去年收入约为 1.80 亿元，净利润经销商为 8048.02 万元，整体经营业绩与预期相符。

近期，国内首个专注于保障性租赁住房的公募 REITs ——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（代码：508031；以下简称 " 国泰君安城投宽庭保租房 REIT"）公布了 2024 年度报告。

《每日经济新闻》记者（以下简称 " 每经记者 "）注意到，在报告期内，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 的现金流分配率为 3.61%；其底层资产是位于上海的两个保障性租赁住房项目，整体出租率达到 92.49%，租金收缴率高达 99.99%。

根据国泰君安城投宽庭保租房 REIT 的年报，未来基金管理人将与运营管理机构合作，强化基础设施资产的运营管理。在社区营销管理方面，为加速空置房源的去化并稳步提升年度出租率，运营管理机构将构建多元化的拓客体系，例如为新签约客户推出成团政策等。" 江湾及光华社区将同步推行‘以老焕新’营销奖励机制，通过双社区房源池联动，实现跨项目 11 种户型自由组合选配，客户选择灵活度进一步提升。"

来源：国泰君安城投宽庭保租房 REIT2024 年度报告

底层资产项目出租率均超 90%

根据戴德梁行的研报，随着公募 REITs 的推出以及已上市的保租房公募 REITs 项目在二级市场的出色表现，租赁住房已成为投资市场关注的焦点。

目前已上市的 7 单保租房 REITs 中，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 的发行规模最大，且是上海市国企首单保租房 REITs，基金于去年 1 月 12 日在上交所上市。

截至 4 月 15 日，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 的收盘价报 4.152 元，涨幅达到 1.44%；换手率为 201.88%，自上市以来累计涨幅为 38.75%。

在报告期内，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 实现营业收入约为 1.80 亿元，净利润约为 8048.02 万元，经营活动产生的现金流量净额约为 1.42 亿元；当期可供分配的金额约为 1.31 亿元，超过了招募说明书中的预测值，单位可供分配金额为 0.1307 元；基金的总资产和净资产分别达到 32.53 亿元和 30.67 亿元。

城投宽庭江湾社区现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

国泰君安城投宽庭保租房 REIT 的底层资产由两个保障性租赁住房项目构成。其中，上海城驰房地产有限公司持有的城投宽庭江湾社区项目自 2022 年 11 月开始运营，截至去年底，累计运营时间约为 2.1 年；上海城业房地产有限公司持有的城投宽庭光华社区项目自 2023 年 3 月开始运营，截至去年底，运营时间约为 1.8 年。这两个项目都位于上海市杨浦区新江湾城板块。

截至报告期末，基础设施资产的运营状况稳定，租户结构保持稳定，分散化程度较高。具体来看，江湾社区的个人租户占比为 93.37%，企业租户占比为 6.63%；光华社区的个人租户占比为 99.75%，企业租户占比仅为 0.25%。

" 小区 90% 以上（房源）出租了。" 城投宽庭江湾社区的一位工作人员 4 月 14 日在现场向每经记者介绍，目前待租的一居室（约 30 平方米）租金大约为 5000 元 / 月，而一室两厅（约 63 平方米）的租金则在 8000 元 / 月左右。他补充道：" 每个楼层的租金不同，看中的话，有九折优惠活动。"

城投宽庭江湾社区服务处 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

在样板房中，每经记者观察到，空调、冰箱、洗衣机、热水器、电视以及衣柜等室内软装设备一应俱全，且已接入民用水电。该项目属于 R4 用地（即四类居住用地，主要用于建设保障性租赁住房）的租赁住宅社区，配备了约 3000 平方米的商业配套和约 800 平方米的公共服务空间，其中包括公共厨房和公共健身房等设施。此外，社区还配备了管家、店长以及保安和保洁人员。

在房源分布上，一居室（约 30 平方米）有 918 套，一室一厅（约 40 平方米）有 276 套，一室两厅（约 60 平方米）有 325 套，两室两厅（约 73 平方米）有 96 套，三室两厅（约 98 平方米）有 104 套。租金在 5000 元至 12000 元 / 月区间。

根据周边房产中介机构数据，与城投宽庭江湾社区相邻的上海院子、绿地海珀璞晖、建发珑庭等商品房小区，主要户型为三居室，租金价格区间在 9850 元至 22000 元 / 月。

保租房申请政策进一步优化

从现场走访情况来看，城投宽庭江湾社区共有 7 个单元楼栋，最高为 12 层。租赁住宅的建筑面积约为 8 万平方米，共计 1719 套保障性租赁住房。每经记者在社区现场看到，多数楼栋的阳台上有衣物晾晒，楼下则配备了超市和餐饮门店。

附近的字节跳动、哔哩哔哩等互联网企业的员工以及高校青年，构成了城投宽庭江湾社区的主要租户群体。上述工作人员向每经记者透露，经常有企业和银行的人员前来租房，而小区也对这部分租户提供了额外优惠。

城投宽庭江湾社区房源内部 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

在杨浦区新江湾城板块，除了城投宽庭江湾社区和光华社区之外，上海 " 随申办 "App 显示已有多个保障性租赁住房项目入市，包括中企云萃江湾（共 165 套房源）、可遇新江湾（共 627 套房源）、颐家公寓（共 88 套房源）、乐活智寓（共 95 套房源）等。

截至今年 3 月 23 日，" 随申办 "App 平台显示，上海已登记入市的保障性租赁住房项目共计 282 个，其中位于杨浦区的有 22 个。

目前，租住城投宽庭保租房社区需满足特定条件，例如在上海与用人单位签订劳动合同，家庭人均住房面积低于 15 平方米，部分户型仅面向有子女的家庭开放。

4 月 15 日，上海市住房城乡建设管理委主任、上海市房屋管理局局长王桢在《2025 上海民生访谈》直播间回应住房保障相关问题时表示，上海正在通过大力发展保障性租赁住房，满足新市民、青年人等群体阶段性租住需求。今年在申请政策方面进一步优化，明确高校毕业生在毕业两年内，可凭毕业证申请保租房。

" 从已上市的租赁住房公募 REIT 的表现来看，多数项目的底层资产在去年的出租率稳定在 90% 以上，显示出住房租赁需求的韧性。" 在世邦魏理仕中国区研究部谢晨看来，去年 7 月发改委发布的 1014 号文件将市场化租赁住宅纳入公募 REITs 的底层资产，这也将促进长租公寓资产的流动性得到进一步增强。

此外，国家层面对租赁住房金融支持政策的接连释放，使得保租房 REITs 进入快速发展期。克而瑞分析认为，上市的保租房 REITs 凭借其优质的底层资产，在市场波动中展现了显著的抗周期特性和超额收益表现，成为当前投资的 " 避风港 "。在部分城市，公租房租金已从市场价的五折提升至七折，随着政策的常态化传导，未来保租房 REITs 的收益价值有望进一步提升。

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