注度比较高的，就不得不提绿城在海珠的首发项目——绿城馥香园。

据悉，该项目位于海珠西板块，目前即将面市开盘，一举一动都备受瞩目。

那么这个项目值得入手吗？

据了解，在去年 12 月 5 日，绿城以 241640 万拿下海珠客运站地块，折合楼面价 3.38 万 /㎡。

同时，这也是绿城自 2014 年拿下广钢地块以来，又一次在广州中心区拿地。

自今年亮相以来，绿城馥香园的市场关注度都很高，究其原因，介哥觉得：

①这是绿城全国第三座 " 馥香园 " 系列作品，前两座分别位于杭州以及宁波，主打高颜值高品质，期待值拉满。

②自带名校资源，官宣省级 5 中教育集团，对有子女教育刚需的家庭而言，是个加分项。

③真正的地铁楼盘，含金量高，吸引众多刚需地铁通勤群体。

那么，不卖关子，帮大家揭秘一下项目的亮点。

整个绿城馥香园项目占地面积约 41687㎡，看着体量不大，但在近两年来推出的海珠新项目中算是比较大的了。

目前总共规划 5 栋楼，共计约 672 套货量，主打 85-127㎡面积段户型。即将首推 5#、6# 栋，2 梯 4 户设计，32 层高。

从楼栋布局来看，5#、6# 栋临近学校，远离马路，坐处整个项目最好的位置。

具体来看，5# 主推建面约 102㎡、105㎡、116㎡以及 127㎡，而 6# 主推建面约 102㎡、115㎡、116㎡以及 127㎡，纯四房，全南向设计。

值得一提的是，项目均是新规产品，使用率最高能够做到 125%。

目前，项目户型图也已流出，让我们来看看：

建面约 102 ㎡，经典飞机户型，四房两卫，全屋没有过道，实用性较高。整体 LDKB 一体化设计，客厅、餐厅、厨房、阳台相连，通透大气。

与此同时，+1 的灵动空间紧挨着客厅，可打通形成更宽敞的会客厅空间，亦可单独作为书房或者游戏房使用。

另外，3 个卧室均做到 270 ° 飘窗，采光以及景观视野俱佳。

建面约 115㎡，四房两卫，入户花园设计，收纳空间充足，私密性强。

整体 LDKB 一体化设计，四开间朝南，搭配 6.8 米的大阳台，最大化采光面宽与空间感。此外，主套和次卧同样拥有多个飘窗，景观视野以及采光效果较好。

而建面约 116㎡与 115㎡户型基本无异，同样是南北对流的四房设计，这里就不过多介绍了，大家可以看户型图感受一下。

而建面约 127㎡，是建面约 115㎡的放大版。格局上南北对流，四开间朝南。

同时，该户型真正做到直线对流双阳台，大阳台约有 8 米长，舒适度非常高。

此外，主卧套房设计，带独立衣帽间、化妆区，除了主套之外，该户型其余全部房间面积都在 9.5㎡以上。

从舒适度、实用性、尺度感考虑，建面约 127㎡更能匹配购房者的品质改善需求。

整体来看，每个户型各有各的优势。

102-105㎡户型，刚需实用，适合地铁通勤的小年轻首置群体或者三口之家。

而 115-127㎡户型，更能满足改善需求，115㎡户型能望河涌，116㎡户型私密性更高，127㎡户型可望中央园林，景观更佳，买家可根据偏好进行选择。

值得一提的是，项目南侧是环城高速，北侧是南洲路，旁边挨着海珠客运站，或多或少会受噪音和粉尘的影响，追求安静的买家可尽量避免中低楼层。

目前项目也已开放建面约 102㎡、127㎡户型样板间，有兴趣可以前往项目参观。

除了户型之外，园林景观是绿城花了不少心思的地方，符合它高颜值高品质的定调。

一个是，把南边的北濠涌局部改造升级，形成约 1.3 万㎡滨河景观带。

另一个是，汲取岭南名园十香园灵感，打造约 1.2 万㎡中央园林。

在寸土寸金的海珠，能够花如此高成本打造绿化景观，实属难得。

此外，绿城馥香园的生活配套也十分能打。

首先最突出的是地铁上盖，与南洲地铁站（2 号线、广佛线）C1 口仅 50 米，3 站到客村，5 站到珠江新城，5 站到琶洲，通勤效率高，通达性强。

据说全海珠只有这个盘，能做到地库直通地铁站。

而且项目靠近广州大道南、环城高速、工业大道等主干道，自驾族同样便利。

绿城馥香园的教育配套，是市场关注度最高的。

项目配建一所 24 班的小学，目前已确定由广州五中教育集团领办，而这所小学也是五中教育集团旗下唯一的小学部署。此外周边还有广州五中东晓学校、九十七中学金碧校区等学校，书包资源还是比较不错的。  

商业方面，项目自带 1800㎡商业街，但目前附近整体商业档次不高。

如要满足更多的商业生活需求，最近可前往海珠城城光荟、广州之窗商务港、广百海港城、海珠万达广场等商业体。

至于价格方面，目前项目吹风价 6 万元 /㎡左右。

以建面约 102㎡计算，总价约 612 万起。而以最大的单位建面约 127㎡计算，总价约 762 万起。

从目前项目所处的海珠西板块来看，这一价格在该板块属于中上水平。

绿城馥香园综合素质算是不错的。海珠西 + 地铁上盖 + 确定学位三大属性，让项目在海珠 500-800 万总价的众多新房市场中，足够有竞争力。

与此同时，绿城的产品力是加分项，不管是新规户型，还是社区园林，亦或是呈现出来的做工风格等等，都比较能够打动购房者。

总的来说，对于通勤依赖地铁 2 号线、广佛线的上班族，或者对教育资源要求较高的刚需首置或刚改家庭，绿城馥香园都会是不错的选择。

当然了，项目也并不是十全十美的。

一个是之前提到的，项目南侧是环城高速，北侧是南洲路，旁边是海珠客运站，噪音与灰尘不可避免。

二是项目周边商业配套偏弱，虽自带商业街，但周边暂无大型的成熟商圈。

三是城市界面一般。项目周边城中村与批发市场林立，城市更新进度缓慢（沥滘、石溪旧改缓慢），短期内难兑现较好的城市界面。

购房者可根据自身需求情况斟酌取舍或前往项目亲历感受。

目前绿城馥香园已经对外开放板房了，预计最快 4 月底开盘，如果是你，你会选择入手吗？评论区留言 ~